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Condominio parziale, il vademecum della Cassazione
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Condominio parziale, il vademecum della Cassazione

Nozione e momento costitutivo del condominio parziale, effetti sulla proprietà delle cose e le loro spese e riflessi processuali

Avv. Alessandro Gallucci  

Ci sono delle sentenze che, per la loro capacità di riepilogare lo stato dell'arte in merito a particolari argomenti, possono essere considerate una sorta di bignami o punto di riferimento: è così per la sentenza di Cassazione n. 12641 del 17 giugno 2016 che si è occupata di un caso riguardante il così detto condominio parziale.

La pronuncia testé citata merita attenzione in quanto ha il pregio di riassumere, unendoli, i vari orientamenti giurisprudenziali in materia di condominio parziale.

Nozione e momento costitutivo del condominio parziale, effetti sulla proprietà delle cose e le loro spese e riflessi processuali: di questo si occupa la sentenza n. 12641/2016 e di ciò, come si suole dire, daremo conto.

Il caso che ha fatto da sfondo alla pronuncia degli ermellini è di quelli molto ricorrenti: richiesta di risarcimento danni da parte di un condomino, verso il condominio, per la caduta di un muro. Il condominio si difende affermando che con quel muro non c'entra nulla, che esso è di proprietà di altro condominio confinante.

Il danneggiato, in corso di causa, cerca di correggere il tiro affermando che la citazione doveva intendersi rivolta non solo al civico indicato in atti ma a tutto il complesso condominiale. Il giudizio arrivava fino alla Cassazione ma comunque per una serie di ragioni la sentenza impugnato che aveva negato il risarcimento veniva considerata legittima.

La pronuncia, come si diceva, argomentava le proprie conclusioni partendo dall'individuazione della natura giuridica del condominio parziale.

Che cos'è un condominio parziale?

La Corte di Cassazione rifacendosi al proprio consolidato orientamento ha ribadito che la figura del condominio parziale ricorre "ex lege" tutte le volte in cui un bene (es. scale, ascensore, tetto, ecc.) risulti, in ragione delle sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851) (così Cass. 17 giugno 2016 n. 12641).

Come un qualunque condominio, prosegue la Corte, il condominio parziale non esige un fatto o atto costitutivo a sé, ma insorge ope legis, in presenza della condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante, finendo per coesistere nell'edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio.

In questo contesto, specificano i giudici di legittimità, l'autonomia contrattuale delle parti può portare alla creazione volontaria di un condominio parziale attraverso l'assegnazione in proprietà di alcuni di determinati beni o servizi.

Fondamento normativo della figura del condominio parziale è il terzo comma dell'art. 1123 c.c. dedicato in verità alla ripartizione delle spese; il suddetto terzo comma – si legge in sentenza – specifica che l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento grava, invece, soltanto su taluni condomini, come conseguenza della delimitazione della loro appartenenza.

A tale parziale attribuzione della titolarità delle parti comuni corrispondono conseguenze di rilievo per quanto attiene alla gestione, nonché all'imputazione delle spese.

Chiaramente se non si è proprietari e non si partecipa alla spese non è nemmeno possibile partecipare all'assemblea che decide sulla conservazione/godimento dei beni in condominio parziale. Da ciò – dicono gli ermellini – deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.

Come si suole dire: si deve effettuare un ragguaglio “a mille” dei millesimi degli interessati.

Il condominio parziale, tuttavia, è una figura il cui valore si esprime solamente all'interno della compagine, senza che ciò abbia alcuna influenza sul piano dei rapporti con i terzi. Una delle più dirette conseguenze di questa impostazione è l'impossibilità di chiamare in causa il così detto condominio parziale.

Si legge in sentenza che “la negazione di un'ipotetica legittimazione e capacità processuale autonoma o sostitutiva del condominio parziale rispetto al condomino dell'intero edificio, ovvero della facoltà dello stesso di agire mediante un proprio distinto rappresentante a difesa dei diritti comuni inerenti alle parti oggetto della più limitata contitolarità di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., è corroborata dalla considerazione che i criteri di ripartizione delle spese necessarie per provvedere alla manutenzione delle parti comuni, stabiliti dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., non possono mai influire sulla legittimazione del condominio nella sua interezza, né sulla rappresentanza del suo amministratore estesa a tutti i condomini” (Cass. 17 giugno 2016 n. 12641).

Riepilogando:

a) la figura del condominio parziale trae spunto da una norma dettata in materia di spese condominiali;

b) il condominio parziale esiste in quanto esistono dei beni che non sono considerabili di proprietà di tutti i condòmini, ma solamente di un gruppo di essi;

c) l'esistenza del condominio parziale non è soggetta ad alcun atto ricognitivo né costitutivo, ma opera ex lege, al ricorrere delle condizioni di parziale titolarità dei beni;

d) le spese per i beni in condominio parziale sono sostenute dai soli titolari di quei beni;

e) le decisioni relative alla gestione/conservazione dei beni in condominio parziale solo assunte solamente dei diretti interessati;

f) nei rapporti con i terzi (ivi considerando tali eventuali condòmini danneggiati) controparte è l'intero condominio e mai il così detto condominio parziale che non ha autonoma capacità processuale.

=> Si può svolgere l'assemblea parziale durante quella generale?

Scarica Cass. 17 giugno 2016 n. 12641

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Enrico Rescigno
Enrico Rescigno domenica 10 luglio 2016 alle ore 10:12

Se l'amministratore si appropria dei fondi condominiali, i debiti verso terzi esempio utenza gas caldaia e valvole caloriferi utilizzati da condominio parziale e non da tutti, vanno sostenuti da tutti i condomini o solo dal condominio parziale?
Grazie
Enrico R.

Nevio.michelotti@alice.it
Nevio.michelotti@alice.it sabato 01 ottobre 2016 alle ore 19:48

l'amministratore si è appropriato di denaro versato x lavori straordinari, da le dimissioni, Con il nuovo amministratore si vede che mancano circa 8000€ diviso 26 condomini e consiglia di non itraprendere nessun provvedimento è NORMALE?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 20 ottobre 2016 alle ore 12:07

No, non è affatto normale, se si tratta di appropriazione indebita - come mi pare che tu dica - sarebbe doveroso segnalarla all'Autorità Giudiziaria.

Fabio Regalino
Fabio Regalino venerdì 17 febbraio 2017 alle ore 19:12

è in decisione una sentenza perchè un condomino ha impugnato delibera ripartizione spesa tetto ai sensi del 1123 3^ comma. Unico fabbricato composto da più tetti a falde diverse.Il tetto manutentao copre solo alcune unità immobiliari. Il giudice argomenta che comunque il tetto copre anche strutture comuni come pilastri e fondamenta e quindi credo sia orientato ad applicare il 1123 sentenziando la comunione del tetto a tutti i condomini anche ad un corpo basso.sarebbe gradità valutazione per controdedurre.Grazie Fabio Regalino

Antonio
Antonio martedì 14 marzo 2017 alle ore 19:35

Sebbene l'art. 1137 c.c. parli espressamente di "condomino assente, dissenziente o astenuto", mi chiedevo ugualmente, sul piano strettamente processuale, la sussistenza della legittimazione attiva in capo al "condomino" non comproprietario del bene condominiale per l'impugnazione di delibera condominiale asseritamente lesiva avente ad oggetto esclusivamente il bene parziale.
Lei che ne pensa?
La ringrazio

Ellis
Ellis mercoledì 15 marzo 2017 alle ore 15:35

Mi trovo in situazione di condominio parziale. La ditta per la pulizia scale ha lasciato il condominio, ma è disposta a lavorare per la mia scala che vale la metà del lavoro e prezzo dell' altra. L' amministratore e l' altra scala hanno acquisito un contratto per entrambe le scale che vengono messe a pari prezzo. Non è stata convocata nemmeno assemblea, tutto imposto da loro, ma la mia scala costa la metà dell' altra. Che fare senza sbagliare?

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