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fabiodl80

Locazione parziale della prima casa

Buongiorno, sarei interessato alla questione dela locazione parziale della prima casa. Sono proprietario di un appartamento a Milano come prima casa e dove ho la mia residenza. Visto il particolare momento economico, e visto che sono spesso fuori casa, mi è stata chiesta da una ragazza, figlia di amici dei miei genitori, se fossi interessato ad affittare parte dell'immobile, visto che è abbastanza grande.Si tratta di un bilocale ampio di circa 70 mq, pensavamo di riserve a suo uso esclusivo la camera da letto, mentre antibagno e bagno, cucina abitabile e soggiorno sarebbero oggetto di condivisione, ad eccezione del divano letto e un'armadiatura a muro presente nel soggiorno, che rimarrebbero a mio uso quando dovessi soggiornare nell'appartamento per dormire e riporre le mie cose personali. Lei ha al momento un contratto di lavoro a tempo determinato con scadenza di 6 mesi, eventualmente rinnovabile. Avevamo pensato di ricorrere al contratto transitorio per esigenze lavorative (durata max 18 mesi) e effettuare un contratto di locazione parziale. Mi sono informato al comune in quanto mi aver parso di capire che per Milano, data la caratteristica di comune ad alta densità abitativa, occorresse fare riferimento al "canone concordato". Ma dopo aver parlato con il comune, mi sono reso conto di come tale canone fosse molto più basso sia di quanto io chiedo, sia di quanto la mia stessa inquilina sarebbe disposta a spendere (il canone è un pò più elevato di un affitto per una sola camera, in quanto come detto lei avrebbe bene o male l'uso dell'appartamento nella sua quasi totalità, ma ovviamente inferiore a un immobile simile per dimensione e ubicazione, vista l'amicizia che lega i nostri genitori). Pensavamo quindi di fare ricorso al contratto 4+4 a canone libero, però prevedendo nel contratto la possibilità di accorciare a 1-2 mesi il preavviso necessario per la disdetta, sia per lei che per me (nel caso dovessi aver necessità di tornare al pieno posesso dell'appartamento). Essendo entrambi d'accordo, e' fattibile come cosa?? Anche le spese condominiali e le utenze, verrebbero ripartite in base all'effettivo utilizzo dell'abitazione e i giorni di mia presenza nell'immobile, visto che come detto molto spesso non sono a casa. (c'è una dicitura da inserire nel contratto per questa particolare clausola?). Inoltre ultima richiesta in merito all'IMU. Ho letto una recente intepretazione da parte dell'Ade, per la quale la tassazione nel caso di immobile "prima casa" locato parzialmente, è da considerarsi alla stregua di una prima casa normale, quindi con aliquota base dello 0.4% e detrazione di 200 euro, prendendo come base di calcolo l'intera rendita catastale. Vi risulta?? Scusate la lughezza del messaggio, ma vorrei capire se l'affitto parziale può portarmi problemi, sia fiscali che di ordine anagrafico (menterrei la mia residenza nell'immobile, e lei a breve non ha intenzione di spostare la sua, che è in un'altra regione, fintanto che almeno non viene confermata a lavoro) e se il gioco vale la candela... come detto vorremmo fare tutte le cose bene in regola, registrando il tutto e io usufruerei della tassazione "cedolare secca", in quanto data la mia aliquota irpef con il metodo tradizione pagherei maggiori tasse.

Scritto da fabiodl80 il 03 Apr 2012 - 14:01:45: divano letto e un'armadiatura a muro presente nel soggiorno, che rimarrebbero a mio uso quando dovessi soggiornare nell'appartamento per dormire e riporre le mie cose personali[...]
Sarà anche _ampio_ (70 mq non sono certo pochi),

ma pur sempre un bilocale è. con una unica camera da letto.

 

Molto probabile che prima o poi qualcuno ti contesti una apparrenza formale di coabitazione, ma che in realtà nasconde un semplice affitto totale, da cui potresti correre il rischio toglierti la tua residenza e farti restituire gli eventiali vantaggi economici ottenuti sulle procedure di prima casa.

Per il resto sono dettagli. Se vuoi fare un contratto 4+4 a canone libero, puoi sicuramente accorciare od addirittura anullare i mesi di preavviso per il recesso anticipato da parte dell'inquilino.

Nessun accorciamento però da parte del proprietario.

 

Grazie per la gentile risposta. Mi permetta quindi una domanda. Da quanto sostiene se ne deduce che l'affitto parziale di un bilocale, non è mai possibile visto che sempre è formato da una sola camera da letto? Avendo il mio appartamento un grande soggiorno, con divano letto e armadiatura a muro, ritengo che questo possa bastarmi come soluzione le poche volte che sono a casa e quindi riuscire ad affittare il resto. Se ciò potrebbe creare dubbi, poi da parte di chi (comune o ade?), l'unica soluzione è quella di affittarlo totalmente a lei, ma in quel caso poi io sono costretto a spostare la residenza?? E in tal caso dove la dovrei portare, visto che non ho una dimora fissa?? L'unico vantaggio che ho come prima casa è quella dell'IMU agevolata e della detrazione come prima casa, e le utenze agevolate. Altri vantaggi non ne vedo, visto che la casa è stata acquistata da più di 5 anni e non ci sono mutui pendenti sulla stessa (non ho quindi alcunchè da detrarre), salvo delle detrazioni per lavori straordinari al 36% e 55% fatti due anni fa, che ho inserito nel 730 e per i quali sto avendo il rimborso, ma quello è indipendente dal fatto o meno di avere la residenza nella casa.

mi scusi un'ultima questione. Mi ha scritto che nel contratto si possono accorciare i tempi di preavviso per la disdetta per quanto riguarda l'inquilino, ma nulla per me proprietario. Ma se entrambi siamo d'accordo per avere stesso corto periodo di preavviso per la disdetta, e volendo formalizzarlo per iscritto per una maggiore tutela futura, non è possibile fare un foglio a parte dove dichiariamo questa condizione?? Il fatto di farle pagare un ridotto canone d'affitto, da un lato è per recuperare qualcosa ma dall'altro appunto è per aver dentro una persona fidata, per la quale appunto la situazione porti vantaggi a entrambi (lei pagherebbe meno di affitto, io porrei vincolo di minor periodo di disdetta, nel caso in futuro dovessi aver necessita di riavere la totalità dell'appartamento).

Scritto da fabiodl80 il 04 Apr 2012 - 08:02:05: le poche volte che sono a casa e quindi riuscire ad affittare il resto. Se ciò potrebbe creare dubbi, poi da parte di chi (comune o ade?) [...]
La principale obiezione potrebbe nascere in sede di Residenza anagrafica, dato che per "poche volte" non si ha il diritto a mentenere la Residenza in tale appartamento. Almeno per come sono formualte le nostre attuali leggi. Lo so che la vita moderna ci impone abitudini di vita che erano forse inimmaginabili trenta o quaranta anni fa, ma le nostre leggi ed il nostro Codice sono quello che sono.

Leggo comunque con piacere che gli adempimenti sulle agevolazioni acquisto prima casa si sono già compiute con successo. Nella strgarande maggioranza dei casi, le dichiarazioni di falsa Residenza angrafica sono dovute appunto al non voler perdere le agevolazioni su Iva e Mutui.

 

Scusa la domanda, ma come mai non prendi la tua Residenza in altro appartamento dove forse vivi veramente ben più a lungo, che non sul divano in un soggiorno di una ragazza che non è neanche la tua fidanzata?

dico per inquadrare la situazione, non certo per impicciarsi dei fatti privati di altre persone.

 

Sul contratto di affitto, poi ci puoi scrivere tutte le frasi che più ti aggradano, ma se poi i rapporti con l'inquilino si fanno più formali (accade molto spesso) tutti i patti contrari alla legge diventano nulli.

Pe cui se è la stessa inquilina decide in piena autonomia di accettare la tua domanda di andarsene prima della scadenza finale del contratto, ti va bene. Invece, se si avvale di un avvocato, invece, ogni patto contrario alla legge è nullo.

Grazie per la gentile risposta. Tengo a ribadire che io praticamente sono residente in questa casa da diversi anni e non è mai stata affittata, nè parzialmente nè totalmente, seppur per lavoro e stili di vita abbia spesso trascorso fuori casa parte del mio tempo.Solo in questo momento particolare di crisi, avrei la necessità di un reddito aggiuntivo a cui si concilia la richiesta di questa ragazza, che dato il suo contratto a tempo determinato, e l'amicizia che lega i nostri genitori, mi ha chiesto la possibilità di affittare la casa. Ovviamente un intero appartamento non riuscirebbe ad affrontarne il costo (meglio che non vi dico cosa gli danno come stipendio, ma questo è un altro problema) e invece di cercare di affittare una stanza con una persona con cui magari non anddrebbe d'accordo o che si trovi male, ha preferito chiedere a me con cui ultimamente ho parlato diverse volte e che appunto ho l'appartamento anche abbastanza vicino a dove lavora lei.

Ieri ho sentito l'ADE e mi ha confermato che non ci sono problemi all'affitto parziale mediante contratto transitorio...così come il comune, che ha inteso la mia volontà di ospitare la ragazza, ma registrando il tutto e cavandone qualche reddito aggiuntivo. Per come sono fatto io, mettermi una persona cmq estranea in casa gratis non mi va, però se per quello che lei spenderebbe per un affitto camera in un bilocale striminzito o cmq dovendo rendere conto sempre a qualcuno preferisce stare da me. Vediamo se la cosa va in porto e cosa mi viene a costare di tasse tutto questo ingarbugliamento!!! 🙂

Sto vedendo un pò di facsimili di contratto. Tra la documentazione richiesta sembra esserci sia la certificazione energetica che la certificazione di collaudo e sicurezza impianti. Servono entrambi anche in caso di locazione parziale??Per la prima ho chiesto un preventivo, e nel caso la cosa andasse in porto, riesce a produrmela in pochi giorni. Per il secondo visto che l'immobile è abbastanza vecchio e non so chi fosse il tecnico che ha effettuato l'impianto in casa, anche se successivamente negli anni ho fatto interventi come sostituzione di fili e installazione nuovo quadro elettrico con salvavita, presumo che impianto rispetto tutte le norme. Ma visto che si parla anche di 500-600 euro per farsi certificare da un esterno l'impianto (e non tutti sono disponibile a farlo visto che implica un'accettazione di responsabilità), ho letto essere possibile escludere questa garanzia inserendo una clausola nel contratto, dove l'inquilino ti esonera alla produzione di tale certificato. E' corretto quanto ho trovato in rete?? Sapete la dicitura esatta da inserire nel contratto nella sezione "certificazione impianti"?? Ovviamente la conduttrice è a conoscenza di ciò e disponibile a non farmi spendere tutti quei soldi.

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