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Bene destinato al servizio di una parte soltanto dell'edificio: è condominio parziale.

Bene destinato al servizio di una parte soltanto dell'edificio: è condominio parziale.

Quando il bene è al servizio di una parte soltanto dell'edificio.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche (art. 1117 c.c.).

=> Ostacolo al godimento della cosa comune. Quando scatta il risarcimento del danno?

Ciò posto occorre chiedersi il tipo di disciplina da applicare nel caso, non raro, in cui gli anzidetti beni o servizi, siano destinati a servire solo parte dell'edificio e, pertanto, parte dei condòmini.

L'argomento è stato spesso dibattuto, in dottrina e giurisprudenza, e frequentemente si sono registrate opinioni e sentenze contrastanti in merito alla possibile esistenza del "Condominio parziale e cause".

Il legislatore del 2012, con la legge di riforma del condominio (n. 220/2012), ha perso l'occasione per disciplinare l'anzidetta fattispecie e, nell'attuale sistema normativo, un riferimento sia pure latente al condominio parziale viene fornito dall'art. 1123, III co., c.c., non interessato dalla recente modifica, laddove è dato leggere come: "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità".

Pertanto, il dato normativo, pur dando per scontata la possibile esistenza di beni comuni che servono solo parte dei condòmini, regolandone contestualmente la modalità di ripartizione delle spese, non fornisce alcuna definizione dello stesso.

Tuttavia, dottrina e giurisprudenza, nella loro costante opera di interpretazione delle leggi, hanno cercato compiutamente di inquadrare una simile fattispecie giungendo alla conclusioni per cui, è ravvisabile la figura del condominio parziale ogni qual volta, all'interno di un condominio, insistano beni e servizi che, per oggettive caratteristiche materiali e funzionali, risultano destinati non all'intero complesso immobiliare, bensì solo ad una parte di esso o di alcune unità abitative, con tutte le conseguenze in ordine alle spese di manutenzione e custodia, ex art. 1123, comma 3° c.c.

=> Uso dei beni condominiali: ogni comproprietario ha diritto all'uso più comodo per i suoi fini nel rispetto del diritto degli altri

Come dicevamo questo principio, non condiviso da parte minoritaria della giurisprudenza, peraltro risalente nel tempo, è stato di recente ribadito dalla II sezione civile della Corte di Cassazione, nella sentenza n. 4127, pubblicata in data 2.03.2016.

La stessa, è stata chiamata a risolvere una questione sollevata da una condomina, relativa all'impugnazione di una delibera condominiale, con la quale si era approvato il bilancio consuntivo, con l'inserimento dei costi di gestione inerenti la manutenzione di un cancello di accesso ad un cortile posto in adiacenza al fabbricato condominiale, in comunione tra la condomina ricorrente e solo alcuni dei partecipanti al condominio, con il condominio stesso che, costituitosi in giudizio, ribatteva che con la suddetta delibera, le spese attinenti alla manutenzione del cancello erano state poste solo a carico dei condomini comproprietari del cancello e dell'area di cortile dallo stesso delimitata.

La Corte premette che al fine di verificare la natura condominiale di un bene è necessario verificare il suo collegamento funzionale, strumentale e materiale, con gli immobili di pertinenza dei singoli condòmini (Cfr.: Cass. 7.05.2010, n. 11195; Cass. 22.08.2002, n. 12436; Cass. 1.12.2000, n. 15372).

Ciò posto, osserva come deve escludersi la natura condominiale del bene solo qualora, l'anzidetto collegamento interessa una singola unità immobiliare, viceversa, allorché detto bene sia destinato a servire più unità immobiliari, quand'anche non la totalità, deve trovare l'art. 1123, 3° comma, c.c., in relazione al quale le spese relative alla manutenzione vanno poste a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità.

Ricordando, pertanto, i propri precedenti per cui: "questa S.C., in proposito, ha rilevato che deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lego tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene" (Cass. 24.11.2010, n. 23851; Cass. 28.04.2004, n. 8136).

Sulla scorta di ciò, nel caso concreto, rileva come: "il fatto che un bene, rientrante tra quelli di cui all'art. 1117, appartenga solo ad alcuni condomini non modifica, nella sua essenza, la relazione funzionale tra il bene, che è pur sempre destinato ad un uso collettivo (ancorché limitato) e le singole unità immobiliari oggetto di proprietà esclusiva: in tal caso, infatti, deve presumersi che la proprietà comune serva quelle individuali, né più né meno come il bene condominiale serve le proprietà di tutti i condomini".

Orbene, conclude la Corte di Cassazione, essendo per le motivazioni esposte al cospetto di un bene soggetto al regime del condominio parziale, legittima appare la delibera assembleare adottata con la votazione dei soli condomini comproprietari di quell'area e che ha disposto la ripartizione delle spese, in conformità all'art. 1123, III co., c.c., a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

A riprova di ciò, ricorda la Corte di Cassazione nella sentenza n. 4127, del 2.03.2016, la ratio in merito alla creazione giurisprudenziale dell'istituto del condominio parziale, risiede nel fatto che lo stesso: "

opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all'ordine del giorno dell'assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati" (In tal senso: Cass. 17.02.2012, n. 2363).

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