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Condensa sui muri della facciata. Il condominio non risponde dei danni provocati alle proprietà esclusive
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Condensa sui muri della facciata. Il condominio non risponde dei danni provocati alle proprietà esclusive

Condensa sui muri della facciata condominiale: chi risponde dei danni?

Avv. Marcella Ferrari del Foro di Savona  

I danni cagionati negli immobili di proprietà esclusiva a causa della condensa sono a carico del singolo condomino; il condominio, infatti, non ne risponde, in quanto trattasi di un fatto naturale e, conseguentemente, i danni che ne derivano non sono evitabili con l'ordinaria manutenzione. Questo è quanto disposto dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 15615 del 22 giugno 2017

=> Il condominio deve assumere, nell'interesse comune, l'obbligo di provvedere a nuove opere di coibentazione

=> Il vizio di condensazione. cause e responsabilità alla luce della casistica giurisprudenziale

La vicenda. I proprietari di un'unità abitativa evocavano in giudizio il condominio al fine di ottenere il risarcimento dei danni per le infiltrazioni di umidità provocate dalle microfessurazioni delle pareti esterne dell'edificio.

Il giudice di secondo grado statuiva l'assenza di responsabilità del condominio per il fenomeno della condensazione, a causa del quale si erano verificate infiltrazioni di umidità nelle stanze da letto degli attori.

La consulenza tecnica d'ufficio, infatti, aveva accertato che la ragione delle suddette infiltrazioni era da ascriversi a “cause endogene” e solo marginalmente alle fessurazioni presenti sulla facciata.

Il condominio, quindi, era condannato ad eseguire i lavori sulla facciata, mentre la domanda risarcitoria veniva rigettata. Si giungeva così in Cassazione.

Responsabilità del condominio come custode.I ricorrenti argomentano le proprie difese sostenendo che la condensa all'interno dell'appartamento fosse dovuta alla mancata manutenzione della facciata condominiale.

Pertanto il condominio, in quanto custode dell'immobile, doveva provvedere al risarcimento del danno.

Si ricorda che l'art. 2051 c.c. prevede la responsabilità per danni da cose in custodia, in virtù del quale ciascuno è responsabile per il danno cagionato dalle cose di cui è custode.

Quindi, «qualora il fenomeno, originato da difettosa coibentazione delle parti comuni dell'edificio, sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 c.c., il condominio, che è tenuto quale custode ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria» (Cass. 3753/1999).

Ai sensi dell'art. 2051 c.c., dunque, il condominio è custode dei beni comuni e risponde per i danni da essi derivanti.

Tuttavia, ai fini dell'accertamento della suddetta responsabilità, è necessario dimostrare il nesso eziologico tra la condotta del custode e quella del danno.

Ebbene, i ricorrenti, a tal proposito, sottolineano che la CTU aveva parlato di “concause” in riferimento alla condensa, alcune delle quali ascrivibili al condominio stesso.

=> La condensa limita il godimento dell'appartamento. E' responsabile il costruttore

Concause e fatto naturale. Il giudice di legittimità rigetta la ricostruzione dei proprietari e conferma il percorso argomentativo seguito dalla sentenza di secondo grado.

Infatti, solo alcuni dei danni lamentati dai ricorrenti erano riconducibili alla responsabilità del condominio; mentre per gli altri la causa era da ricercarsi in un fatto naturale, che si sarebbe verificato anche se il condominio avesse provveduto alla manutenzione della facciata.

Ne consegue, dunque, che sia stato escluso il nesso causale tra la condotta del condominio ed il fatto di danno e, conseguentemente, il diritto al risarcimento.

Precedenti in materia di condensa e umidità.L'umidità provoca la formazione di muffe, il distacco e la disgregazione dell'intonaco, oltre ad essere dannosa per la salute degli abitanti della casa. Simili fenomeni spesso avvengono all'interno delle abitazioni site in condominio. Le cause possono essere varie.

Ad esempio, per una coibentazione inadeguata delle strutture perimetrali o delle coperture.

Come vedremo, nelle circostanze più gravi, è possibile esperire un'azione contro il costruttore oppure se le cause sono da ricercarsi nei beni comuni, la responsabilità è ascrivibile alla compagine condominiale.

In un caso, la Suprema Corte ha escluso la responsabilità del condominio, quale custode del bene comune (art. 2051 c.c.), giacché l'umidità prodotta nel locale si era aggravata a causa del cambio di destinazione d'uso, da magazzino a negozio, quindi per il fatto del danneggiato (Cass. 25239/2011).

Infatti, la responsabilità ex art. 2051 c.c. sussiste in relazione a tutti i danni cagionati dalla cosa, essendo esclusa solo dal caso fortuito, «il quale può essere rappresentato […] anche dal fatto del danneggiato, avente un'efficacia causale tale da interrompere del tutto il nesso eziologico tra la cosa e l'evento dannoso o da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del danno» (Cass. 8229/2010).

In altre fattispecie, si è ritenuto responsabile il condominio per l'inadeguata coibentazione della coperturadello stabile (App. Catania 3 marzo 2007).

Infiltrazioni dal muro perimetrale. Il muro perimetrale rientra tra i beni comuni (art. 1117 c.c.), pertanto, se le infiltrazioni che interessano la singola unità abitativa provengano dalla facciata, le riparazioni ed il risarcimento sono a carico di tutti i condomini, compreso il danneggiato.

La quota di risarcimento sarà corrisposta in base ai millesimi, mentre quella del condomino interessato verrà ridotta proporzionalmente.

Tuttavia, in base a quanto emerge dalla pronuncia in commento (Cass. 15615/2017), per ottenere il risarcimento occorre la dimostrazione che il fatto di danno sia stato cagionato dall'omessa manutenzione del bene comune; in caso contrario, il condominio è indenne da responsabilità.

Grave difetto e responsabilità decennale del costruttore. Nel caso in cui le infiltrazioni siano tali da configurare un “grave difetto”, sia il danneggiato che il condominio hanno titolo per esperire l'azione di responsabilità verso il costruttore a patto che non siano decorsi i 10 anni previsti dall'art. 1669 c.c..

In alcuni precedenti di merito, è stato stabilito il diritto del danneggiato al risarcimento anche dei danni non patrimoniali (Trib.

Firenze 147/2011). [1] Inoltre, se il proprietario dell'appartamento, a cagione delle infiltrazioni, è costretto a trasferirsi in un altro immobile, il condominio deve tenerlo indenne dalle spese relative ai canoni di locazione sino al suo rientro (Cass. 6128/2012) [2] .

Secondo i giudici di legittimità rientrano nei gravi difetti persino le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze d'impermeabilizzazione e da inidonea realizzazione degli infissi (Cass. 14650/2013)

=> Come si combatte la condensa?

Conclusioni. La pronuncia in commento (Cass. 15615/2017), dunque, esclude la responsabilità del condominio a fronte di infiltrazioni di umidità verificatesi all'interno delle singole unità immobiliari.

Secondo il giudice di legittimità, il ricorrente non ha dimostrato il nesso causale; infatti, la consulenza tecnica ha accertato che il danno patito dai proprietari non è stato conseguenza immediata e diretta dell'omessa manutenzione della facciata da parte del condominio.

La causa del fenomeno della condensa, in base agli accertamenti tecnici compiuti, è un fatto naturale che si sarebbe prodotto anche in presenza di un'accurata manutenzione del muro perimetrale; pertanto i danni provocati dall'umidità non sono risarcibili dal condominio.

=> Avv. Marcella Ferrari Avvocato del Foro di Savona

=> Condensa, muffe, umidità e infiltrazioni, riconoscerle per capire che cosa fare

Scarica Corte di Cassazione n. 15615 del 22 giugno 2017

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