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Messa a norma delle canne fumarie e spese legali. Come vengono ripartite le spese?
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Messa a norma delle canne fumarie e spese legali. Come vengono ripartite le spese?

Come vanno ripartite le spese per mettere a norma la canna fumaria

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

La collocazione delle canne fumarie all'interno nel complesso condominiale non le rende di proprietà comune. Non si può deliberare su lavori riferiti alla proprietà esclusiva.

È annullabile la delibera con la quale l'assemblea abbia ripartito le spese, legittimamente approvate nel loro ammontare, in parti uguali tra tutti i condomini e non in base alle tabelle millesimali. È invece radicalmente nulla (e dunque impugnabile in ogni tempo) la delibera che ponga le spese legali anche a carico dei condomini che abbiano ritualmente manifestato il proprio dissenso alla lite.

È quanto affermato dal Tribunale di Perugia con la sentenza n. 231 del 31 gennaio 2014. Nella fattispecie,la delibera impugnata è stata annullata anche sotto il profilo dell'eccesso di potere, atteso che la collocazione delle canne fumarie all'interno del complesso condominiale non le rende automaticamente di proprietà comune.

Da ciò discende che l'assemblea non può deliberare su lavori riferiti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini e, segnatamente, sulla ristrutturazione delle canne fumarie dei singoli appartamenti.

Il caso. Due condomini impugnavano la delibera assembleare avente ad oggetto alcuni lavori di rifacimento delle canne fumarie e la ripartizione delle spese, tra cui quelle relative ai compensi professionali dovuti all'avvocato e al tecnico di parte, per una causa promossa dallo stesso Condominio.

Tra gli altri motivi di ricorso, venivano contestate le modalità di ripartizione delle spese, avvenuta in parti uguali e non secondo i criteri proporzionali stabiliti nelle tabelle millesimali.

I ricorrenti, inoltre, sostenevano di dover essere esonerati dal pagamento delle spese di lite, in quanto avevano formalmente manifestato il loro dissenso alla lite ai sensi dell'art. 1132 c.c.

Si contestava, infine, la competenza dell'assemblea a deliberare su lavori riguardati canne fumarie di proprietà esclusiva.

Le spese vanno ripartite in misura proporzionale ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. Nella fattispecie, il Tribunale umbro ha accertato che la delibera impugnata aveva liquidato le parcelle dell'avvocato e del tecnico incaricato ripartendo la relativa spesa in parti uguali tra tutti i condomini e non in base alle tabelle millesimali, con evidente violazione dell'art. 1123 c.c.

Anche se le spese deliberate siano state legittimamente approvate nel loro ammontare, deve ritenersi in ogni caso errato il criterio di ripartizione delle stesse.

Ne consegue l'annullamento della delibera in parte qua e l'onere del Condominio di rideliberare, se del caso, la corretta ripartizione delle spese approvate.

Il giudice non può sindacare il merito delle questioni deliberate dall'assemblea. Il Tribunale precisa, peraltro, che la censura deve intendersi riferita al solo criterio di ripartizione e non anche all'an e al quantum delle spese approvate,che sono questioni di merito rimesse alla competenza esclusiva dell'assemblea.

In linea generale, infatti, il sindacato del giudice in ordine alle delibere assembleari impugnate deve limitarsi alle sole questioni che attengono alla legittimità della deliberazione,senza entrare nel merito delle questioni, che compete solo all'assemblea.

Niente spese di lite per i condomini dissenzienti. Richiamando l'orientamento dominante in giurisprudenza, il Tribunale rammenta che "in tema di condominio, è affetta da nullità la delibera dell'assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condominio che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall'assemblea, giacché in tal caso l'art. 1132, comma primo, cod. civ., contemperando l'interesse del gruppo con quello del singolo titolare di interessi contrastanti, riconosce a quest'ultimo il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto" (Cass. civ., n. 11126 del 2006).

Lo stesso art. 1132 precisa che il condomino dissenziente è tenuto a concorrere alle spese del giudizio solo se da questo ne abbia tratto vantaggio e solo per le spese che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente. Circostanze, queste, che non ricorrono nel caso in esame.

Le canne fumarie al servizio dei singoli appartamenti non sono parti comuni. Il giudice perugino ha annullato la delibera anche nella parte in cui ha approvato i lavori di messa a norma delle canne fumarie delle singole unità immobiliari del condominio.

L'assemblea di condominio, infatti, ha competenza a deliberare solo per questioni che attengono alle parti comuni dell'edificio. Ebbene: le canne fumarie interne agli edifici non necessariamente sono di proprietà comune.

Infatti, se la canna fumaria è posta al servizio di un solo condomino o di un gruppo di condomini, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. non opera e la canna fumaria deve pertanto ritenersi di proprietà esclusiva, salva eventuale prova contraria.

Nella sentenza impugnata si legge: "verificato lo stato delle canne fumarie dei singoli appartamenti, l'assemblea, all'unanimità dei presenti, delibera di eseguire i lavori di messa a norma delle canne fumarie".

Così facendo, l'assemblea è andata oltre le proprie competenze, posto che non poteva deliberare su lavori riferiti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini e, nello specifico, sulla ristrutturazione delle canne fumarie dei singoli appartamenti.

=> Intossicazione per omessa manutenzione della canna fumaria. Chi ne risponde?

Scarica Tribunale di Perugia, n. 231 del 31 gennaio 2014

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