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Fondo cassa condominiale e vendita dell'appartamento
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Fondo cassa condominiale e vendita dell'appartamento

Chi acquista un immobile subentra anche nel fondo cassa

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel caso in cui un condomino venda la propria unità immobiliare, egli ha diritto a vedersi restituito il fondo cassa presente al momento della stipula?

Se sì, chi deve restituire la somma? L'amministratore oppure il compratore?

Partiamo dalla definizione di fondo cassa: esso è rappresentato da una somma di denaro – salvo diversa convenzione ripartita tra i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà – che viene accantonata nel corso dell'anno per far fronte a spese di ordinaria manutenzione o comunque per interventi inerenti la gestione condominiale ed ordinabili dall'amministratore di condominio.

=> Condomini morosi e rischio di decreto ingiuntivo contro il condominio, legittima la delibera che crea un fondo cassa ad hoc

Della consistenza e quindi dell'utilizzazione di questo fondo cassa l'amministratore rende conto alla fine dell'anno e l'assemblea può decidere come destinarlo, avendo potere di gestione dei così detti residui attivi della gestione (art. 1135 c.c.).

A questo fondo cassa se ne può affiancare un altro disciplinato dal regolamento condominiale contrattuale e che magari può avere destinazione e durata differenti. Può essere istituito quale accantonamento da utilizzare in previsione di manutenzioni straordinarie, può essere previsto per far fronte ad eventuali situazioni di morosità e più in generale per tutti gli scopi utili (e leciti) individuati dal regolamento stesso.

Sebbene prima facie questi due fondi possano apparire la stessa cosa, la situazione non è propriamente questa; le differenze, infatti, incidono sulla sua sorte per il caso di compravendita.

Partiamo dal fondo cassa istituito dall'assemblea; esso altro non è che il versamento di una somma rientrante nella quota annuale ai fini della gestione della compagine.

La cessione dell'unità immobiliare fa sì che il neo condomino subentri nella posizione del suo predecessore dal momento del perfezionamento della cessione.

=> Condominio, Il fondo per le quote morosi

Com'è noto il compratore è obbligato con il venditore per i debiti sorti l'anno prima e quello nel corso del quale è intervenuta la gestione. Vale così anche in relazione ai crediti? Ad avviso di chi scrive, no.

D'altra parte il pagamento della quota di fondo cassa si configura come un obbligo verso il condominio, al pari di qualunque quota condominiale, e quindi chi acquista subentra nell'obbligo di pagamento.

Al termine dell'anno di gestione sulla quota parte di fondo cassa, paragonabile ad un residuo avviso, l'assemblea ha diritto di incidere stabilendone la destinazione.

Nulla vieta naturalmente che le parti contrattando sulla cessione possano considerare anche l'esistenza del fondo cassa, ai fini di una sua valutazione in relazione al prezzo.

Vediamo adesso il caso dei fondi previsti dal regolamento contrattuale. Questo tipo di regolamento – è pacifico – rappresenta un contratto plurisoggettivo.

Chi acquista l'unità immobiliare in condominio, accettando il regolamento subentra nei diritti e negli obblighi acquistando anche la quota di fondo cassa, a meno che lo stesso regolamento non ne preveda la restituzione al cedente per i casi di alienazione.

Siccome solitamente sui fondi cassa istituiti dai regolamenti contrattuali è già prevista una specifica destinazione, l'assemblea è impossibilitata a decidere in merito a tale aspetto.

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