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Art. 63 disp. att. c.c. (commi 1-3) - Spese Condominiali
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Art. 63 disp. att. c.c. (commi 1-3) - Spese Condominiali

Art. 63 disp. att. c.c. (commi 1-3)

 

Art. 63 disp. att. c.c.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Ai sensi del riformulato art. 1129, comma 9, c.c., l'amministratore deve ora «agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea».

Tale previsione va posta in relazione con l'art. 63 disp. att. c.c., norma che disciplina l'ipotesi di condomini in ritardo nei pagamenti delle quote condominiali (comma 1).

La nuova formulazione della disposizione di attuazione ripropone, per la materia che qui rileva - di tutela dei dati sensibili -, il tema del trattamento della morosità: la norma rappresenta uno degli strumenti persuasivi per combattere le morosità condominiali, prevedendo la possibilità di escludere il comproprietario, in ritardo con i pagamenti, dall'utilizzazione dei beni e dei servizi comuni (comma 3).

Dal punto di vista processuale, l'amministratore può così agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, azionando la procedura giudiziaria di ingiunzione.

Tale procedura ha il vantaggio di condurre speditamente all'ottenimento del titolo esecutivo: l'amministratore non dovrà quindi attendere i quaranta giorni durante i quali, comunque, la controparte conserva il diritto di presentare opposizione, atto che potrà vertere esclusivamente sulle irregolarità del decreto stesso (per esempio, la mancata approvazione del riparto delle spese da parte dell'assemblea).

[Si segnala peraltro che un recente orientamento della Cassazione ha riconosciuto la possibilità di richiedere l'emissione del decreto ingiuntivo anche sulla base del solo bilancio preventivo, purché regolarmente approvato dall'assemblea. Così Cass. civ., 29 settembre 2008, n. 24299].

Sempre in forza della medesima norma, il condomino moroso può essere esposto anche all'azione dei creditori del condominio: la riforma ha infatti introdotto l'obbligo per l'amministratore di comunicare le generalità dei condomini morosi ai creditori che lo interpellino e non ancora soddisfatti (art. 63 disp. att. c.c., comma 1).

Con la riforma del condominio, si passa dunque dalla possibilità all'obbligo dell'amministratore di comunicare le informazioni concernenti i condomini morosi ai creditori: unica condizione è che questi ultimi ne facciano richiesta.

In tal caso, potranno essere resi noti i nominativi dei condomini non in regola con il pagamento della somma dovuta e delle rispettive quote millesimali, con una comunicazione propedeutica ad informare i creditori del condominio dell'esatta identità di quei componenti della collettività condominiale, che non avendo pagato le rate condominiali, rischiano di mettere in difficoltà il condominio nel suo complesso.

Unico limite alla comunicazione prevista nella nuova formulazione dell'art. 63 disp. att. c.c. è l'esclusione dei condomini in regola con i pagamenti: ai sensi del comma 2, infatti, «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini».

Pertanto, solo a questo punto, il creditore avrebbe l'esigenza di conoscere i dati anche dei condomini in regola, ma la norma non lo contempla esplicitamente e quindi, indirettamente, anche i dati dei condomini non morosi potrebbero essere divulgati.

Resta in ogni caso fermo il principio della diligenza del buon padre di famiglia, che durante l'attività di gestione dovrà comunque essere osservato in merito alla adozione di modalità di comunicazione degli atti di natura contabile comunque riservate.

In merito alla protezione dei dati personali in materia di contabilità condominiale, il Garante ha peraltro precisato che la privacy non deve mai rappresentare un limite per la trasparenza della gestione condominiale, in quanto ai condomini deve essere assicurata una trasparenza dei dati contabili, purché non vengano divulgati spese o morosità al di fuori di tale ambito (cfr. punto 2 del vademecum del palazzo - Provvedimento del 10 luglio 2006).


L'elencazione contenuta dall'articolo 1117 cod. civ. deve essere considerata tassativa?

Vista la natura particolarmente delicata dei dati, l'amministratore potrebbe, in sede di presentazione dei rendiconti, indicare solo le singole unità immobiliari, omettendo qualsiasi collegamento al proprietario dell'appartamento. In tal modo il dato personale non verrebbe reso pubblico alla compagine condominiale, limitandosi ad indicare le poste attive e passive nel rendiconto, come richiesto dai giudici di legittimità (Cass. civ., 28 gennaio 2004, n. 1544).

L'amministratore può affiggere nella bacheca condominiale i nomi dei condomini in ritardo con il pagamento della quote condominiali?

Questo tipo di comportamento è stato ripetutamente esaminato dal Garante della privacy:
  • con una prima decisione, datata 23 ottobre 2000, ha precisato che l'amministratore non può esporre in bacheca i dati personali riguardanti le posizioni di debito o di credito dei singoli condomini, senza tener conto delle norme sulla riservatezza e di quanto previsto dal codice civile sui poteri dell'amministratore ed eventualmente nel regolamento condominiale;
  • in un provvedimento emesso l'anno successivo (17 maggio 2001), l'Autorità garante è stata chiamata nuovamente a pronunciarsi in merito al comportamento di un amministratore che aveva depositato presso un cassetto della portineria un elenco di condomini ritardatari, messo a disposizione dei condomini: tale atteggiamento aveva suscitato le proteste di un interessato che si era così rivolto al Garante; solo dopo quest'ultimo atto, l'elenco contestato era stato finalmente ritirato solo, e l'Autorità, in considerazione in tale circostanza, pur dichiarando il non luogo a provvedere sul ricorso, aveva posto tutte le spese a carico dell'amministratore.

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