La Corte di Cassazione, con sentenza n. 16644/2017 ha riconosciuto gli estremi del reato di truffa (art. 640 del Codice penale) a carico di un costruttore, per aver venduto un immobile con caratteristiche difformi da quelle dichiarate “con riguardo alla definizione della categoria energetica”.
La difformità tra i lavori eseguiti e progettati, nonché la conseguente vendita immobiliare con classe energetica effettiva non rispondente a quella dichiarata non potevano sfuggire al costruttore, tenuto conto che quest'ultimo aveva fatto eseguire “lavori in economia”.
Attestato di Prestazione Energetica. In Italia si spende mediamente 120 euro
Il caso. Un costruttore vendeva un immobile che presentava caratteristiche differenti da quelle dichiarate nell'attestato di prestazione energetica (APE).
La Corte di appello di Milano assolveva l'imputato dal reato di truffa contrattuale (art. 640 c.p.), riconoscendogli la buona fede, avendo lo stesso confidato nelle valutazioni dei tecnici che attestavano la conformità delle opere al progetto approvato.
Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione il difensore dell'acquirente dell'immobile.
La questione in esame e relativa risoluzione risultano di notevole importanza dal momento che l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è divenuto ormai un elemento imprescindibile nelle compravendite immobiliari,contribuendo alla determinazione del valore di un edificio o di un appartamento ed indirizzando l'interesse dell'acquirente o del locatore verso edifici a miglior rendimento energetico.
APE: elemento imprescindibile nella compravendita immobiliare. Previsto con la L. 90/2013(che ha sostituito il precedente Attestato di Certificazione Energetica), l'A.P.E. è un documento che descrive la prestazione energetica dell'edificio, sintetizzandola con una scala da A a G (ossia tra energeticamente “molto efficiente” e “poco efficiente”).
In particolare, il documento certifica la quantità annua di energia primaria concretamente consumata o che si prevede possa essere necessaria al fine di soddisfare i bisogni energetici dell'edificio.
I dati che vengono presi in esame sono fondamentalmente:le caratteristiche tecniche dell'edificio, gli impianti tecnologici,la fonte energetica utilizzata.
Il certificatore energetico abilitato a rilasciare l'Attestato di Prestazione Energetica può essere una persona fisica o una società. In ogni caso non deve essere coinvolto con il processo di progettazione o realizzazione dell'edificio, né essere imparentato con il proprietario; deve trattarsi di un soggetto qualificato, iscritto all'albo professionale, che abbia esperienza nella progettazione di impianti ed edifici.
È obbligatorio fornire l'APE nelle seguenti ipotesi: trasferimento di proprietà; compravendita; donazione; locazione di un immobile; pubblicazione di un annuncio di vendita o di locazione; al termine della la costruzione di un nuovo edificio; nelle ipotesi di ristrutturazioni che coinvolgano più del 25% di un immobile o di lavori che ne modifichino l'efficienza energetica (si pensi alle sostituzioni di caldaie o all'installazione di isolanti).
Con gli ultimi decreti legge di attuazione della Legge 90/2013, entrati in vigore nell'ottobre 2015, le caratteristiche dell'attestato, le modalità di classificazione energetica degli edifici e il modello di attestazione della prestazione energetica sono stati uniformati su tutto il territorio nazionale.
Funzioni dell'APE. L'Attestato di Prestazione Energetica consente di valutare, in relazione alla prestazione energetica dell'immobile, la convenienza economica all'acquisto e alla locazione poiché fornisce agli acquirenti e ai locatori un'informazione oggettiva e trasparente circa le caratteristiche e le spese energetiche dell'immobile.
Un attestato compilato correttamente consente agli utenti finali una valutazione e comparazione delle prestazioni dell'edificio di interesse ed un confronto con i valori tecnicamente raggiungibili in un adeguato rapporto tra i costi di investimento e i benefici derivanti.
Da un punto di vista strettamente economico, la realizzazione o ristrutturazione di un appartamento con l'impiego di materiali e tecnologie che ne circoscrivono il consumo di energia, consente il conseguimento di un importante risparmio sulle bollette relative al consumo di energia.
Il risparmio è direttamente proporzionale alla classe energetica nella quale l'edificio è inserito; conseguentemente, la classe diventa un importante elemento di valorizzazione o deprezzamento dell'immobile oggetto di vendita o locazione.
L'APE costituisce inoltre un efficace strumento per la valutazione della convenienza nella realizzazione di interventi di riqualificazione energetica dell'immobile stesso.
La soluzione. Cosa accade quando si vende un immobile le cui prestazioni energetiche effettive non corrispondano a quelle dichiarate? Affidarsi ai tecnici della certificazione energetica non è sufficiente, soprattutto quando – in qualità di costruttori – si è consapevoli del divario sussistente tra i lavori eseguiti e la classe energetica dichiarata.
Nel caso in esame, la Corte di Cassazione penale, con la sentenza n. 16644/2017, ha annullato la sentenza della Corte d'Appello di Milano sostenendo che“la difformità tra i lavori eseguiti e quelli progettati e la conseguente vendita dell'immobile con una classe energetica effettiva non corrispondente a quella dichiarata non poteva sfuggire al costruttore”.
In particolare, le opere effettuate risultavano “meno costose” di quelle che avrebbero dovuto essere eseguite al fine di rispettare i parametri energetici contenuti nel progetto.
Dal momento che il risparmio di spesa conseguente alla esecuzione di opere non conformi a quelle progettate e che avrebbe assicurato il rispetto della classe energetica era conosciuto dal venditore dell'immobile, è stata esclusa la buona fede dell'imputato.
A nulla sono valse, dunque, le argomentazioni del venditore/costruttore, ovverosia che il tecnico certificante non avesse operato diligentemente. La sentenza nulla dice circa la chiamata in causa dei professionisti tecnici incaricati nella progettazione, direzione lavori e certificazione energetica.
