In tema di nomina dell'amministratore di condominio è insanabilmente nulla la clausola contenuta negli atti d'acquisto, ovvero nel regolamento contrattuale che riservi al costruttore la scelta del mandatario della compagine.
Questa, in somma sintesi, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Modena con la sentenza n. 493 del 14 marzo 2012.
Nonostante si tratti di una sentenza datata - più di sei anni dalla pubblicazione di questo articolo - è utile dar conto della decisione del giudice emiliano, in quanto sovente nei condomini di nuova costruzione ci si trova a dover avere a che fare con un amministratore nominato dal costruttore.
Vedremo quali sono le conseguenze della decisione dell'assemblea di nominare un amministratore differente da quello imposto dal costruttore sulla base della clausola pattizia e quali le possibilità per questo professionista di mantenere l'incarico.
Competenza per la nomina dell'amministratore di condominio
L'assemblea di condominio è l'organismo deputato alla nomina dell'amministratore condominiale.
Ciò si desume, chiaramente, dall'art. 1136 c.c. in base al quale tale deliberazione è regolarmente adottata ove ottiene come minimo il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
L'art. 1138 c.c., al quarto comma, elenca una serie di norme che nessun regolamento può derogare. Come hanno spiegato dottrina e giurisprudenza (es. Cass. 9 novembre 1998 n. 11268), si tratta di una inderogabilità assoluta, ossia non superabile nemmeno da un regolamento pattizio, ossia accettato e sottoscritto da tutti i condòmini.
Tra queste norme vi sono anche gli artt. 1129 e 1136 c.c., i quali per l'appunto contengono disposizioni in merito alla nomina dell'amministratore condominiale. È vero, l'art. 1135 c.c. - quello che elenca le competenze dell'assemblea - non è inserito nel novero delle norme inderogabili, ma le norme prima citate devono considerarsi prevalenti ai fini che ci occupano.
Costruttore e condominio
Il costruttore dell'edificio è l'originario unico proprietario dello stesso.
Avvenuta la prima compravendita, come c'insegna la giurisprudenza, il condominio sorge ipso iure e facto (Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829), cioè senza la necessità di sacramentali formule costitutive, ma per la sola circostanza della condivisione (il condominio per l'appunto) di una serie di beni strumentali al godimento delle unità immobiliari oggetto di proprietà esclusiva.
Da quel momento il costruttore diviene "un condomino come un altro"; certo, fintanto che non alienerà tutte o la maggior parte delle unità immobiliari egli manterrà un peso decisionale - per lo meno in termini millesimali - differente e maggiore rispetto agli altri condòmini, ma la sua posizione di ex proprietario dell'intero non può garantirgli pregative non riconosciute, anzi vietate, dalla legge
Amministratore scelto dal costruttore e sua sostituzione
È noto che sovente i regolamenti contrattuali contengono clausole volte ad escludere il costruttore dalla partecipazione alle spese condominiali, ovvero semplicemente di limitare il peso degli oneri in capo ad esso.
Queste clausole non sono di per sé illegittime, ma loro presenza nel regolamento, la durata nel tempo ed una serie di altri fattori ne possono però determinare l'invalidità. Ciò perché la disciplina legale della ripartizione delle spese è derogabile da un accordo tra tutti i condòmini (art. 1123 c.c.).
Nomina di un nuovo amministratore e revoca del precedente
Ciò che non è derogabile è la competenza dell'assemblea.
Come ha specificamente sentenziato il Tribunale di Modena nel 2012, infatti, «la nomina dell'amministratore condominiale è un diritto inderogabilmente riservato all'assemblea (art. 1129 e 1138 comma ultimo c.c.), sicché l'eventuale disposizione contrattuale (nella specie, prevista nei contratti preliminari di vendita) che riservi tale prima nomina al costruttore/venditore è nulla e quindi priva di efficacia nei confronti dei condomini.» (Trib. Modena 14 marzo 2012 n. 493, Giurisprudenza locale - Modena 2012).
La nullità di queste clausole ha un riflesso diretto sulle delibere dell'assemblea condominiale che, in spregio alla disposizione pattizia, provvedano a scegliere un amministratore differente da quello incaricato dal costruttore.
Se una clausola è nulla, tale vizio può essere fatto valere in via principale o d'eccezione da chiunque vi abbia interesse ed in qualunque momento.
Ciò vuol dire che ove l'assemblea deliberasse la nomina di un amministratore in contrasto con la disposizione pattizia, la nullità di tale regola potrebbe essere fatta valere anche nel giudizio d'impugnazione della delibera eventualmente instaurato dal costruttore. Un po' come è successo nel giudizio risolto dal Tribunale di Modena.
Amministratore scelto dal costruttore e conferma assembleare
L'amministratore nominato dal costruttore, tuttavia, non è di per sé soggetto che non può in alcun modo amministrare il condominio ovvero sanare la propria posizione in termini di rappresentanza rispetto agli altri condòmini.
Ciò vuol dire che, per evitare contestazioni afferenti al proprio operato, egli potrà - anzi per lo scrivente dovrà (per evirare qualunque genere di contestazione) - provvedere a convocare l'assemblea condominiale non appena perfezionatasi la prima vendita (o le prime vendite nel caso di atti sostanzialmente contestuali) in modo tale da avere legittimazione pienamente valida della propria rappresentanza.
- Cosa succede se l'amministratore non frequenta il corso di 15 ore annuali?
- Come conoscere il nome dell'amministratore di condominio?
