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Legge n° 4 del 2013. Nuove opportunità per un amministratore di condominio “qualificato”
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Legge n° 4 del 2013. Nuove opportunità per un amministratore di condominio “qualificato”

Amministratore di condominio: verso un sistema di qualificazione integrata.

Dott. Ivan Meo  

La nuova legge mira a garantire la tutela del "condomino-consumatore" ed individua nuovi standard professionali

Un figura ancora poco tutelata.
Nell'alveo delle novità legislative sicuramente la più attesa, da parte degli amministratori di condominio, era sicuramente quella del riconoscimento della loro professione mediante un apposito albo.

In realtà questa ipotesi è stata subito scartata sia per mancanza di copertura finanziaria, sia per le radicali diversità di opinioni sul metodo da utilizzare per il riconoscimento.

Al suo posto il Riformatore ha inserito una norma che prevede una serie di requisiti legali e professionali per svolgere la professione di amministratore condominiale.

Ma anche l'introduzione della legge 4/2013, entrata in vigore il 10 febbraio, avrà un impatto rilevante sulla professionalità della figura soprattutto nei casi in cui l'attività sia svolta in maniera continuativa.

Come tutti sanno, tra i professionisti interessati dalla nuova disciplina figurano anche gli amministratori condominiali.

Per quest'ultimi, la nuova legge, insieme alle novità introdotte dalla riforma del condominio, amplia lo spettro di scelta da parte del singolo professionista.

Molte associazioni di categoria hanno fatto leva su questa nuova legge per "attirare" nuovi iscritti e quindi aumentare il loro "business", che se pur legittimo, incide in questi tempi di contrazione economica, anche sulle tasche degli amministratori che sono in cerca di condomini che possano garantire un compenso sicuro.

La partecipazione dei professionisti a queste associazioni comporta, come è giusto, il pagamento di una quota associativa che andrà presumibilmente a incidere sul prezzo dei loro servizi.

Servizi che, generalmente, sono stati fino ad ora offerti a prezzi più convenienti rispetto a quelli dei professionisti iscritti in ordini e collegi, e che inevitabilmente si ripercuoteranno, a livello economico, sull'utente finale: il condomino.

=> Formazione periodica per gli amministratori di condominio: dopo il grande rumore il nulla. Per quanto tempo ancora?

Un progetto ambizioso. La recente legge (n°4/2013) sicuramente persegue un obiettivo ambizioso: quello di riconoscere, mediante una legge specifica, il vasto universo di figure professionali non organizzate in albi o elenchi, che offrono attività e servizi di grande rilevanza in campo economico, giuridico e finanziario. Le nuove norme si articolano lungo due direttrici principali:

  • garantire livelli uniformi di qualità delle prestazioni nei diversi settori professionali;
  • creare un sistema d'informazioni a tutela del cliente, nell'ambito di un mercato ispirato ai principi di concorrenza e di libertà di circolazione.

Viene data altresì fondamentale importanza alla formazione del professionista e all'osservanza di regole deontologiche e tecniche, introducendo meccanismi di certificazione delle professionalità acquisite, in grado di qualificare il professionista nei confronti dei clienti; quest'ultimi vengono giuridicamente equiparati ai "consumatori", circostanza che consente di far scattare una serie di meccanismi di tutela e sanzionatori previsti dal Codice del Consumo (d.lgs. n. 206/2005).

Ambito di applicazione. Tale normativa non può essere applicata a tutti coloro che sono già iscritti in un albo professionale (tra cui avvocati, dottori commercialisti ed esperti contabili, consulenti del lavoro, geometri e, più in generale, tutte le professioni il cui esercizio presuppone l'iscrizione a un ordine o un collegio professionale); professioni sanitarie; attività e i mestieri artigiani, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative.

Tali soggetti rimangono sottoposti esclusivamente alla propria disciplina per l'esercizio di tutte le attività, anche non esclusive, di cui hanno competenza in ragione della propria professione (si pensi al commercialista che svolge attività di amministratore condominiale o all'avvocato che svolge attività di consulenza).

=> Come sarà svolta la formazione degli amministratori e le conseguenze per chi non si adeguerà.

Non vale il contrario. L'art. 2, co. 6, della l. n. 4/2013, infatti, dispone che ai professionisti senza albo, anche se organizzati in associazioni, non è consentito l'esercizio delle attività professionali riservate dalla legge a specifiche categorie di soggetti, salvo il caso in cui dimostrino il possesso dei requisiti previsti dalla legge e l'iscrizione al relativo albo professionale.

Associazioni professionali. La legge non impone la costituzione di associazioni o società di professionisti, né tantomeno subordina l'esercizio della professione all'iscrizione ad una delle associazioni predette.

L'ultimo comma dell'art. 1, infatti, stabilisce che la professione può essere esercitata in forma individuale, in forma associata, societaria, cooperativa o nella forma del lavoro dipendente.

Tuttavia, il legislatore tende a favorire la creazione di organismi associativi e l'esercizio in forma organizzata della professione, al fine di offrire maggiori garanzie in termini di trasparenza, di qualità del servizio e di tutela dei clienti.

Le associazioni a carattere professionale hanno natura privatistica e sono fondate su base volontaria, senza alcun vincolo di rappresentanza esclusiva (art. 2), con lo scopo di valorizzare le competenze degli associati e garantire il rispetto delle regole deontologiche, agevolando la scelta e la tutela degli utenti nel rispetto delle regole sulla concorrenza.

Cosa devono fare le associazioni professionali? Per perseguire dette finalità le associazioni professionali devono:

  • redigere statuti e le clausole associative in moda da garantire la trasparenza delle attività e degli assetti associativi;
  • promuovere la formazione permanentedei propri iscritti, adottano un codice deontologico, vigilano sulla condotta degli associati e stabiliscono le sanzioni disciplinari da applicare;
  • promuovere forme di garanzia a tutela dell'utente, tra cui l'attivazione di uno sportello di riferimento presso il quale il cittadino consumatore possa rivolgersi in caso di contenzioso o per ottenere informazioni relative all'attività professionale in generale e agli standard qualitativi da esse richiesti agli iscritti;
  • non possono adottare denominazioni professionali relative a professioni organizzate in ordini o collegi;

La legge prevede altresì la possibilità per le associazioni di aggregarsi tra loro in organizzazioni superiori a livello territoriale (provinciale, regionale o nazionale), così da offrire, ai professionisti iscritti, un organismo in grado di rappresentarli adeguatamente per la tutela dei loro interessi anche in sede giudiziale e ai consumatori, ulteriori e più ampie garanzie in termini di trasparenza e qualità della prestazione.

Pubblicità e trasparenza. Le associazioni professionali, comprese quelle organizzate in forma aggregativa, devono dotarsi di un proprio sito internet, con l'obbligo di pubblicare, ben visibili, tutti gli elementi informativi che presentano utilità per il consumatore (art. 4).

Ad ulteriore garanzia dei consumatori, la legge abilita le associazioni professionali a rilasciare ai propri iscritti, previe le necessarie verifiche, un'attestazione relativa:

  1. alla regolare iscrizione del professionista all'associazione;
  2. ai requisiti necessari alla partecipazione all'associazione stessa;
  3. agli standard qualitativi e di qualificazione professionale che gli iscritti sono tenuti a rispettare nell'esercizio dell'attività professionale ai fini del mantenimento dell'iscrizione all'associazione;
  4. alle garanzie fornite dall'associazione all'utente;
  5. all'eventuale possesso della polizza assicurativa per la responsabilità professionale stipulata dal professionista;
  6. all'eventuale possesso da parte del professionista iscritto di una certificazione, rilasciata da un organismo accreditato, relativa alla conformità alla norma tecnica UNI.

=> Formazione degli amministratori condominiali, le associazioni si esprimano.

Tutte le prerogative indicate dalla legge dovrebbero stimolare l'iscrizione alle associazioni professionali. L'attestazione in esame,infatti, pur non rappresentando un requisito necessario per l'esercizio dell'attività professionale, costituisce una sorta di "patente" che qualifica il professionista sia di fronte al pubblico dei clienti, sia nei confronti degli altri professionisti.

Da quest'angolazione l'associazione professionale può autorizzare altresì i propri associati ad utilizzare il riferimento all'iscrizione all'associazione quale marchio o attestato di qualità e di qualificazione professionale dei propri servizi.

L'alternativa possibile per non iscriversi alle associazioni di categoria. Vi è comunque sempre la possibilità per il singolo professionista di non iscriversi ad alcuna associazione.

Il motivo è semplice: il legislatore ha voluto promuovere l'autoregolamentazione volontaria e il raggiungimento di standard professionali qualificati in base alle norme tecniche Uni Iso, Uni En Iso, Uni En e Uni, sulla base della direttiva 98/34/Ce del Parlamento europeo e del Consiglio, del 22 giugno 1998, e delle linee guida Cen 14 del 2010.

Il professionista dovrà pertanto prestare attenzione a eventuali aggiornamenti e variazioni di tale normativa tecnica, che deve rispettare per garantire i requisiti, le competenze, le modalità di esercizio dell'attività e le modalità di comunicazione verso l'utente.

In tale prospettiva, il singolo professionista, anche non iscritto, può richiedere il certificato di conformità alla normativa tecnica UNI definita per la singola professione, rilasciata dagli organismi di certificazione accreditati.

La legge, peraltro, riconosce, anche in questo caso, un coinvolgimento delle associazioni professionali, le quali possono contribuire attivamente alla formulazione della normativa UNI relativa alle singole attività professionali, attraverso la partecipazione ai lavori degli specifici organi tecnici o inviando all'ente di normazione i propri contributi nella fase dell'inchieste pubblica (art. 9).

Le associazioni stesse possono promuovere la costituzione di organismi di certificazione di conformità per i settori di competenza.

=>

Forse ci siamo, sta per arrivare il nuovo Decreto formazione

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