La Cassazione, con la sentenza 4 maggio 2010 n. 10746, torna ad occuparsi di servitù di veduta, servitù di passaggio e correlazione tra le stesse nel caso di mutamento dello stato dei luoghi.
In breve: la Corte regolatrice, salvo diverso accordo tra le parti, ritiene illegittima la trasformazione di una finestra in porta finestra poiché a tale modificazione segue ipso facto la variazione della servitù eventualmente sottesa.
Ciò vuol dire che il proprietario del fondo dominante che abbia subito tale opera può chiedere messa in pristino.
Prima d’analizzare la sentenza succitata vale la pena individuare, a livello generale, la nozione di servitù e più nello specifico quella di servitù di veduta e di passaggio. Ai sensi dell’art. 1027 c.c. “ la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.
Requisiti fondamentali per l’instaurazione della servitù, quindi, sono l’altruità del fondo servente rispetto a quello dominante e l’utilità per il fondo dominante. Non è necessario, sebbene sia usuale, che i fondi siano confinanti.
E’ invece indispensabile che il vantaggio sia effettivamente riconducibile ad un migliore utilizzo della proprietà e non ad una mera comodità per il proprietario dello stesso (in tal senso si veda Cass. 23 settembre 2009 n. 20409, che ha negato l’esistenza di una servitù di parcheggio poiché in questo caso l’utilità non riguarda direttamente il fondo ma il proprietario).
Poiché il codice civile ha disciplinato solamente alcune servitù senza specificare che le stesse costituiscano le uniche ipotesi in cui l’istituto può trovare applicazione, si è soliti affermare che il diritto di servitù è diritto reale di godimento su cosa altrui tipico (siccome i requisiti fondamentali sono individuati dalla legge, art. 1027 c.c.) dal contenuto atipico (visto che se quei requisiti sono rispettati una serie indeterminata di fattispecie può costituire servitù).
Quanto al diritto di veduta (ed di conseguenza alla corrispondente servitù) si è detto che esso consiste nella " facoltà di guardare e di affacciarsi sul fondo vicino e che comporta, a carico di quest'ultimo, una posizione di soggezione e di tolleranza" (così Cass. 12 aprile 2006 n. 8572). Al pari delle altre servitù, quella di veduta può essere acquisita per contratto, per usucapione e per destinazione del padre di famiglia (ossia a seguito di separazione di uno stesso bene quando dallo stato dei luoghi è possibile desumere la costituzione di una servitù) essendo presenti opere visibili che la caratterizzano.
La servitù di passaggio consiste nel diritto del proprietario del fondo dominante di passare sul quello servente.
Tale servitù può essere costituita coattivamente a causa dell’interclusione (ossia dell’impossibilità di raggiungere direttamente la pubblica via) del fondo dominante (art. 1051 c.c.).
Nel caso sotteso alla sentenza 10746/10, il proprietario del fondo servente, convenuto in giudizio per una questione attinente la proprietà di un lastrico solare, chiedeva in via riconvenzionale che fosse accertata la trasformazione di una finestra in porta – finestra e di conseguenza che fosse ordinata la messa in pristino, dal momento che tale intervento edilizio comportava il mutamento della servitù di veduta in servitù di passaggio. Tali istanze, rigettate nei giudizi di merito, sono state accolte in sede di legittimità.
In particolare, secondo la Corte di Cassazione, “ una finestra, anche se aperta tra due fondi allo stesso livello, e' destinata esclusivamente a guardare verso l'immobile altrui, mentre la funzione precipua di una porta e' il passaggio, sicché la trasformazione dell'una nell'altra da normalmente luogo alla situazione corrispondente a una servitù diversa” (così Cass. 4 maggio 2010 n. 10746).
