In tema di condominio, è nulla la delibera condominiale con cui le spese dell'energia elettrica sostenute per il funzionamento di un ascensore di proprietà esclusiva di alcuni condomini sono state ripartite non in base ai consumi ma a forfait.
In tali casi trova infatti applicazione la norma di cui all'articolo 1123, comma 3 c.c., secondo cui «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Così si è pronunciato il Tribunale di Roma nella sentenza n. 314 dell'11 gennaio 2016, ove è stato precisato che la delibera condominiale, che ha approvato il rendiconto delle spese elettriche per l'ascensore calcolate a forfait, è nulla per violazione dell'art. 1123 co. 3 del c.c.
Un condomino, in qualità di proprietario di un appartamento di un edificio condominiale, citava in giudizio il condominio. In particolare, l'attore chiedeva l'annullamento della delibera per la mancata compiuta informazione dei prospetti contabili circa il calcolo della spesa dell'energia elettrica, sostenute per il funzionamento di un ascensore di proprietà esclusiva di soli alcuni condomini; in subordine, chiedeva l'annullamento della citata delibera per errato riparto dei consumi elettrici e per la mancata contabilizzazione dei versamenti già effettuati.
Costituendosi in giudizio, il condominio convenuto, dopo aver contestato le domande attoree, nello specifico contestava la carenza di interesse ad agire del condomino; inoltre, assumeva che gli acconti versati riguardavano le spese ordinarie, mentre il riparto delle spese in oggetto, erano spese straordinarie, la cui ripartizione doveva avvenire separatamente e che l'amministratore, in tal senso, aveva provveduto al dovere di informazione.
Il Giudice adito, nella pronuncia in commento, richiamando un principio consolidato in giurisprudenza, preliminarmente precisava che quanto alla legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c., questa non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, sussistendo tale interesse, richiesto dall'art. 100 c.p.c come condizione dell'azione di annullamento.
Difatti essendo tale interesse costituito proprio dall'accertamento dei vizi, anche solo formali, vi è interesse ogni qualvolta sono affette da vizi le deliberazioni in relazione al corretto svolgimento dei rapporti condominiali. (Cass. n. 2999/2010 e Cass. n. 4270/2001).
Quindi trattandosi di lecita legittimazione ad agire ed in applicazione del principio giurisprudenziale esposto, è stata rigettata l'eccezione sollevata dal condominio convenuto, avendo l'attore proposto l'impugnativa della delibera con lo specifico interesse dell'annullamento di un atto viziato.
Nel merito, invece, è stato osservato che costituisce un principio pacifico la facoltà del partecipante di ottenere dall'amministratore, l'esibizione dei documenti afferenti la gestione del condominio o di estrarne copia, sempre che tale esercizio non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza e che i relativi costi siano assunti dai condomini istanti. (Cass. n. 1920/2011); tale principio, codificato anche con il novellato art. 1130 bis comma 1 c.c., tuttavia, non è applicabile al caso in esame, in quanto l'attore non ha chiesto tempestivamente un incontro con l'amministratore per poter visionare i bilanci prima dell'assemblea.
Difatti il condomino si era limitato solo a richiedere, quattro giorni prima dell'assemblea, copia dei bilanci; per tali ragioni, le modalità di comunicazione, non hanno violato il diritto del condomino ad essere informato in guisa conforme ai principi della citata giurisprudenza.
Quanto all'altro motivo, è risultato fondato e accolto. Per meglio dire, sul punto trova applicazione la norma di cui all'articolo 1123 comma 3 c.c. con la precisazione che, nell'ambito del criterio utilizzato per il riparto delle spese afferenti il consumo dell'energia elettrica per muovere l'ascensore, le spese in esame, devono essere ripartite fra i soli condomini che traggono esclusiva utilità del suddetto impianto.
Difatti, nel corso dell'esame della questione, è emerso che tale ripartizione non è avvenuta in sede di bilancio consuntivo pur avendo il condominio, apposito misuratore che consente la suddivisione della spesa sulla base di dati certi.
Sul punto giova ricordare la pronuncia della Suprema Corte di Cassazione del 15 dicembre 2011 n. 27016, ove è stato precisato che "in tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini".
Di chi è l'ascensore? Di chi paga le spese di manutenzione
Ascensore, autoclave, cancello automatico e suddivisione delle spese di energia elettrica
