Viene introdotto l'obbligo di pagamento tracciabile per i corrispettivi dovuti per prestazioni relative ad appalti di opere o servizi resi ai condomini.Lo scopo del legislatore è stato quello di evitare operazioni in "in nero".
Cenni sul contratto d'appalto nel condominio degli edifici. Il contratto d'appalto rappresenta certamente il principale momento negoziale tra quelli che interessano il condominio degli edifici e, come tale, diviene fonte di incertezze interpretative, di contestazioni e di contenziosi.
A tal proposito occorre distinguere il contratto d'appalto dal contratto d'opera per il fatto che nel primo l'esecuzione dell'opera commissionata avviene mediante una organizzazione di media o grande impresa cui l'obbligato è preposto, mentre nel secondo con il prevalente lavoro di quest'ultimo, pur se coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo il modulo organizzativo della piccola impresa (Cass., sent. 21 maggio 2010, n. 12519).
Quanto al corrispettivo, il condominio non è tenuto al pagamento del corrispettivo per le opere eseguite dalla ditta appaltatrice e non previste nel contratto stipulato dalle parti.
I predetti lavori, in particolare, non possono trovare titolo giustificativo nell'accordo verbale intervenuto successivamente tra le parti, laddove le parti stesse, con il contratto originario, abbiano stabilito di subordinare la realizzazione di ogni ulteriore intervento alla preventiva autorizzazione scritta dell'amministratore condominiale.
Non rileva altresì l'autorizzazione del direttore lavori, essendo questo un mero rappresentante tecnico privo del potere di impegnare il condominio (Cass., sent. 11 aprile 2013, n. 8903).
I compiti dell'amministratore. A tal proposito si evidenzia che il professionista è chiamato alla sua redazione o, più in generale, alla predisposizione dei termini che lo connotano senza che, ordinariamente, l'assemblea gli abbia fornito se non gli elementi base, ossia: l'importo del compenso previsto a favore dell'appaltatore, il nominativo di quest'ultimo e la descrizione delle opere e dei servizi demandategli, e non sempre con la necessaria puntualità.Si verifica così che l'amministratore deve costruire da solo un contratto, nemmeno sempre in forma scritta, che deve essere idoneo a soddisfare le deliberazioni assunte dall'assemblea ma anche a tutelare le ragioni dei partecipanti al condominio.Operazione, questa, non proprio agevole e semplice, attese le mille insidie che sottostanno alla sottoscrizione di un contratto complesso e articolato quale quello d'appalto.A monte di ciò va ricordato che, non avendo il condominio degli edifici personalità giuridica, ed agendo l'amministratore quale mandatario con rappresentanza dei condomini, gli effetti delle obbligazioni contrattuali assunte con l'appalto ricadono automaticamente in capo ai condomini, siapure nei limiti imposti dalle Sez. Unite della Corte di Cassazione, sent. n. 9148/2008 (Cass.,sent. 9 aprile 2014, n. 8339).
E' possibile pagare a rate le spese condominiali?
Le modifiche della nuova legge di Bilancio 2017. L'art. 25-ter del D.P.R. 29/09/1973, n. 600 - introdotto dal comma 43 dell'articolo unico della L. 27/12/2006, n. 296 (Legge finanziaria per il 2007) - prevedeva l'obbligo per il condominio di operare una ritenuta d'acconto del 4% sui corrispettivi dallo stesso dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi.
Successivamente, l'Agenzia delle entrate con la Circolare n. 7/E del 07/02/2007, ed infine il nuovo art. 1, comma 36, della Legge di bilancio 2017 ha integrato la disciplina aggiungendo i commi 2-bis e 2-ter dell'art. 25-ter del D.P.R. 600/1973, e prevedendo anche una specifica sanzione amministrativa.
In pratica, la norma in commento trova applicazione per le prestazioni convenute nei contratti d'operain generale, ed in particolare nei contratti aventi ad oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un'opera o di un servizio (ad es. lavori di manutenzione o ristrutturazione dell'edificio o di impianti condominiali, lavori di pulizia, manutenzione di giardini, ecc.).
Sono invece esclusi i contratti diversi da quelli d'opera, come ad esempio i contratti di somministrazione di gas, acqua, e simili, a meno che questi non siano forniti nell'ambito di un contratto di servizio energia.
Il comma 2-bis dell'art. 25-ter del D.P.R. 600/1973 - introdotto dall'art. 1, comma 36, della Legge di bilancio 2017 - dispone che il versamento della ritenuta deve essere effettuato solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta stessa pari a 500 Euro: significa che qualora si raggiunga questa soglia l'importo andrà versato nei tempi e nei modi attualmente in vigore, ossia entro il 16 del mese successivo a quello in cui avviene il pagamento della fattura.
Nel caso in cui tale importo-soglia non venga raggiunto, il versamento dovrà essere eseguito entro il 30 giugno ed entro il 20 dicembre.
In buona sostanza, viene vietato l'uso dei soldi contanti; al loro posto bisognerà usare solo bonifici o assegni non trasferibili.
A cadere nell'ambito della nuova previsione sono tutti i pagamenti effettuati per liquidare i corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi.
Ad esempio il pagamento della pulizia delle scale e o del giardiniere dal prossimo 1° gennaio dovrà essere effettuato tramite conti correnti bancari o postali intestati al condominio o attraverso modalità facilmente controllabili dal Fisco.
L'obbligo della ritenuta d'acconto del 4% si applica pertanto a tutti i pagamenti effettuati a partire da tale data, indipendentemente dalla data di effettuazione delle prestazioni stesse o dalla data di emissione della relativa fattura. L'inosservanza di tale obbligo è punita con la sanzione amministrativa da 250 a 2.000 Euro, prevista dall'art. 11, comma 1, del D. Leg.vo 471/1997.
In conclusione, dall'analisi della nuova norma, si evince chiaramente che lo scopo del legislatore è stato quello di evitare operazioni in "in nero"; operazioni spesso finalizzate per poter ottenere sconti dai fornitori a fronte della mancata emissione di fattura.
Con la nuova norma, invece, l'amministratore di condominio non potrà più consegnare denaro contante alle ditte cui l'assemblea di condominio ha deciso di affidare un incarico, sia esso di collaborazione periodica (come l'impresa delle pulizie) che per un intervento specifico (come la ditta di riparazione del tetto).
L'appalto conferito dall'amministratore su opere private
