Si sente spesso parlare di vendita fittizia di un immobile: che cos'è la vendita fittizia e quali le conseguenze del compimento di tale atto?
Il termine stesso fittizio lascia intendere che si tratti di un qualcosa di non veritiero; in gergo tecnico si è soliti parlare più precisamente di vendita simulata.
Esempio. Tizio è proprietario di un bene immobile e ha due figli, Caio e Sempronio. Poiché intende lasciare quel bene a Caio, ma sa che per legge una sua parte dovrebbe spettare a Sempronio, decide di vendere formalmente (in realtà si tratta di una donazione) il bene all'altro figlio.
Ma non solo: la vendita fittizia può essere utilizzata anche da chi ha timore di subire azioni di recupero crediti o procedure concorsuali, tant'è che la legge predispone specifici strumenti per la revocatoria di tali contratti.
Con un complesso procedimento di azioni legali, il figlio che si ritiene da quella vendita fittizia, ove in grado di dimostrarne la falsità potrà agire per chiederne l'invalidazione e successivamente far valere la propria quota “di legittima” anche su quel bene.
Proprio riguardo agli effetti della simulazione tra le parti che pongono in essere un contratto fittizio e i terzi, il codice civile vi dedica un proprio specifico capo.
L'art. 1414 c.c., dedicato agli effetti del contratto simulato tra le parti che lo hanno stipulato, recita:
Il contratto simulato non produce effetto tra le parti.
Se le parti hanno voluto concludere un contratto diverso da quello apparente, ha effetto tra esse il contratto dissimulato, purché ne sussistano i requisiti di sostanza e di forma.
Le precedenti disposizioni si applicano anche agli atti unilaterali destinati a una persona determinata, che siano simulati per accordo tra il dichiarante e il destinatario.
Tizio e Caio stipulano una vendita fittizia che nasconde in realtà una donazione: in questo caso Caio non potrà mai far valere verso Tizio i diritti contrattuali che discendono da un contratto di vendita, ma potrà azionare quelli derivanti dall'atto di donazione; ciò purché il contratto simulato (fittizio) abbia in sé i requisiti di forma e sostanza del contratto effettivo.
Ma la simulazione non riguarda solamente le parti, quanto e soprattutto anche i soggetti estranei al rapporto contrattuale fittizio.
Che cosa possono fare i terzi? Alla domanda risponde l'art. 1415 c.c. che recita:
La simulazione non può essere opposta né dalle parti contraenti, né dagli aventi causa o dai creditori del simulato alienante, ai terzi che in buona fede hanno acquistato diritti dal titolare apparente, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione.
I terzi possono far valere la simulazione in confronto delle parti, quando essa pregiudica i loro diritti.
Se dopo la vendita fittizia l'acquirente vende il bene, ma l'originario venditore fittizio non ci sta e la contesta, egli non potrà farlo affermando che quella originaria vendita era simulata, se il terzo era in buona fede.
Di contro il terzo danneggiato dalla simulazione può farla valere – ossia può dimostrare la sua ricorrenza (il caso della vendita fittizia che nasconde una donazione) – per tutelare i propri diritti.
Quanto alla prova della simulazione, l'art. 1417 c.c. afferma che “la prova per testimoni della simulazione è ammissibile senza limiti, se la domanda e proposta da creditori o da terzi e, qualora sia diretta a far valer l'illiceità del contratto dissimulato, anche se è proposta dalle parti”.
Si tratta di un'eccezione al regime dei divieti della prova testimoniale in materia di contratti (art. 2721 e ss. c.c.).
La compravendita, nozioni fondamentali
