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Contratto di compravendita. No al risarcimento del danno se manca la prova dell'effettivo pregiudizio sofferto dai venditori

Il procedimento di separazione tra i coniugi non vieta il giudizio di risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita
Avv. Maurizio Tarantino Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari 

"In tema di compravendita immobiliare, con l'azione di risoluzione del contratto per inadempimento, il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti.

Ne discende che, salvo rigorosa prova, l'occupazione di un immobile senza titolo esclude la sussistenza, in detta ipotesi, di un danno in re ipsa". Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Napoli con la pronuncia n.7009 del 06 giugno 2016 in merito alla risoluzione del contratto per inadempimento.

La proposta di acquisto non può considerarsi un contratto di compravendita

Si ringrazia l'Avv. Lina Libertini per le gentile segnalazione dell'interessante sentenza in commento.

I fatti di causa. I coniugi Tizio e Caia (venditori e suoceri) agivano in giudizio, nei confronti dei coniugi Sempronio e Gaia (compratori), chiedendo al tribunale adito la risoluzione per inadempimento dei convenuti in ordine all'obbligo di pagamento del residuo prezzo di acquisto dell'immobile del contratto di compravendita e il risarcimento del danno per mancato guadagno, conseguente al mancato utilizzo del bene sin dalla data della stipula del contratto di compravendita, per non averlo potuto vendere o locare al prezzo di mercato; inoltre, veniva richiesta la condanna al rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, in favore di essi istanti.

Costituendosi in giudizio, Sempronio (genero) precisava che a causa dell'azione di separazione giudiziale nei confronti di Gaia, l'immobile era stato assegnato a Gaia come residenza famigliare, quindi impossibilitato a pagare l'intero debito.

Per le ragioni esposte, inoltre, il convenuto Sempronio, eccepiva che a causa dell'intervenuta crisi coniugale, egli aveva diritto alla restituzione della metà del prezzo di acquisto già versato per impossibilità sopravvenuta della prestazione.

Interveniva nel presente giudizio Gaia, la quale precisava di essere la figlia degli odierni attori e di non essere stata in grado, a causa del fallimento del proprio matrimonio, di far fronte alla richiesta dei propri genitori di pagamento del saldo del prezzo pattuito; quindi, chiedeva accogliersi solo per quanto di ragione la domanda proposta nei propri confronti il rilascio dell'immobile, nonché di accreditare la somma totale del prezzo di vendita inizialmente versata agli attori come indennità di occupazione.

=> A carico del marito separato anche le spese condominiali.

La risoluzione del contratto per inadempimento. L'art. 1453 c.c. prevede che "nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.

Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione".

Premesso ciò, l'azione di risoluzione determinata dall'inadempimento di una delle parti (che non deve avere scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra, ex art. 1455 c.c.) nel caso di contratto a prestazioni corrispettive.

In sostanza chi ha adempiuto la sua prestazione, nel caso di inadempimento dell'altra parte, potrà esperire giudizialmente due diversi tipi di azione: quella diretta ad ottenere l'adempimento oppure quella diretta a far dichiarare risolto il contratto con contestuale richiesta di risarcimento del danno.

Per quanto concerne gli effetti, la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti a esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende le prestazioni già eseguite.

Anche se è stata espressamente pattuita, inoltre, la risoluzione non pregiudica i diritti acquistati dai terzi, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di risoluzione (cfr. art. 1458 c.c.).

Dopo la separazione personale, chi paga le riparazioni urgenti effettuate in casa senza l'autorizzazione del coniuge proprietario?

Il ragionamento Tribunale di Napoli. A parere del giudicela pendenza del procedimento di separazione non aveva rilevanza in merito agli effetti della presente fattispecie. In proposito, quanto alla posizione di Sempronio, è stato precisato che era privo di ogni rilevanza giuridica l'assunto secondo cui il predetto era in condizioni di versare soltanto la propria quota del 50%, mentre l'altra quota era a carico del coniuge separato.

Infatti, in materia di obbligazioni pecuniarie, l'impossibilità della prestazione deve consistere, ai fini dell'esonero da responsabilità del debitore, non in una mera difficoltà, ma in un impedimento oggettivo ed assoluto che non possa essere in alcun modo rimosso (cfr. Cass. 15/11/2013, n. 25777).

Sicché, non vi è alcun dubbio che nella vicenda in esame ricorrano i presupposti per l'invocata pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento delle parti acquirenti.

Tuttavia, quanto alla domanda risarcitoria (mancato guadagno, conseguente al mancato utilizzo del bene), il giudice napoletano ha ritenuto di aderire all'orientamento giurisprudenziale più restrittivo che esclude la sussistenza, in detta ipotesi, di un danno in re ipsa.

Per meglio dire, "in tema di risarcimento danni da occupazione abusiva di un immobile occorre che sia provata l'esistenza del danno di cui si chiede il risarcimento, non potendosi ritenere che il danno sia in re ipsa cioè coincida con l'evento, poiché il danno risarcibile è pur sempre un danno conseguenza anche nella responsabilità aquiliana, giusta i principi di cui agli articoli 2056 e 1223 del c.c. e non coincide con l'evento che è invece un elemento del fatto, produttivo del danno.

In particolare è indispensabile la specifica prova, a carico dell'attore danneggiato di una effettiva lesione del patrimonio, consistente, per esempio, nel non avere potuto dare in locazione il bene, nel non avere potuto utilizzarlo direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita a un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli". (In tal senso Cass. 17/6/2013, n. 15111; Cass. 11/1/2005, n. 378).

La definizione di compravendita

Di conseguenza, accertata la risoluzione ed escluso il risarcimento, a parere del tribunale, tuttavia deve essere riconosciuta la restituzione della metà della somma versata dal convenuto compratore (Sempronio) in quanto indebito oggettivo.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Napoli, con la pronuncia in commento ha accolto parzialmente le domande degli attori; per l'effetto, ha dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento dei convenuti compratori con contestuale restituzione della somma versata da questi ultimi per l'acquisto dell'appartamento.

Per i motivi esposti, la convenuta (assegnataria dell'immobile) rilascerà l'appartamento ai proprietari.

Vi è violazione della buona fede se si bloccano le trattative vicine alla conclusione della compravendita immobiliare

Sentenza
Scarica Tribunale di Napoli n.7009 del 06 giugno 2016

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