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In ambito condominiale è possibile acquisire per usucapione la proprietà del posto auto altrui confinante con il proprio?
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In ambito condominiale è possibile acquisire per usucapione la proprietà del posto auto altrui confinante con il proprio?

L'usucapione del posto auto in condominio.

Avv. Isabella Vulcano  

Il caso. Oggetto della controversia è l'accertamento del diritto di proprietà relativamente ad un posto auto coperto sito in Roma e contraddistinto con il n. “interno 19”- come meglio identificato al catasto secondo gli estremi riportati nell'atto di citazione - confinante con una proprietà condominiale a tre lati e contiguo posto auto, individuato come “interno 18”.

In particolare parte attrice evocava in giudizio il convenuto ritenendo di essere proprietaria esclusiva del suddetto posto auto “interno 19” e sostenendo di aver ricevuto lo stesso in donazione nel 2004 allegando, a tal fine, l'atto di donazione con la planimetria dell'area parcheggio.

L'attrice, pertanto, chiedeva al Giudice adito di accertare il diritto di proprietà esclusiva del posto auto in capo a sé medesima con condanna del convenuto al rilascio immediato dello stesso.

Si costituiva parte convenuta eccependo la carenza di titolo e/o di legittimazione in capo all'attrice circa la proprietà dell'area, chiedendo al giudice di voler accertare e dichiarare il proprio esclusivo diritto di proprietà in forza di un contratto di compravendita mediante il quale il posto auto veniva acquistato come parte integrante dell'immobile a tre lati o, in subordine, voler dichiarare l'acquisizione del diritto per usucapione.

=> L'usucapione del posto auto in condominio.

=> Assegnazione posto auto condominiale

il principio Come specificato sopra, il nodo della vicenda risiede nella estensione di ciascuno dei due posti auto ed il conseguente accertamento del diritto esclusivo di proprietà.

Circa l'ipotesi dell'usucapione dell'area contesa il Tribunale di Roma, richiamandosi a precedenti arresti giurisprudenziali (Cass. Civ. n. 12481/2007; Cass Civ. n. 27413/2005) sostiene che non è configurabile l'acquisizione del diritto di proprietà per usucapione laddove il godimento della porzione del posto auto altrui non sia delimitato da sbarramenti e/o opere visibili che delimitano nettamente l'area in questione così da escludere il godimento altrui.

Qualora, infatti, l'area non sia delimitata, viene meno il carattere della “esclusività del possesso”che è uno degli elementi essenziali ai fini della configurabilità dell'usucapione.

Tale principio risulta perfettamente applicabile alla fattispecie in esame in quanto entrambi i posti auto non presentano, di fatto, alcuna delimitazione di confine alla luce dei documenti allegati dalle rispettive parti in causa.

Ne deriva che non è precluso in alcun modo l'uso del posto auto da parte di “chiunque” con l' impossibilità di circoscrivere l'utilizzo dell'area in favore del convenuto e la conseguente configurabilità dell'usucapione.

Non potendosi, pertanto, ricorrere all'usucapione per la risoluzione della controversia, il diritto di proprietà del posto auto dovrà accertarsi sulla base della trascrizione dei rispettivi titoli d'acquisto.

Da quanto risulta agli atti l'attrice aveva ottenuto il posto auto “interno 19” tramite atto di donazione nel 2004 e, il donante, aveva a sua volta acquistato il posto auto nel 1970, come da relativa planimetria.

Il convenuto aveva, invece, ottenuto il diritto sul posto auto “interno 18” con atto di compravendita del 1979 e a sua volta, il proprio dante causa, aveva acquistato il diritto sull'area nel 1967 con atto privo di planimetria.

=> L'assemblea non può assegnare in via esclusiva i posti auto condominiali

In caso di controversia tra più soggetti che si ritengono titolari dello stesso diritto su un immobile, si osserva il principio della pubblicità immobiliare regolato dal codice civile secondo il quale tra i due contendenti prevale chi ha trascritto per primo l'atto d'acquisto rispetto a colui che ha trascritto successivamente o non ha trascritto affatto.

Nel caso in cui, invece, nessuna delle due parti ha trascritto il proprio atto, si applicherà il principio “ prior in tempore, potior in iure”, ovvero prevalrà l'acquisto effettuato per primo con data certa.

Nella fattispecie in esame nessuna delle parti ha provveduto alla trascrizione del proprio titolo d'acquisto, sebbene entrambi vi fossero tenuti, pertanto deve necessariamente applicarsi il predetto principio della prevalenza della data certa dell'acquisto.

Dagli elementi acquisiti in corso di causa, la pretesa dell'attrice risulta fondata in quanto il proprio titolo d'acquisto, relativo alla porzione di immobile conteso, reca data anteriore rispetto a quella di parte convenuta: l'attrice, infatti, ha avuto il posto auto in donazione nel 2004 e, a sua volta, il proprio dante causa aveva acquisito la titolarità del diritto nel 1970.

Il convenuto ha effettuato la compravendita nel 1979, per ciò che concerne la porzione specifica dell'area che in questa sede interessa, quindi in data successiva.

Il Tribunale di Roma, pertanto, accogliendo e ritenendo fondata la domanda attorea ha accertato il diritto esclusivo di proprietà del posto auto interno 19 in capo all'attrice con condanna del convenuto al rilascio dell'area medesima e rifusione delle spese legali.

=> Breve focus sui parcheggi in condominio.

Scarica Tribunale di Roma - Sezione VII civile - Sentenza 17 gennaio 2017 n. 712

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