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Preliminare di vendita e possesso della casa per 20 anni. Non è possibile l'usucapione

Preliminare di vendita e possesso della casa per 20 anni. Non è possibile l'usucapione

La mera detenzione dell'immobile dopo la stipula del contratto preliminare non determina l'acquisto della proprietà per usucapione

I giudici di legittimità hanno stabilito che l'immissione in possesso, dopo la stipula di un contratto preliminare, non può costituire titolo idoneo ai fini di un eventuale usucapione del bene.

Due coniugi stipulano con una società, nel 1978, un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile pagandone interamente il prezzo, successivamente a distanza di oltre vent'anni dalla stipula di tale contratto citano in giudizio la società venditrice, nel frattempo sottoposta a fallimento, chiedendo che il tribunale adìto accertasse l'acquisto della proprietà dell'immobile per intervenuta usucapione ventennale.

Nell'atto di citazione, infatti, gli attori precisavano che malgrado i loro continui solleciti la società convenuta non aveva mai aderito all'invito di procedere alla stipula del contratto definitivo.

Il convenuto fallimento si costituisce contestando l'intervenuto usucapione, il Tribunale accoglie le richieste del convenuto negando che i coniugi avessero acquistato la proprietà dell'immobile in questione per intervenuto usucapione.

=> La figlia pretende l'acquisto per usucapione dell'eppartamento concessogli da 20 anni. Troppo Facile.

Sconvolti per l'esito della pronuncia di primo grado, i coniugi impugnavano tale sentenza dinanzi alla Corte d'appello che riformando la sentenza di primo grado dichiarava che

i coniugi erano proprietari pro-indiviso dell'unità immobiliare acquisita per intervenuta usucapione.

Il fallimento della società in questione ricorre dinanzi alla Corte di Cassazione censurando la sentenza della Corte d'appello chiedendo la disapplicazione del principio affermato dalla corte di merito adeguatasi ad un principio già espresso da una sentenza della Cassazione che ha già avuto modo di sottolineare che "cio' che si trasferisce è solo l'oggetto del possesso, il quale, invece, non si compra e non si vende, non si cede e non si riceve per effetto di un negozio". (Cass. sez. Un., 7930/2008)

A tal proposito, osserva la seconda sezione civile della Cassazione nella sentenza in commento, il senso di tale precedente deve essere correttamente interpretato dato che "l'immissione nel possesso all'atto di stipula del preliminare non può costituire titolo idoneo al fine di un eventuale usucapione del bene", considerato che la proprietà di un immobile ed il suo pieno possesso si trasferisce solo con la stipula dell'atto definitivo traslativo!!!

A parere dei giudici della seconda sezione civile della Cassazione, al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita di un immobile la concessione della "res" da parte del promissario venditore al promissario acquirente fa sorgere solo una mera detenzione; di conseguenza la mera detenzione "non può mai costituire valido esercizio dell'attività corrispondente all'esercizio della proprietà" a cui fa espressamente riferimento l'art. 1140 del codice civile.

Secondo la Cassazione il ricorso della società sottoposta nel frattempo a fallimento deve essere accolto dato che la mera detenzione dell'immobile da parte dei coniugi non è titolo idoneo per l'acquisto della proprietà dell'immobile per intervenuto usucapione.

La decisione appena commentata richiede un breve disamina del differenze che sussistono fra: possesso, mera detenzione ed soffermandosi infine sull'acquisto della proprietà per usucapione.

Quando si fa riferimento al concetto di possesso occorre ricordare che l'articolo 1140 del codice civile nel definire il possesso dispone che lo stesso è "il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale".

Quando si parla di possesso è necessario che ricorrano due elementi costitutivi quello oggettivo (corpus possessionis) che coincide con il potere di fatto sulla cosa e quello soggettivo (animus possidendi) inteso come intenzione di esercitare sulla cosa la signoria corrispondente alla proprietà o ad altro diritto reale.

Quando si fa riferimento, invece, alla detenzione il detentore ha solo la disponibilità materiale della cosa.

Per quanto riguarda, invece, l'acquisto della proprietà per usucapione lo stesso presuppone l'esercizio del possesso continuato per vent'anni, mentre nessuna rilevanza giuridica assume la mera detenzione (art. 1158 c.c.)

Per tale ragione la Cassazione ha stabilito che l'acquisto della proprietà per usucapione può avvenire solo quando si dimostra il possesso sulla stessa, ed il pieno possesso di un immobile si acquista solo al momento della stipula dell'atto traslativo definitivo (rogito).

Poiché il preliminare non aveva trasferito il pieno possesso ai promissari acquirenti, dato che questo ultimi avevano esercitato negli anni solo una mera detenzione avendo la disponibilità materiale dell'abitazione, la Suprema Corte ha affermato che gli stessi non possono acquistare la proprietà dell'immobile per intervenuta usucapione cassando in tal modo la sentenza impugnata.

=> Acquisto dal costruttore, nullo il contratto preliminare senza una polizza fideiussoria preventiva.

Scarica Cass., II sez. civ., 11.12.2015 n. 25034

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