La disdetta del contratto di locazione non espone a sanzioni il locatore nel momento in cui non è stato possibile eseguire i lavori di ristrutturazione che hanno giustificato il mancato rinnovo del contratto. Pertanto il locatore è pienamente legittimato a “riaffittare” l'immobile senza incorrere nelle sanzioni previste dalla legge n. 431 del 1998.
Il locatore di un immobile alla scadenza dei primi quattro anni decide di non rinnovare il contratto, poiché ha chiesto ed ottenuto dal comune il permesso per la realizzazione di lavori di ristrutturazione dell'immobile che rientra fra le ipotesi, previste dalla legge n. 431 del 1998 (art. 3 primo comma lett. e.), che legittimano il locatore a non rinnovare il contratto.
La conduttrice, considerato che il locatore non aveva mai iniziato tali lavori di ristrutturazione, si rivolge al tribunale chiedendo il risarcimento dei danni.
Sostiene, a tal proposito, la conduttrice che il locatore non solo non aveva eseguito i lavori di ristrutturazioni, in ragione dei quali non aveva rinnovato alla scadenza il contratto, ma aveva anche provveduto a riaffittare l'immobile a distanza di un paio di mesi dal rilascio.
Il locatore, dal canto suo, si difendeva contestando che non aveva potuto eseguire i lavori di ristrutturazione all'immobile di sua proprietà, per i quali aveva provveduto a versare i relativi oneri al Comune, a causa dell'opposizione della conduttrice al rilascio dell'immobile che aveva fatto scadere il termine annuale per l'esecuzione dei lavori in questione, puntualizzando che non aveva chiesto una proroga a tale termine poiché avrebbe dovuto versare oneri altrettanto gravosi non sapendo quando avrebbe potuto disporre dell'immobile non potendo prevedere la durata dell'azione giudiziaria in corso.
Puntualizzava il locatore che, proprio per tali motivi, non vi era ragione per l'applicazione delle sanzioni previste dalla legge n. 431/1998 (restituzione al conduttore di trentasei mensilità nel caso in cui il mancato rinnovo del contratto non sia giustificato dal ricorrere di una delle ipotesi previste dalla legge), dato che non egli non aveva adottato alcun comportamento colposo e la mancata esecuzione dei lavori autorizzati dalla P.a. era addebitabile solo al comportamento ostruzionistico della conduttrice, pertanto riteneva che non vi erano ragioni che impedivano la possibilità di affittare l'immobile ad un altro conduttore.
Quali conseguenze per la disdetta della locazione senza preavviso da parte del conduttore?
In primo grado il Tribunale ha accolto le richieste della conduttrice rilevando che “non costituiva causa esimente della responsabilità prevista dal quinto comma dell'articolo 3 della legge n. 431/1998 il fatto che la P.A. non avesse concesso una proroga al permesso di costruire…” e pertanto provvedeva alla condotta del locatore al pagamento di 36 mensilità in favore della conduttrice.
Non condividendo le ragioni giuridiche sulle quali era stata fondata la sentenza di primo grado, il locatore ricorre in appello ove i giudici, a differenza della decisione di primo grado, hanno puntualizzato che “la mancata realizzazione dell'intervento edilizio nel termine di efficacia del permesso di costruire fosse derivata esclusivamente dalla condotta della conduttrice … e che nel caso di specie non era nemmeno ipotizzabile un addebito di colpa nei confronti del locatore per non aver richiesto una proroga del termini di costruire …” considerata la pendenza, in tale periodo, della controversia per il rilascio dell'immobile, per la quale non era prevedibile la durata.
La conduttrice decisa a non mollare, impugna la sentenza di secondo grado che, a parer suo, aveva ingiustamente dato ragione al locatore applicando erroneamente il principio previsto dal quinto comma dell'art. 3 della legge n. 431/1998.
La Cassazione ha ribadito la piena legittimità della sentenza di secondo grado, puntualizzando che la Corte d'appello aveva pienamente condiviso i principi già espressi dalla giurisprudenza di legittimità ribadendo che “le sanzioni previste dall'art. 3 comma terzo e quinto della legge n. 431 e dall'art. 31 …. non sono applicabili al locatore qualora la tardiva o la mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato ai fini del rilascio siano in concreto giustificate da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso” (Cass. civ. sez. II, 7.11.2014, n. 23794).
Secondo gli ermellini la sentenza di secondo, con motivazione priva di qualsiasi vizio, aveva correttamente stabilito che il locatore non aveva potuto eseguire i lavori di ristrutturazione entro il termine previsto dal permesso di costruire per ragioni a lui non imputabili e che pertanto non potevano applicarsi nei suoi confronti le sanzioni previste dalla legge n. 431/1998.
Come procedere correttamente alla disdetta del contratto di locazione
