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La chiusura con vetrate del balcone costituisce abusivismo edilizio?
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La chiusura con vetrate del balcone costituisce abusivismo edilizio?

La chiusura di un balcone con vetrate: permesso di costruire e abusivismo edilizio.

 

Fondamentale l'accertamento della precarietà dell'opera per valutare l'abuso edilizio.

La normativa sulle modifiche agli immobili: il D.P.R. 380/2001 ed il D. L.vo 42/2004.L'attività edilizia, che si tratti della realizzazione di un immobile o della semplice modifica anche di minime sue parti, è soggetta a rigide discipline che salvaguardano la sicurezza pubblica ed impediscono la selvaggia ed indisciplinata proliferazione di immobili e strutture affini, tutelando altresì il decoro dei luoghi e del paesaggio.

Per questo l'edificazione di una nuova casa come il suo ampliamento, ad esempio, sono soggette a permesso di costruire, ossia sono realizzabili previa autorizzazione dell'ente locale preposto a verificarne la compatibilità alle norme pubbliche.

Ma anche interventi meno invasivi non sono liberamente effettuabili, benché non incidano sull'aspetto esteriore di un appartamento ma rimangano circoscritti alle mura domestiche: così la ristrutturazione (senza ampliamento né modifiche volumetriche) di un immobile andrà realizzata previa presentazione di una Denunzia di inizio di attività.

(Se la ristrutturazione dell'unità immobiliare prevede solo opere interne non può esserci alterazione del decoro architettonico)

In via generale la disciplina della materia edilizia è oggi inclusa nel D.P.R. 06/06/2001 n. 380, ovvero Testo Unico dell'edilizia, ove sono incluse le norme che la regolano, dai titoli abilitativi alle sanzioni in caso di violazione.

Vi sono poi norme ancor più restrittive che riguardano determinate zone che per la loro importanza paesaggistica ed ambientale sono sottoposte a vincoli specifici: il D. L.vo 22/01/2004 n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), al Titolo II, indica a tal proposito quali siano le conseguenze penali in caso di realizzazione di opere in assenza o violazione del prescritto parere paesaggistico, rilasciato proprio al fine di impedire che l'attività edilizia arrechi un danno al paesaggio o affinché l'impatto ambientale sia minimo.

Il Permesso di costruire e la D.I.A. Pur nel chiaro tenore delle norme che regolano la materia edilizia non è tuttavia sempre agevole capire quali interventi siano possibili solo dopo aver ottenuto il permesso di costruire (quello che un tempo era la "concessione edilizia"), quali possono invece effettuarsi previa D.I.A. (Denuncia di Inizio di Attività) e quali ancora con S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio delle Attività).

(Dia e Scia, lavori senza autorizzazione: ecco le eccezioni)

Il D.P.R. 06/06/2001 n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) elenca compiutamente le opere che richiedono il permesso di costruire e quelle che invece possono essere realizzate mediante D.I.A..

In particolare, l'art. 10 indica le attività che necessitano del permesso di costruire, mentre l'art. 22 indica quali siano effettuabili con D.I.A..

Le prime, cioè le opere che necessitano di permesso di costruire, sono:

  • gli interventi di nuova costruzione (art. 10, comma 1 lett. A);
  • gli interventi di ristrutturazione urbanistica (lett.B);
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici (lett. C).

Potranno invece essere realizzate successivamente alla presentazione della sola D.I.A. (che, a differenza del Permesso di costruire, non richiede un'autorizzazione amministrativa: con la D.I.A. non si chiede di poter realizzare un'opera ma se ne comunica semplicemente la prossima realizzazione):

  • le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire (art. 22, comma 2);
  • gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati (art. 22, comma 3 lett.B);
  • gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche (art. 22, comma 3 lett.C);
  • gli interventi non riconducibili all'elenco di cui all'articolo 10 e all'articolo 6 (art. 22, comma 1).

La S.C.I.A. e l'edilizia libera. Tra queste opere, infine, ve ne sono alcune che possono essere effettuate successivamente alla presentazione della S.C.I.A. (che differisce dalla D.I.A. per l'immediata realizzabilità dei lavori dopo al sua presentazione: presentata la D.I.A., invece, bisogna attendere 30 giorni perché il Comune formuli eventuali osservazioni o richieste di chiarimenti): possono effettuarsi con S.C.I.A., tra gli altri, gli interventi di restauro e messa in sicurezza degli immobili e le semplici modifiche prospettiche (come l'apertura di nuove finestre).

È però opportuno ricordare che le Regioni possono prevedere, derogando a tali norme, quali mutamenti degli immobili siano subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività.

Vi sono infine una serie di attività effettuabili senza permesso e senza neppure la presentazione di una D.I.A.: sono le cosiddette "Attività di edilizia libera", elencate nell'art. 6 del T.U. in parola (ad esempio gli interventi di manutenzione ordinaria.

La chiusura di un balcone: permesso di costruire o D.I.A.? Una volta chiariti gli aspetti normativi che disciplinano la materia edilizia e precisate le distinzioni che le norme fanno tra le varie tipologie di interventi edilizi (chiarendo quali possono essere seguite liberamente e quali invece richiedono permessi o titoli simili) sarà più agevole comprendere cosa occorra, dal punto di visto amministrativo, per effettuare degli specifici lavori edili.

In particolare un caso molto frequente riguarda la chiusura di spazi aperti, quali i balconi: accade, infatti, molto spesso tali strutture vengano sfruttate per creare ulteriori stanze o vani, aumentandone quindi il numero complessivo, sia per motivi funzionali che estetici.

(Opere modificative del decoro architettonico dell'edificio: la trasformazione di un balcone in veranda.)

La realizzazione di tali lavori, alla luce di quanto indicato dall'art. 10 comma 1 lett. 1 del D.P.R. 380/2001, comportando sia un mutamento del prospetto che del volume di un immobile, necessita del permesso di costruire (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 35011/2007).

La precarietà della chiusura estingue il reato.
Quel che rileva per poter determinare se la chiusura di un balcone debba essere autorizzata dal permesso di costruire (ed eventualmente soggetta, ove previsto, anche all'autorizzazione paesaggistica) è la sua precarietà o meno: ove la veranda sia realizzata con materiale e tecniche che non ne consentano la facile rimozione, infatti, essa rappresenterà una vera e propria veranda e potrà essere legittimamente realizzata solo previo permesso degli enti locali.

=> Autorizzazioni amministrative e alterazione del decoro architettonico: l'assenza del consenso di tutti i condomini legittima il diniego

Questo perché, come confermato da una recentissima pronuncia della Cassazione, la così realizzata "veranda è da considerarsi un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire esigenze temporanee e contingenti con la successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 1483 del 15/01/2014).

Al contrario, ove la chiusura sarà stata realizzata con strutture precarie agevolmente asportabili, non vi sarà alcun definitivo aumento di volume e tali opere non necessitano quindi di alcuna autorizzazione.

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