La parte "in nero" non ha alcun valore né può essere sanata da una successiva registrazione, con la conseguenza che il conduttore può chiedere l'integrale restituzione di quanto ha pagato in più.
"Il proprietario deve restituire al conduttore la parte di affitto che era stata concordata verbalmente con lui e gli era stata da lui pagata in nero".
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Civile con la sentenza n.20395 dell'11 ottobre 2016 in merito alla restituzione dei canoni in nero.
I fatti di causa. Con atto di citazione, Tizio (locatore) intimava sfratto di morosità nei confronti di Caio (conduttore) per il mancato pagamento dei canoni di locazione in relazione ad un immobile locato.
Caio si opponeva, e con domanda riconvenzionale, chiedeva al giudice la restituzione dei canoni versati dal 1996 al 2003 a titolo di importi aggiuntivi rispetto al canone previsto dal contratto del 1983. In primo grado e in secondo grado, il giudice adito condannava il locatore alla restituzione delle somme indebitamente incassate dal conduttore.
Avverso tale pronuncia, il locatore Tizio promuoveva ricorso per cassazione.
Il patto occulto. L'art. 13, commi 1 e 2, della legge 431/1998 (disciplina sulle locazioni ad uso abitativo) prevede che "E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato… Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato".
Dal primo momento questa norma è stata oggetto di diverse interpretazioni, infatti, da un lato, si sosteneva la tesi per la quale qualsiasi tipo di disallineamento (originario o sopravvenuto) tra il canone indicato nel contratto e il canone realmente percepito era sanzionato dalla nullità; dall'altro, si sosteneva la tesi per la quale l'art. 13 della legge 431/1998 codificava il principio per il quale il canone di locazione non poteva essere modificato successivamente alla sua quantificazione (di fatto si colpivano solo le modifiche del canone successive alla stipula del contratto.
Questo perché, la nullità prevista dall'art. 13 primo comma è volta a colpire l'accordo raggiunto nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, relativo al pagamento di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario, la norma è espressione del principio della invariabilità, per tutto il tempo della durata.
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Il ragionamento della Corte di Cassazione.
Nel caso in esame, a seguito dell'espletata istruttoria documentale nel giudizio di merito, era emerso che il contratto di locazione era stato stipulato nel 1983 e che, solo successivamente nel 1996, veniva pattuito un canone maggiore rispetto a quello dichiarato ai fini fiscali.
A tal proposito, sull'argomento in esame, le Sez. Unite della Cassazione n. 1813 del 17 settembre 2015, hanno avuto modo di precisare che la nullità prevista dall'articolo 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998, "sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extra negoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica".
Proseguendo con il principio di diritto delle Sezioni Unite, nella fattispecie in esame, secondo il ragionamento della Suprema Corte, il ricorrente non poteva sostenere, come ha fatto, che il doppio canone era comunque dovuto «in quanto voluto dalle parti per effetto di un accordo simulatorio che non incideva sulla efficacia del contratto dissimulatorio».
La tesi affermata avrebbe presupposto, infatti, l'esistenza di un unico contratto, circostanza smentita dagli atti prodotti sia in primo sia in appello, con i quali il proprietario dell'immobile ha agito unicamente per la risoluzione di un contratto verbale distinto, anche per oggetto, da quello scritto); di talché, la pretesa di recuperare il canone verbale sulla prospettazione del rapporto diverso (contratto scritto) è apparso inammissibile.
Premesso ciò, ne consegue che in tema di locazione abitativa, il canone da corrispondere è unicamente quello contenuto nel contratto regolarmente registrato, mentre la parte "in nero" eccedente, in quanto contenuta in un patto occulto, non ha alcun valore né può essere sanata da una successiva registrazione, con la conseguenza che il conduttore può chiedere l'integrale restituzione di quanto ha pagato in più. (In tal senso Corte di Cassazione Civile con la sentenza n. 7634 del 18.04.2016).
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso del locatore e per l'effetto ha confermato la pronuncia della Corte territoriale in merito alla restituzione dei canoni versati in nero.
Quando l'inquilino inchioda il proprietario che percepisce l'affitto in nero.
Autorizzare il conduttore a pagare i canoni di locazione a una persona estranea
