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Scioglimento del condominio solamente se non sono necessarie modifiche strutturali
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Scioglimento del condominio solamente se non sono necessarie modifiche strutturali

Scioglimento del condominio: l'Autorità Giudiziaria può disporla solamente se non sono necessarie modifiche strutturali

Avv. Alessandro Gallucci  

Le disposizioni di attuazione del codice civile disciplinano l'ipotesi dello scioglimento del condominio. Le norme di riferimento sono gli artt. 61 e 62 che per completezza riportiamo qui di seguito.

Art. 61

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Art. 62

La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.

In sostanza i condomini o, in alternativa, l'Autorità Giudiziaria, al ricorrere delle condizioni richieste dagli articoli citati possono disporre la divisione del condominio in più edifici autonomi (costituenti eventualmente autonomi condomini). Ciò può avvenire anche se alcune parti dell'edificio restano in comune. Si pensi all'impianto idrico o ad alcune strade condominiali.

Le norme citate sono state poste alle base della figura di creazione dottrinario-giurisprudenziale detta "supercondominio".

L'ipotesi disciplinata dal secondo comma dell'art. 62 disp. att. c.c. prevede una specifica maggioranza qualora lo scioglimento del condominio dovesse comportare opere particolarmente significative che, visto il quorum richiamato, potrebbero essere considerate delle innovazioni.

In una sentenza resa dalla Corte di Cassazione (la n. 27507 dello scorso 19 dicembre 2011) si è data risposta al seguente quesito: l'ipotesi di scioglimento del condominio disciplinata dall'art. 62, secondo comma, disp. att. c.c. può essere disposta anche dall'Autorità Giudiziaria? Si è reso necessario rispondere al quesito in quanto secondo i giudici di merito chiamati a pronunciarsi sullo scioglimento del condominio, essi non potevano pronunciarsi visto che si trattava proprio di un'ipotesi contemplata dal capoverso dell'art. 62. La Corte di Cassazione ha confermato quella tesi.

Si legge nella sentenza, infatti, che " alla stregua di una corretta applicazione degli artt. 61 e 62 disp. att. cod. civ., l'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio solo quando un complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, pur potendo rimanere in comune tra gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 cod. civ., mentre, ove la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e siano necessarie opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio, e la costituzione di più condomini separati, possono essere approvati solo dall'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio" (così Cass. 19 dicembre 2011, n. 27507).

Ciò nonostante la sentenza impugnata, corretta il linea di principio, è stata cassata in quanto le opere da eseguire per lo scioglimento del condominio non erano tra quelle indicate dal più volte citato secondo comma dell'art. 62 disp. att. c.c.

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