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Locazione commerciale, morosità ed importanza dell'inadempimento
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Locazione commerciale, morosità ed importanza dell'inadempimento

In caso di locazione commerciale quando è possibile chiedere la risoluzione del contratto per mancato pagamento?

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di morosità relativamente al pagamento dei canoni di locazione nell'ambito di contratti ad uso diverso da quello abitativo, qual è il parametro di riferimento per capire se l'inadempimento è così grave da portare alla risoluzione del contratto?

Questa, nella sostanza, la domanda cui la Corte di Cassazione è stata chiamata a dare risposta; gli ermellini hanno risposto nel solco della tradizione, o per meglio dire in termini tecnici in conformità al proprio consolidato orientamento.

Entriamo più nel dettaglio.

Locazioni ad uso differente da quello abitativo

La legge n. 392/78, com'è noto, oltre a disciplinare le locazioni ad uso abitativo (meglio, alcuni aspetti di esse), si occupa dei contratti di locazione ad uso differente da questo; si pensi alle locazioni ad uso professionale (studio legale, ecc.), artigianale (bottega calzolaio), industriale, commerciale, ecc. tutte sintetizzate nel nostro titolo in locazioni commerciali.

Alcune norme dettate per le locazioni ad uso abitativo sono espressamente richiamate dalla legge come applicabile alle altre locazioni.

Tra queste non è richiamato l'art. 5 della legge n. 392/78 relativo all'importanza dell'inadempimento con riferimento alle locazioni ad uso abitativo.

Che cosa dice questa norma?

Per l'art. 5, meno che il conduttore non usufruisca del così detto termine di grazia, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.

=> Sfratto per mancato pagamento dei canoni di locazione

Come dire: se non paghi il canone entro venti giorni dalla sua scadenza puoi essere sfrattato.

Per completezza ricordiamo che ai sensi dell'art. 1455 c.c. “il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra”.

Il contenuto dell'art. 5 della legge n. 392/78 nella sostanza definisce un'ipotesi specifica di gravità dell'inadempimento.

Risoluzione del contratto nelle locazioni ad uso commerciale

La questione che sovente è stata posta all'attenzione dell'Autorità Giudiziaria è se la gravità d'inadempimento consistente nel pagamento oltre venti giorni dalla scadenza potesse essere applicato anche ai contratti di locazione ad uso differente da quello abitativo, nonostante l'omesso richiamo dell'art. 5 tra le norme applicabili.

Nel caso di specie, la sentenza di appello impugnata pur non considerando automaticamente applicabile l'art. 5 alle locazioni commerciali, aveva valutato anche alla stregua del suo contenuto la gravità dell'inadempimento del conduttore, per giungere alla conclusione che, alla luce di esso e di altri elementi, l'inadempimento era grave a tal punto da fare operare la risoluzione del contratto.

Nel fare i giudici si sono rifatti a quello che è il consolidato orientamento di legittimità in materia.

La pronuncia n. 1428/2017 della Suprema Corte ne ha dato atto, rigettando il ricorso, ed affermando che sebbene “l'art. 5 non è direttamente applicabile, quanto alla "predeterminazione" della gravità dell'inadempimento del conduttore ai fini della risoluzione del contratto, […] "il criterio legale dettato da tale disposizione normativa può però essere tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o non di scarsa importanza” (Cass. 20 gennaio 2017 n. 1428).

Come dire: nessuna applicazione automatica, ma comunque quanto detto in quella norma può essere tenuto in considerazione per valutare la gravità dell'inadempimento.

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