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Legittima la firma del contratto di locazione da parte del nudo proprietario
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Legittima la firma del contratto di locazione da parte del nudo proprietario

Ecco quando il nudo proprietario può stipulare il contratto di locazione

Avv. Alessandro Gallucci  

Poiché nell'ambito del contratto di locazione la concessione del godimento del bene può essere disposta da chiunque ne abbia la disponibilità in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, è da considerarsi legittima la firma dell'accordo locativo da parte del nudo proprietario.

Questa, in sostanza, la conclusione che si può desumere dalla sentenza n. 27021 resa dalla Suprema Corte di Cassazione sul finire dell'anno 2016.

Si badi: ciò chiaramente non vuol dire che il nudo proprietario sia libero di fare ciò che vuole senza ledere i diritti dell'usufruttuario; nel caso di contrasti l'esistenza del diritto reale minore può incidere sull'efficacia del contratto e certamente sulla responsabilità del nudo proprietario verso l'usufruttuario.

Ciò detto, come si è arrivati a questa pronuncia?

Nel caso di specie il conduttore dell'unità immobiliare lamentava il fatto che l'azione per il pagamento dei canoni scaduti fosse portata avanti dal nudo proprietario e non dall'usufruttuario nella sostanza beneficiario dei canoni di locazione da lui versati.

=> Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore

Per il conduttore, insomma, al di là della stipula del contratto, formalmente eseguita dal nudo proprietario, il titolare dei canoni doveva essere considerato l'usufruttuario e di conseguenza la legittimazione attiva per proporre l'azione di recupero del credito doveva essere azionata da quest'ultimo e non dal primo.

La Cassazione, chiamata a valutare la legittimità delle decisioni assunte nella sentenza impugnata, ha affermato che "poiché il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, di modo che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, la legittimazione a stipularlo riguardo ad un immobile oggetto di usufrutto è configurabile anche in capo al nudo proprietario del bene, con la conseguenza che il conduttore convenuto per l'adempimento dei canoni non può contestarne la legittimazione, adducendo l'esistenza della posizione dell'usufruttuario, in quanto essa è estranea al rapporto personale di godimento insorto con la locazione" (Cass. 27 dicembre 2016 n. 27021).

Insomma, il fatto che il nudo proprietario "girasse" i canoni all'usufruttuario non ha scalfito la sua legittimazione ad agire per recuperare le somme dovute ed il fatto che fosse in esistenza un rapporto di usufrutto non ha influito sulla validità del contratto.

Ricordiamo che l'usufruttuario, costituito il diritto, diviene titolare di un diritto reale di godimento su cosa altrui, per un tempo limitato o per tutta la sua vita.

È bene comunque specificare che nel caso di specie, come in quello risolto sempre dalla Cassazione con la sentenza n. 9493 del 2007 - citata a precedente nella pronuncia in esame - nudo proprietario e usufruttuario disponevano unitamente del bene.

Come dire: se l'usufruttuario ne gode in via esclusiva, al nudo proprietario non sono poi riconosciuti molti "margini di manovra".

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