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Locazioni uso diverso da quello abitativo, nessun termine di grazia
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Locazioni uso diverso da quello abitativo, nessun termine di grazia

Se il conduttore è moroso e paga in corso di causa il giudice può sentenziare comunque la risoluzione del contratto

Avv. Alessandro Gallucci  

Alle locazioni ad uso differente da quello abitativo non si applica il così detto termine di grazia previsto dall'art. 55 della legge n. 392/78.

Questo principio è stato affermato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 272 del 28 aprile 1999 e più volte ribadito, nel corso degli anni, dagli stessi ermellini in proprie successive decisioni (es. Cass. 20 gennaio 2017 n. 1428).

Che cos'è il termine di grazia cui s'è fatto riferimento in principio.

In realtà la norma che se ne occupa non si esprime in questi termini, ma piuttosto fa riferimento al termine per il pagamento dei canoni scaduti.

La legge n. 392/78 e più nello specifico l'art. 55, primo comma, della suddetta legge recita:

La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.

=> Locazione, ecco cos'è il termine di grazia

I commi successivi disciplinano ipotesi di sanatoria del pagamento legate a particolari condizioni economiche del conduttore, sostanzialmente legate alla valutazione discrezionale del giudice.

L'ipotesi in esame, invece, comporta l'automatica sanatoria della situazione di morosità.

Perché questa norma – inserita tra quelle di carattere processuale nella legge n. 392/78 – non può trovare applicazione anche ai casi di locazioni ad uso diverso da quello abitativo?

Le Sezioni Unite della Cassazione, che si sono espresse sul punto, ebbero ad affermare che: “nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla L. n. 392 del 1978, la disciplina di cui all'art. 55 relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo.

Ed, infatti, il legislatore, nel dettare la disciplina della sanatoria in questione, non si è limitato a prevedere in genere che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell'ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni ed oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della sua previsione al solo ambito delle ipotesi di inadempimento da morosità descritte e prese in considerazione dall'art. 5 della stessa legge, di tal che è la stessa disposizione di cui all'art. 55 - la quale risulta inclusa tra quelle di natura processuale, le quali, di per sè, non sono idonee a dilatare l'ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale - a delineare la limitazione del suo ambito di applicazione alle sole locazioni abitative”.

Come dire: siccome l'art. 5 della legge n. 392/78 è dettato esclusivamente con riferimento alle locazioni per uso abitativo e dato che l'art. 55 ne rappresenta una estensione, il termine di grazia non può trovare applicazione rispetto alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo.

Conseguenza di ciò? Se il conduttore è moroso e paga in corso di causa, quel pagamento non fa venire meno la possibilità per il giudice, essendone ricorsi i presupposti (inadempimento grave ai sensi dell'art. 1455 c.c.), di sentenziare comunque la risoluzione del contratto. Resta salvo un diverso accordo tra le parti (es. estinzione del giudizio).

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