È possibile chiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione se l'inquilino viola il regolamento di condominio?
"Il regolamento di condominio è vincolante anche per l'inquilino e, se questi non lo rispetta, è possibile agire giudizialmente per chiedere la risoluzione del contratto di locazione".
Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Monza con la sentenza del 7 settembre 2016 n. 2395 in merito al rispetto del regolamento condominiale.
I fatti di causa. Tizio (locatore) chiedeva al giudice adito la risoluzione anticipata del contratto di locazione a causa del ripetuto mancato rispetto del Regolamento Condominiale da parte di Caio.
In particolare, secondo il locatore, il conduttore disturbava la quiete ed il riposo degli altri condomini.
A sostegno di tali affermazioni produceva in giudizio la corrispondenza proveniente dall'amministratore del Condominio.
Difatti quest'ultimo, in più occasioni, aveva presentato esposto al Commissariato di Monza con indicazione di vari episodi ed allegazione di un livello di emissioni talmente elevato da costituire una seria e pericolosa minaccia al bene della salute.
Obbligazioni principali del conduttore. L'art. 1587 c.c. prevede che "Il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; dare il corrispettivo nei termini convenuti".
Il conduttore deve servirsi della cosa da buon padre di famiglia qualunque sia l'uso per cui venne locata.
L'obbligo di non abusare della cosa, sia pure nei limiti della diligentia levis, risale alle fonti romane ed impone al conduttore un determinato comportamento, che può essere positivo o negativo.
Il conduttore deve mantenere integri gli elementi del godimento, cosa che ottiene riparando in dati casi le degradazioni causate dal godimento normale e in genere con la custodia nelle sue vane forme, sempre avuto riguardo al tipo di godimento concesso; egli inoltre non deve cambiare la forma od eccedere nel godimento concesso modificando la capacità produttiva della cosa locata.
La diligenza del buon padre di famiglia va considerata in base al quod plerumque accidit e non può dirsi che venga meno unicamente perché colui che ha assunto l'obbligazione non si premunisca contro un evento non previsto che poi sopraggiunga a rendere impossibile la prestazione.
La comune diligenza del buon padre di famiglia non obbliga a prevedere ogni e qualsiasi lontana possibilità impeditiva, ma soltanto gli avvenimenti propri della vita normale, nel modo in cui si suole comunemente svolgersi.
Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione
Inquilino e regolamento.
Anche l'inquilino deve rispettare le norme contenute nel regolamento di condominio per l'uso dei beni e dei servizi comuni, anche se nel contratto non sia stata prevista alcuna precisa clausola in tal senso.
Le disposizioni del regolamento obbligano infatti non solo il proprietario-locatore ma anche il conduttore, il quale non può esercitare maggiori diritti di quelli spettanti al condomino.
E comunque costui che, in quanto principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti degli altri condomini come diretto responsabile delle violazioni del regolamento poste in essere dal proprio inquilino.
Egli è tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi di cui al regolamento, ma altresì a prevenire le violazione ed eventualmente a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto di locazione.
Ancor più nel caso in cui la veste di locatore sia rivestita non già dal singolo condomino, ma dall'intero condominio.
Può accadere che l'inquilino a cui è stato locato un appartamento comune condominiale lo adibisca di fatto ad un uso diverso da quello previsto in contratto, che non rispetti i divieti previsti nel regolamento o addirittura che disturbi i condomini con rumori molesti o faccia arbitrario uso delle parti comuni.
Spetta all'amministratore, quale rappresentante del condominio, intervenire prontamente affinché siano rispettati da parte dell'inquilino tutti gli obblighi non solo imposti dal contratto, ma anche dal regolamento.
Ciascun condomino è peraltro legittimato in tali casi, nell'inerzia dell'amministratore, ad assumere le iniziative più opportune nei confronti del conduttore del bene comune, a tutela degli interessi sia propri e sia della collettività dei condomini
Cosa accade se l'inquilino danneggia l'immobile preso in locazione?
Le clausole del contratto di affitto e il regolamento condominiale. È importante inserire nel contratto di locazione una specifica clausola con la quale il conduttore dichiara di accettare il regolamento condominiale.
Difatti, come precisato in precedenza, gli obblighi e le prescrizioni derivanti dal regolamento condominiale sono vincolanti anche nei confronti dell'inquilino.
Quindi in caso di inosservanza, il locatore potrà agire nei confronti dell'inquilino, senza che questi possa (legittimamente) eccepire la mancata conoscenza del regolamento condominiale.
Il ragionamento del Tribunale di Monza. Nella fattispecie in esame, il conduttore non aveva mai contestato i fatti, se non genericamente. Inoltre, veniva rilevato che nel contratto di locazione il conduttore aveva dichiarato di accettare il regolamento di condominio che, tra l'altro, vietava in due suoi articoli di adibire i locali ad uso abitazione a «qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini» e «dopo le ore 23 di suonare, cantare e di far funzionare apparecchi radio e grammofoni salvo il consenso dei condòmini vicini».
Premesso ciò, il giudice, richiamando quanto già evidenziato in giurisprudenza, ha avuto modo di precisare che
"Il comportamento del conduttore che provochi molestie di fatto a coinquilini, con rumori eccessivi, fastidi da parte dei figli eccetera costituisce inadempimento contrattuale, per abuso della cosa locata, verso il locatore, il quale dovrebbe rispondere verso gli altri coinquilini come di fatto proprio, se tollerasse tali molestie"
(In tal senso Cassazione civile con le pronunce nn. 356/1969, 513/1975 e 6751/1987; del Tribunale di Modena n. 1716/2005).
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Monza con la pronuncia in commento ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione, ordinando il rilascio dell'immobile entro 10 giorni. Inoltre, ha condannato il conduttore a rifondere le spese di lite.
