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Distanze tra fabbricati. In alcuni casi si può costruire a meno di 10 metri. Lo dice il Consiglio di Stato
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Distanze tra fabbricati. In alcuni casi si può costruire a meno di 10 metri. Lo dice il Consiglio di Stato

Quando il limite della distanza tra costruzioni può essere derogato?

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Per stabilire se un intervento è soggetto al limite inderogabile di distanza di 10 metri non importa che sia qualificato come nuova costruzione, importa invece che preesistesse un immobile che si trova a distanza inferiore rispetto a quella prevista dall'art. 9 del DM 1444. “La previsione del limite inderogabile di distanza riguarda immobili o parti di essi costruiti "per la prima volta", ma non può riguardare immobili che costituiscono il prodotto della demolizione di immobili preesistenti con successiva ricostruzione” . Questo è il principio di diritto espresso dal Consiglio di Stato con la sentenza depositata il 14 luglio 2017 n. 4337 in merito alle distanze legali tra gli edifici.

=> Come si calcola la distanza tra due costruzioni

La questione. In primo grado, il TAR per la Puglia, sez. III della sede di Bari, aveva annullato il permesso di costruire rilasciato in favore di Tizio dal Comune.

Con il citato permesso di costruire veniva autorizzata la demolizione di un fabbricato esistente, adibito a deposito, e la ricostruzione di un immobile plurifamiliare per civili abitazioni, aventi pareti finestrate a distanza di soli tre metri dalla palazzina abitata dai ricorrenti (Caio e Sempronio) in I grado.

Invero, secondo il giudice amministrativo, il fabbricato nel quale abitano i ricorrenti (attuali appellati) e quello autorizzato con il permesso di costruire impugnato sono separati tra loro da una distanza di tre metri data da uno spazio", che, all'esito della verificazione disposta, risultava "adibito a viabilità pubblica, seppure pedonale e non veicolare".

Premesso ciò, Tizio ha proposto appello avverso la sentenza n. 1209 del 21 maggio 2008 evidenziando che nel caso di specie, lo spazio intercorrente tra i due fabbricati è adibito a viabilità pubblica, di modo che ricorre l'ipotesi derogatoria, in tema di distanze, prevista dall'art. 879, co. 2, c.c.; inoltre che si rende applicabile l'art. 32-bis delle NTA (norme tecniche di attuazione del comune), che "consente di derogare alle disposizioni dettate dal D.M. 1444/68 in tema di distacco dalla strada nel caso di allineamento prevalente (come nel caso di specie)"

=> Che cosa succede se si costruisce a distanza inferiore a tre metri?

Le distanze tra fabbricati (disciplina civilistica e urbanistica) Le distanze in edilizia sono disciplinate dagli artt. 873, 874, 875 e 877 del Codice Civile. L'art. 873 stabilisce che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.” Quindi:

  • Sono necessari 3 metri se i fabbricati non sono costruiti in aderenza sul confine. In tal caso devono rispettare l'inderogabile distanza di tre metri l'uno dall'altro.
  • Sono necessari i 5 metri quando, nel caso in cui un soggetto ha edificato per primo, l'altro che edifica successivamente deve rispettare la distanza.

    Quest'ultimo potrà, pertanto, decidere se costruire in aderenza o in appoggio, oppure arretrare fino a mantenere la distanza minima stabilita.

    La maggior parte degli strumenti urbanistici locali, inoltre, stabilisce che la distanza minima di un fabbricato dai confini di proprietà sia almeno di cinque metri.

  • Sono necessari i 10 metri in caso di distanze tra edifici antistanti aventi almeno una parete finestrata.

    A tal proposito l'art. 9 del D.M. 1444/1968 prescrive una distanza minima assoluta di 10 metri.

In particolare, la disposizione dell'art. 9 del D.M. 1444/1968 stabilisce quali sono "le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee"; distanze che possono essere derogate "nel caso di gruppi che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planivolumetriche", e che quindi, in linea di massima, sono inderogabili sia dai privati che dalla pubblica amministrazione.

=> Distanza tra edifici. Si deve calcolare anche il balcone?

Per orientamento giurisprudenziale consolidato, infatti, si ritiene, da un lato (rapporti tra privati), che "in tema di distanze legali nelle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali, essendo dettate, contrariamente a quelle del codice civile, a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati; tali deroghe, se concordate, sono invalide, né tale invalidità può venire meno per l'avvenuto rilascio di concessione edilizia, poiché il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici" (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza del 23 aprile 2010 n. 9751).

Dall'altro lato (nei confronti della P.A.), che "In tema di distanze tra costruzioni, il principio secondo il quale la norma di cui all'art. 9 del D.M. 2 aprile 1968 n.1444 (che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti), imponendo limiti edilizi ai comuni nella formazione di strumenti urbanistici, non è immediatamente operante nei rapporti tra privati, va interpretato nel senso che l'adozione, da parte degli enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con la norma comporta l'obbligo, per il giudice di merito, non solo di disapplicare le disposizioni illegittime ,ma anche di applicare direttamente la disposizione del ricordato art. 9, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima disapplicata" (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. del 13 aprile 2010 n.8767).

Dunque la norma del DM 1444 è stata con costanza ritenuta inderogabile dalla giurisprudenza, a garanzia di esigenze collettive di igiene e sicurezza e per tutelare il diritto di proprietà degli immobili con la disciplina delle distanze tra fabbricati stabilita dal Codice civile.

Il ragionamento del Consiglio di Stato. Nella vicenda in esame la sentenza impugnata ha proceduto all'annullamento del permesso di costruire rilasciato all'attuale appellante, previa disapplicazione dell'art. 32-bis delle NTA del Comune, in quanto (secondo il TAR) la possibilità da tale norma prevista di realizzare nuovi edifici a filo strada, ove esista un prevalente allineamento in tal senso, “costituisce una violazione dell'art. 9 D.M. n. 1444/1968 (norma inderogabile) e delle distanze tra fabbricati ivi prescritte”.

Ebbene, in proposito, il Consiglio di Stato ha evidenziato che la disposizione contenuta nell'art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza; tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell'interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile (In tal senso Cons. Stato, sez.

IV, 23 giugno 2017 n. 3093 e 8 maggio 2017 n. 2086; 29 febbraio 2016 n. 856; Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2016 n. 23136).

Tuttavia, la citata disposizione contenuta nell'art. 9 n. 2 D.M. n. 1444 riguarda i "nuovi edifici", intendendosi per tali gli edifici (o parti e/o sopraelevazioni di essi "costruiti per la prima volta" e non già edifici preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse (Cons. Stato, sez. IV, 4 agosto 2016 n. 3522).

D'altra parte, sottolineano i giudici del Consiglio di Stato che applicando il limite inderogabile di distanza ad un immobile prodotto da ricostruzione di un altro preesistente (come nel caso di specie), si otterrebbe che:

  • L'immobile de quo non potrebbe essere demolito e ricostruito, se non "arretrando" rispetto all'allineamento preesistente (con conseguente possibile perdita di volume e realizzandosi, quindi, un improprio "effetto espropriativo" del D.M. n. 1444/1968);
  • L'immobile non potrebbe in ogni caso beneficiare della deroga di cui all'ultimo comma dell'art. 9 D.M. n. 1444/1968, allorquando la demolizione e ricostruzione (ancorché per un solo fabbricato) non fosse prevista nell'ambito di uno strumento urbanistico attuativo con dettaglio plano volumetrico.

Con tale ragionamento, osservano i giudici amministrativi, il singolo arretramento imposto (per effetto di una non coerente applicazione dell'art. 9), produrrebbe un disallineamento con altri fabbricati preesistenti (con un evidente vulnus estetico) e la realizzazione di spazi chiusi, rientranze ed intercapedini essi stessi nocivi per le condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e decoro, che invece l'art. 9 intende perseguire.

Pertanto, conformemente a quanto già affermato in giurisprudenza amministrativa “la previsione del limite inderogabile di distanza riguarda immobili o parti di essi costruiti (anche in sopra elevazione) "per la prima volta" (con riferimento al volume e alla sagoma preesistente), ma non può riguardare immobili che costituiscono il prodotto della demolizione di immobili preesistenti con successiva ricostruzione (in tal senso, Cons. giust. amm. Sicilia, 3 marzo 2017 n. 74).

Inoltre, quanto alla accertata utilizzazione pubblica della strada, i giudici amministrativi osservano che ciò rende applicabile quanto previsto dall'art. 879, comma secondo, cod. civ., in base al quale "alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano" e, dunque, quanto previsto dal più volte menzionato art. 32-bis NTA (norme tecniche di attuazione del comune) che estende l'applicazione del principio innanzi esposto alla distanza prescritta per le vedute dall'art. 907 c.c. (Cass. civ., sez.

II, 27 dicembre 2011 n. 28938; Cass., 24 giugno 2009 n. 14784 e Cass.5 marzo 2008 n. 6006).

=> In quali casi si può costruire una veduta anche a distanza inferiore di tre metri?

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Consiglio di Stato accoglie l'appello di Tizio e per l'effetto ordina che la presente sentenza venga eseguita dall'autorità amministrativa.

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