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L'utilizzo atipico del parcheggio condominiale
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L'utilizzo atipico del parcheggio condominiale

Nuove modalità d'uso del posteggio condominiale tra evoluzione della società ed abitudini

Avv. Michele Orefice - Foro di Catanzaro  

Il parcheggio dei veicoli nel cortile condominiale è spesso causa di discussione in assemblea, specialmente nei fabbricati dotati di ampi spazi, dove si registrano nuove modalità d'uso del posteggio condominiale, che sembra rispondere sempre di più all'evoluzione della società e dei suoi costumi.

=> Parcheggi in condominio. Le soluzioni che abbiamo a disposizione e il ruolo dell'amministratore.

Basti pensare, ad esempio, al consueto uso di depositare bici, scooter, roulottes, autocaravan, camion e addirittura barche o gommoni nel parcheggio condominiale solitamente destinato alla sosta delle auto.

Difatti chi parcheggia roulottes, autocaravan o imbarcazioni su rimorchio all'interno degli spazi condominiali quasi sempre scatena le proteste degli altri condòmini, che si lamentano per i problemi causati dalle notevoli dimensioni di tali mezzi al passaggio di persone, veicoli e suppellettili.

In tema di litigi poi non mancano le classiche liti per il parcheggio selvaggio di bici e motocicli nel cortile condominiale.

=> Il parcheggio "selvaggio" nel cortile condominiale può limitare l'uso agli altri condomini.

=> Parcheggio in cortile? No se limita i diritti degli altri condomini

Sul punto occorre evidenziare che di solito le norme relative all'uso del cortile condominiale sono stabilite dal regolamento di condominio. Pertanto nel caso in cui il regolamento di condominio è stato predisposto dal costruttore non vi dovrebbero essere problemi, poiché è questo il titolo per ciascun condomino.

Quindi un eventuale divieto di parcheggio previsto dal regolamento contrattuale, può essere abrogato solo con il consenso unanime dei condòmini, espresso per iscritto e trascritto presso l'Agenzia del Territorio, al fine di renderlo opponibile ai terzi acquirenti dell'unità immobiliare (Cass. n. 5626 del 18/04/2002).

Invece, quando il regolamento di condominio non detta alcuna disciplina nel merito, l'uso del cortile condominiale rientra nell'ambito di applicazione dell'art. 1102 c.c., che si applica perfettamente al condominio stesso, pur essendo una disposizione concernente la comunione.

Tale norma stabilisce che l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Pertanto, a rendere illecito l'uso basta il mancato rispetto dell'una o dell'altra delle due condizioni. (Cass. n. 19615 del 12.11.2012).

Se ne ricava che, nel caso in cui il regolamento di condominio non precluda esplicitamente la possibilità di posteggiare negli spazi comuni, il divieto di parcheggio non può ricavarsi automaticamente dal dettato dell'art. 1102 del Codice Civile.

Nel merito resta fermo il principio che i condòmini possono utilizzare gli spazi comuni in modo tale da trarne il miglior godimento.

Ecco perché si può dire che la sosta dei mezzi nelle aree comuni è consentita, salvo che non sia espressamente vietata.

=> Vietato parcheggiare nel cortile se ciò rende difficile agli altri condomini raggiungere case e box auto

Ma si può parcheggiare una roulotte, un camper o una barca nel cortile condominiale?

Rilevando preliminarmente che, salvo eccezioni particolari, tutti i parcheggi in condominio rientrano nella medesima problematica e sono regolati dalla stessa disciplina, si è stabilito che “un'area esterna comune adibita a parcheggio dei veicoli dei condomini può essere da costoro utilizzata per parcheggiarvi delle roulottes (se nel regolamento condominiale non sono in proposito previsti particolari divieti o limitazioni), trattandosi di un uso particolare dalle cosa comune che non ne altera la destinazione e non limita l'uso paritetico da parte degli altri condomini; ne consegue che deve ritenersi nulla perché lesiva del diritto di ciascun condominio all'uso della cosa comune la delibera con la quale l'assemblea, senza l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio, vieti il suddetto uso particolare (parcheggio di roulottes) delle aree comuni” (Cass, n. 9649 del 26 settembre 1998).

Dunque per vietare la sosta su un'area comune di una roulotte, di un camper o anche di una imbarcazione da diporto, non basta il voto espresso a maggioranza dei condòmini in un'assemblea, ma occorre la volontà unanime degli aventi diritto e in assenza della quale ci sarebbe una delibera addirittura illegittima.

In tema l'art. 185 del Codice della Strada “Circolazione e sosta delle auto-caravan” effettivamente fa rientrare i camper nella stessa categoria delle auto e quindi se ne deduce che possano stare dentro lo stesso posto auto… sempre che la sosta non costituisca campeggio e l'ingombro non sia eccedente lo stallo.

Tuttavia per quanto riguarda le roulottes non può adottarsi la soluzione suggerita dalla Cassazione tout court senza aver verificato prima le dimensioni della stessa roulotte e del cortile condominiale, che deve soddisfare le esigenze di parcheggio di tutti i condòmini.

Per non dire che tale soluzione, comunque, non considera il fatto che le roulottes, di regola, non circolano ogni giorno e quindi sono destinate ad occupare stabilmente e per lunghi periodi di tempo il posto auto.

Non solo, ma la sosta prolungata di un camper nel cortile condominiale può costituire anche una forma di abuso.

Figuriamoci nel caso del deposito di una barca, che di regola ha un tempo di utilizzo limitato al periodo estivo.

Il che pone un problema di parità di uso talché non si può dire, in modo automatico, che nel condominio in cui è consentita la sosta delle autovetture è consentita pure la sosta di roulottes, camper o barche ecc.

=> Perchè a volte è vietato parcheggiare nel cortile comune anche se non crea fastidio.

Di conseguenza ci si domanda: è legittimo lasciare un mezzo per molto tempo parcheggiato nel cortile?

Il parcheggio di un'autovettura nel cortile condominiale per un lungo periodo di tempo non è legittimo: tale comportamento integra, infatti, un'occupazione abusiva dello spazio comune in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo (Cass. n. 3640 del 24 febbraio 2004).

In condominio vige il principio che il singolo condomino, nell'esercizio delle sue facoltà, non può alterare la destinazione del bene comune e non può impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della stessa cosa.

Pertanto il condomino che mantiene fermo per lunghi periodi di tempo il proprio veicolo nel parcheggio condominiale manifesta l'intenzione di possedere il bene in via esclusiva e di fatto ostacola il libero e pacifico godimento degli altri aventi diritto.

Di sicuro il parcheggiare un veicolo per lungo tempo in un punto del cortile condominiale, in assenza di regolamentazione, non può imporre un diritto di servitù di parcheggio per usucapione dello stesso posteggio.

Peraltro il veicolo abbandonato nel cortile condominiale, che sia anche in pessimo stato di conservazione, è da considerarsi un “rifiuto speciale” il cui abbandono può essere sanzionato ai sensi del D. L.gs 152/2006 “Codice dell'ambiente”, al pari dei rifiuti speciali lasciati per strada (Cass. n. 20492 del 19/05/2014).

E poi si possono depositare le bici nel cortile condominiale? E chi decide in merito all'installazione delle rastrelliere per il parcheggio delle biciclette?

=> Parcheggiare le bici nel cortile condominiale anche se vietato

Parcheggiare la propria bicicletta in strada vuol dire, quasi sempre, subire un furto. Per tale ragione la questione del deposito delle biciclette nel cortile condominiale, che è un problema sentito ma ignorato dal codice civile, ha spinto i Comuni più attenti, come quelli di Milano e Torino, a modificare i Regolamenti edilizi e d'igiene, rendendo obbligatori spazi appositi per il ricovero delle biciclette nel cortile condominiale.

Nello specifico l'ultima versione del regolamento edilizio del Comune di Milano all'art. 110 punto 6, stabilisce che “Nei cortili degli edifici esistenti deve essere consentito il parcheggio delle biciclette di chi abita o lavora negli edifici da esso accessibili” e al punto 7 prevede che “Nei cortili delle nuove costruzioni e degli interventi di sostituzione devono essere individuati spazi idonei per il parcheggio delle biciclette”.

Ebbene il regolamento comunale è vincolante per i privati in quanto rappresenta una “fonte normativa in senso proprio e incidente in materia di ordine pubblico delineata dalla legge” (Trib. di Milano sentenza n. 113890/1997).

Ciò posto solo il regolamento di condominio contrattuale, ossia quello disposto dall'originario costruttore e accettato da tutti i condòmini, può vietare il parcheggio delle bici nel cortile condominiale anche nel territorio di quei Comuni che hanno legiferato in favore del parcheggio delle bici in condominio.

Cosa ben diversa è quella in cui il divieto di parcheggio delle bici sia contenuto in una norma del regolamento condominiale di natura assembleare, cioè votato a maggioranza dai condòmini per la disciplina dell'uso o del godimento delle cose comuni.

In tale circostanza qualora esista una disposizione del Comune, che rende obbligatorio il deposito delle bici nel cortile condominiale, ciascun condomino potrà chiedere la modifica del regolamento, da approvarsi con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Nel caso in cui la delibera non raggiunga le maggioranze richieste, il condomino interessato potrà rivolgersi al giudice contro il condominio, per ottenere l'autorizzazione al parcheggio della propria bici.

Comunque l'uso del cortile condominiale per il deposito delle biciclette non può comportare un mutamento della destinazione del bene comune in quanto la presenza delle bici non limita e non altera la destinazione tipica e primaria del cortile, che è quella di dare aria e luce ai fabbricati che vi si affacciano.

È ovvio che, in assenza di specifiche destinazioni o di divieti regolamentari, il parcheggio delle biciclette debba comunque avvenire nel rispetto delle norme di sicurezza e non può mai rappresentare una barriera architettonica per pedoni e/o mezzi di soccorso.

Per quanto riguarda l'installazione delle rastrelliere nel cortile condominiale, che indubbiamente facilitano il parcheggio ordinato delle biciclette, la scelta può essere deliberata in assemblea a maggioranza.

=> Parcheggio in condominio e realizzazione segnaletica

Per il conteggio delle maggioranze assembleari c'è da chiedersi: le rastrelliere per le bici configurano una semplice modifica o un'innovazione del cortile condominiale?

L'installazione delle rastrelliere per le bici di per sé non trasforma il cortile condominiale se si considera che per innovazione “deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto” (Cass. n. 15460/2002).

Quindi le rastrelliere per il parcheggio delle biciclette, che occupano una parte dello spazio condominiale e non ostacolano il transito pedonale, di fatto costituiscono una semplice e più comoda modificazione asservita ai condòmini che usano la bici, senza integrare di per sé alcuna molestia nel possesso di parti comuni condominiali ex art. 1170 c.c. e non costituendo innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. (Tribunale di Savona, sentenza del 17 aprile 2013).

Di conseguenza per installare una rastrelliera, salvo che non sia un intervento invasivo o lesivo del decoro del fabbricato, è sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136 comma 2 c.c. e nel caso in cui la spesa sia di modesta entità si può deliberare anche con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell'edificio.

Per completezza di ragionamento occorre dire che la delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione e assegnazione degli stessi ai singoli condomini, non dà luogo a una innovazione vietata dall'art. 1120 cod. civ., non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l'inservibilità di talune parti dell' edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino (Cass. n. 5997 del 5 marzo 2008).

In conclusione si raccomanda di stare attenti alle prescrizioni del regolamento di condominio perché in presenza di un divieto di parcheggio nel cortile condominiale, chi trasgredisce la norma sarà chiamato a rispondere dei danni causati con il suo comportamento, ad esempio nel caso in cui provochi un urto tra veicoli oppure nel caso in cui abbia ridotto lo spazio di manovra o abbia impedito l'accesso ad un mezzo di soccorso o anche nel caso in cui abbia facilitato l'ingresso di ladri, con la propria auto parcheggiata sotto le finestre dell'appartamento svaligiato.

=> Parcheggio in cortile, se un condomino contesta la sosta dell'auto del vicino

Avv. Michele Orefice

Foro di Catanzaro

www.oreficestudio.it

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