La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 14530 del 9 giugno 2017, riafferma il principio, già acclarato in giurisprudenza, secondo cui le obbligazioni condominiali sono sorrette dal criterio della parziarietà.
E'doveroso, sin da ora, puntualizzare che la disciplina applicabile ai fatti di causa è sottratta, rationetemporis, alla riforma legislativa del 2012. Il riferimento, è diretto in particolare al secondo comma del novellato art. 63 disp. att. c.c.,laddove si prevede che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”. La sostanziale differenza con la vecchia disciplina risiede nel fatto che solo dopo della modifica del 2012, in caso di esito negativo dell'escussione nei confronti dei condomini morosi il creditore potrà rivolgere le proprie pretese anche nei confronti dei condomini virtuosi. Salvo questa, a mio parere non indifferente, modifica, resta comunque salvo il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, essendo, i condomini non morosi, tenuti al pagamento limitatamente alla quota risultante dai millesimi di proprietà, e non per l'intero importo.
Responsabilità solidale, definizione e limiti
I fatti di causa. Tizio, che aveva eseguito dei lavori di manutenzione di un edificio condominiale, propone ricorso alla Suprema Corte, avverso la sentenza del Tribunale di Lanciano, la quale aveva rigettato l'appello avanzato dallo stesso Tizio contro la sentenza del Giudice di Pace di Lanciano.
In tale sede, il Giudice, aveva accolto l'opposizione a precetto formulata da Caio,condomino del condominio dove erano stati effettuati i lavori, dichiarando inesistente il credito preteso da Tizio a titolo di corrispettivo per i suddetti lavori.
Tizio, infatti, non si era limitato a notificare il decreto ingiuntivo nei confronti dell'amministratore di condominio ma, aveva altresì notificato precetto pro quota a Caio, il quale, tuttavia, in sede di opposizione, aveva dimostrato di aver pagato all'amministratore del condominio, prima ancora della notificazione del precetto, la quota a suo carico dovuta per i lavori eseguiti da Tizio.
La Corte di Cassazione, nel ritenere manifestamente infondato il ricorso,ribadisce altresì il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, atteso che, l'esame dei motivi di ricorso non offrono elementi per mutare tale orientamento.
Decisivo,per una decisione in tal senso, è il richiamo che la Corte fa alla sentenzan. 9148 dell'08 maggio 2008, sempre della Cassazione, ad avviso della quale: “In riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie”.
Infatti, sebbene le norme redatte dal legislatore del 1942, relative alle obbligazioni soggettivamente complesse, prevedono la presunzione di solidarietà passiva per i condebitori, tale disciplina non è estensibile alla diversa e peculiare disciplina dettata per il condominio negli edifici, la cui specificità impedisce l'applicazione tout court della disciplina ordinaria.
Inoltre, è opportuno considerare che ogni qual volta l'amministratore contragga con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l'intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio, rappresentato appunto dall'amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell'art. 1123 c.c..
In particolare, il terzo creditore può agire nei confronti del condomino moroso per ottenerne il pagamento della rispettiva quota di partecipazione alla spesa, ma sempre che e fintanto che questa sia inadempiuta.
Presupposto per l'azione diretta portata dal terzo creditore nei confronti del singolo condomino è, quindi, che questi non abbia adempiuto al pagamento della sua quota dovuta ex art. 1123 c.c. all'amministratore fino ancora al momento il cui il giudice emetta la sua sentenza di condanna.
Alla luce di tale principio, nel caso di specie, il pagamento effettuato dal condomino Caio all'amministratore del Condominio della propria quota di spese, relative alla manutenzione dell'edificio condominiale, non poteva lasciare lo stesso Caio ancora debitore per lo stesso importo verso Tizio.
