Sul notaio incaricato della stipula di un contratto di trasferimento immobiliare grava l'obbligo di procedere allo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti (Cass. civ., sez. III, 18 maggio 2017, n. 12482)
La trascrizione del contratto preliminare La controversia sottoposta all'esame di legittimità origina dalla trascrizione di un preliminare di compravendita immobiliare: al riguardo, si rammenta che l'art.2645 bis c.c. estende la pubblicità nei registri immobiliari anche ai contratti preliminari, prevedendo che sono soggetti a trascrizione, se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, «i contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643» (comma 1), ossia
- i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili
- i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta
- i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti
- i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione.
(Fino alla novella del 1996, la pubblicità immobiliare era stata tradizionalmente riservata ai contratti con effetti reali, escludendosi così i contratti con meri effetti obbligatori, come il contratto preliminare.)
La trascrizione del contratto definitivo, o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, ovvero la sentenza che accoglie la domanda ai sensi dell'art. 2932 c.c., prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del contratto preliminare (c.d. effetto prenotativo della trascrizione del preliminare); il che significa che la trascrizione del contratto preliminare non opera autonomamente rispetto al momento della pubblicità del definitivo, ma determina solo una specie di prenotazione che varrà, ai fini della pubblicità, soltanto nel momento in cui si sarà completato l'iter traslativo.
Di conseguenza, per effetto della trascrizione del preliminare, il contratto definitivo o la sentenza che ne ha prodotto gli effetti ex art. 2932 c.c. godrà di una retrodatazione alla data di trascrizione del preliminare.
L'effetto prenotativo ha peraltro una durata limitata nel tempo: a norma dell'art. 2645 bis, comma 3, c.c. «gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e, in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'art. 2652, comma 1, n. 2».
Il “dovere di consiglio” del notaio Come si vedrà tra breve, un ulteriore profilo di attenzione della presente fattispecie riguarda la responsabilità professionale del notaio, rispetto alla quale la giurisprudenza di legittimità è andata elaborando una serie di principi, ormai pacificamente riconosciuti, e secondo cui:
- il notaio è tenuto ad espletare l'incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l'art. 1176, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez.
II, 19 gennaio 2000, n. 566);
- l'attività del notaio non può essere ridotta al mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione e compilazione dell'atto, ma si estende alle attività accessorie, preparatorie e successive necessarie per assicurare la serietà e correttezza dell'atto stesso (Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; Trib. Bari, sez. civ.
I, 14 settembre 2010, n. 2800).
Si chiarisce inoltre che, per l'accertamento, nel caso concreto, della violazione da parte del notaio del dovere di diligenza inerente (e adeguato) alla natura dell'attività esercitata, si deve necessariamente far ricorso ad un apprezzamento di fatto, e, in quanto tale, riservato al giudice del merito e incensurabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato: «Va ribadito che rientra tra gli obblighi del notaio, al quale sia richiesta la stipula di un contratto di compravendita immobiliare, lo svolgimento delle attività accessorie necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti.
L'assolvimento di tale obbligo va valutato secondo il condivisibile e unanime indirizzo giurisprudenziale, con riferimento al caso concreto» (Cass. civ., Sez. II, 5 febbraio 2007, n. 2485).
Responsabilità del notaio e prescrizione dell'azione di responsabilità
Ebbene, uno dei doveri cui deve attenersi il notaio è quello di consigliare: specificamente, ai sensi dell'art. 42, comma 1, lett. a), del Codice di deontologia professionale, «Il notaio è tenuto, in particolare, a svolgere, anche nell'autenticazione delle firme nelle scritture private, in modo adeguato e fattivo le seguenti attività:
a) informare le parti sulle possibili conseguenze della prestazione richiesta, in tutti gli aspetti della normale indagine giuridica demandatagli e consigliare professionalmente le stesse, anche con la proposizione di impostazioni autonome rispetto alla loro volontà e intenzione».
Si tratta di un dovere che non può essere ricostruito in termini assoluti, e che opera entro precisi limiti; al riguardo si è affermato che «È pacifico che […] il notaio non è un passivo registratore delle dichiarazione delle parti, essendo contenuto essenziale della sua prestazione professionale anche il cd. dovere di consiglio.
Va, però, chiarito che tale dovere di consiglio ha per oggetto questioni tecniche, cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, collegate al possibile rischio che una vendita formalmente perfetta possa, poi, risultare inefficace a causa della condizione giuridica dell'immobile trasferito, ma non può essere dilatato fino al controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza.
Così, ad esempio, non può rientrare nella prestazione professionale del notaio il dovere di consigliare al venditore di accertare la solvibilità del compratore nel caso di vendita con pagamento dilazionato de prezzo o di consigliare al compratore di accertare la inesistenza di eventuali vizi.
Allo stesso modo quando, in sede di stipula di una vendita, l'alienante dichiara che sull'immobile oggetto del trasferimento grava un'ipoteca, ma che il debito a garanzia del quale è stata iscritta si è estinto, è da ritenere che l'acquirente, secondo la diligenza del normale padre di famiglia, abbia controllato la veridicità di tale circostanza, attraverso la richiesta della esibizione della quietanza, senza che sia configurabile un obbligo professionale del notaio avente ad oggetto il consiglio di effettuare tale controllo, specie quando […] è pacifico che la vendita ha luogo alla conclusione di un lungo periodo di trattative» (Cass. civ., Sez. II, 29 marzo 2007, n. 7707).
Il caso Un privato (promissario acquirente)aveva stipulato nel 2002 un contratto preliminare di compravendita immobiliare, per sé o per persona da nominare, pattuendo con i promittenti venditori che il rogito notarile sarebbe stato concluso entro il 30 giugno 2011, in concomitanza con la scadenza dell'ultima rata di mutuo che egli s'era accollato.
Il promissario acquirente si era rivolto ad un notaio, il quale gli aveva consigliato di procedere alla trascrizione del contratto preliminare e lo aveva altresì rassicurato sull'assenza di conseguenze pregiudizievoli circa la stabilità del futuro acquisto, nonostante la pattuizione di un lungo lasso di tempo.
Tuttavia, a distanza di qualche anno, rivoltosi nuovamente al notaio per la stipula del contratto di compravendita definitivo, aveva accertato che, nelle more, era stata iscritta un'ipoteca sull'immobile: ciò rendeva quindi impossibile procedere al rogito e comportava la perdita della caparra versata da un terzo promissario acquirente, che lo avrebbe sostituito nel contratto definitivo.
Aveva pertanto adito il Tribunale per ottenere la condanna del notaio al risarcimento del danno patito per violazione, da parte di quest'ultimo, del “dovere di consiglio”: il promissario acquirente lamentava infatti che il notaio avrebbe dovuto avvertirlo che la trascrizione del preliminare, come sopra indicato, avrebbe perduto efficacia se non fosse intervenuta la stipula del contratto definitivo entro i tre anni successivi.
Il giudice di prime cure aveva accolto la domanda attorea, pronuncia però non confermata in sede di appello: la Corte di secondo grado aveva ritenuto che l'attività del professionista incaricato fosse stata «improntata a diligenza rispetto alla situazione rappresentatagli “garantendo con la trascrizione del preliminare la volontà delle parti di creare una barriera a eventuali rivendicazioni di terzi”», e che la sua prestazione fosse stata «idonea al conseguimento dello scopo dell'atto perseguito dalle parti, rilevando altresì che «erano state esse stesse a pattuire un così lungo lasso temporale tra contratto preliminare e definitivo».
Il ricorso Il promissario acquirente, soccombente in appello, ha quindi deciso di proporre ricorso in cassazione: ha in primo luogo rilevato che “proprio la pattuizione di un tale termine avrebbe comportato il dovere del notaio di informare i clienti dei vantaggi e degli svantaggi della trascrizione del preliminare”, in particolare della cessazione degli effetti della trascrizione medesima e della sostanziale vanificazione della cautela di tale atto dopo il decorso di un certo lasso di tempo.
La Corte d'appello – ha assunto il ricorrente – ha al contrario negato la sussistenza di uno specifico dovere di informazione a carico del notaio; e «avrebbe altresì omesso di valutare la diligenza qualificata richiesta al notaio, esaminata limitatamente agli effetti tipici dell'atto (vincolo derivante dal preliminare) e non, invece, avuto riguardo all'interesse complessivamente perseguito dalle parti, che il notaio avrebbe dovuto salvaguardare “con elevata professionalità”. La Corte avrebbe addossato alle parti ogni conseguenza della pattuizione del termine così lungo, senza minimamente valutare se il notaio fosse stato diligente nell'esecuzione della prestazione richiestagli. Diligenza, peraltro, non provata dal notaio, com'era suo onere».
La decisione La Suprema Corte ha giudicato fondate tutte le doglianze mosse dal ricorrente, accogliendo la tesi difensiva dal medesimo formulato ed incentrata sulla circostanza che tra questi ed il notaio fosse stato concluso un contratto di prestazione d'opera professionale; in forza di tale inquadramento, può dunque affermarsi: 1) la configurabilità in capo al notaio, quale obbligazione derivante dal suddetto rapporto, del cd. dovere di consiglio; 2) la riconducibilità al riferito dovere di consiglio anche dell'obbligo di avvertire il promissario acquirente che la mera trascrizione del preliminare lo avrebbe salvaguardato solo per un periodo limitato di tempo, e ciò – precisano i giudici di legittimità – proprio «in relazione alle specifiche condizioni pattuite dalle parti (ossia, il lungo e obiettivamente anomalo termine intercorrente tra la stipula del preliminare e quella del definitivo, nonché il timore, stante quanto precede, che terzi potessero utilmente aggredire il bene, nelle more della stipula»; 3) l'avvenuta prova del titolo da parte del ricorrente; 4) al contrario, la mancata prova da parte del notaio dell'esatto adempimento – secondo un principio del resto affermato in Cass., sez. un., 13533/2011.
Peraltro, la Suprema Corte ha posto in evidenza un aspetto ulteriore: in sede di istruttoria, era emerso che il ricorrente temeva che il promittente venditore fallisse e proprio al fine di evitare una probabile revocatoria fallimentare il notaio gli aveva suggerito di procedere alla trascrizione del preliminare.
La Corte d'appello, tuttavia, non solo non ha rilevato che il notaio non aveva fornito la prova cui sarebbe stato tenuto, ma ha ulteriormente errato nel non ritenere che sul professionista incaricato, anche alle luce delle riferite circostanze, gravasse uno specifico dovere di informazione.
Con specifico riferimento ai doveri deontologici, i giudici di legittimità hanno quindi richiamato – ritenendoli condivisibili ed applicabili anche alla fattispecie de qua – i principi espressi dalle Sezioni Unite, secondo cui il notaio deve interessarsi anche «delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito (Cass. sez. un., n. 13617/2012)»; e, ancora, le affermazioni di Cass., n. 11665/2015, che riconosce che il “dovere di consiglio” di cui all'art. 42, comma 1, lett. a), cit., «investe solo le conseguenze giuridiche della prestazione richiesta al professionista, e non pure le circostanze di fatto dell'affare concluso, tra le quali rientrano i rischi economici dello stesso, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento delle parti»; infine, l'indirizzo interpretativo formulato in Cass., n. 7707/2007 cit.
«In definitiva – precisa la Cassazione – […], il “dovere di consiglio” del notaio, nel rispetto del principio di autoresponsabilità delle parti del contratto, non si spinge né fino alla valutazione della convenienza economica dell'operazione, né fino alle valutazioni che rientrano nella normale prudenza esigibile da chiunque, ma trova il proprio ambito elettivo nelle questioni tecniche, ossia quelle che sfuggono di norma alla cognizione e alla comprensibilità dell'uomo medio, o comunque non dotato di specifiche competenze in ambito giuridico» (Cass., n. 12482/2017).
E che nel caso di specie si trattasse di una “questione tecnica”, e come tale rientrante nelle specifiche competenze del professionista, emerge dalla ricostruzione fattuale della fattispecie: in relazione alle riferite circostanze manifestate dal ricorrente dal notaio – ossia il timore di fallimento del venditore e il lungo termine fissato per la stipula –, la Corte d'appello avrebbe dovuto accertare «se possa dirsi diligente il comportamento del notaio che non avverta il promissario acquirente dei rischi dell'operazione; rischi che derivano da una specifica previsione normativa».
In sostanza, rimarca la Suprema Corte, a fronte di un termine pattuito tra stipula del preliminare e stipula del definitivo pari a nove anni e di un effetto “protettivo” della trascrizione del preliminare limitato a tre anni, il notaio non si sarebbe potuto limitare a suggerire di trascrivere il preliminare, «ma avrebbe dovuto chiarire alle parti gli ulteriori adempimenti al fine di garantire la sicurezza dell'operazione in relazione al lungo termine pattuito».
Del tutto errata è stata pertanto la valutazione del giudice di merito circa il fatto che fossero state le parti stesse a fissare un termine insolitamente lungo: «ciò non esonera affatto il notaio, perché costituisce un elemento che caratterizza la convenzione sottoposta al professionista incaricato e che costituisce il presupposto dello specifico “dovere di consiglio” […], pacificamente rimasto inadempiuto nel caso in esame», chiosa la Cassazione.
