Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
87198 utenti
Registrati


Il portale N.1 sul Condominio
Rimborso spese. Quando il condòmino rimane a mani vuote

Rimborso spese. Quando il condòmino rimane a mani vuote

Niente rimborso per le somme anticipate se non si dimostra di aver agito in via urgente

Niente rimborso per le somme anticipare per effettuare la manutenzione straordinaria delle parti comuni se non si dimostra di aver agito in via urgente. Il Tribunale di Caltanissetta ha negato la restituzione della somma anticipata dal condòmino per lavori effettuati a proprie spese sulla facciata di un edificio condominiale.

La Regione sosteneva di essere intervenuta in via d'urgenza per mettere in sicurezza l'edificio ed evitare pericoli imminenti.

Ma in precedenza i Vigili del fuoco avevano già fatto fronte al pericolo imminente, eliminando le parti pericolanti dei balconi e dei cornicioni.

Inoltre, per il tribunale è trascorso troppo tempo tra aggiudicazione, consegna ed esecuzione dei lavori, per cui non può parlarsi di interventi urgenti.

Né i lavori sono stati mai autorizzati. Contrariamente a quanto sostenuto dalla Regione, infatti, la presenza dell'amministratore di condominio al momento della consegna dei lavori non vale ad autorizzare gli stessi. Anche perché la competenza per le manutenzioni straordinarie non urgenti spetta all'assemblea, non all'amministratore.

Il ragionamento seguito dal Tribunale di Caltanissetta ruota intorno all'art. 1134 c.c., norma che riconosce al condominio che ha assunto di sua iniziativa la gestione delle parti comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, il diritto al rimborso delle spese urgenti.

Quando scatta il rimborso delle spese urgenti? L'art. 1134 c.c., nel giustificare l'iniziativa del singolo condòmino unicamente nei casi urgenti, conferma il principio della "esclusività" della gestione condominiale da parte dell'assemblea e dell'amministratore.

Ne consegue che il condòmino che abbia assunto di propria iniziativa (ossia senza autorizzazione degli organi condominiali) la gestione della cosa comune sostenendo le relative spese, potrà ottenerne il rimborso dagli altri condòmini solo se prova di aver agito in via di urgenza.

Divieto di rimborso delle spese non urgenti. Detto in altri termini, se il condòmino, a proprie spese, effettua degli interventi di riparazione o manutenzione non urgenti delle parti comuni senza chiedere l'autorizzazione all'assemblea o all'amministratore, non avrà diritto ad alcun rimborso.

E ciò si giustifica con l'esigenza di evitare "dannose interferenze nell'amministrazione della parti comuni" (Cass., S.U. n. 2046/2008). L'art. 1134 sancisce un vero e proprio divieto di rimborso delle spese non urgenti, che non può essere aggirato nemmeno invocando la disciplina dell'arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c.

L'urgenza deve essere provata da chi chiede il rimborso. È il condòmino che chiede il rimborso a dover provare di aver sostenuto la spesa in via d'urgenza e senza aver potuto avvertire tempestivamente l'amministratore o l'assemblea.

Per spese urgenti s'intendono quelle spese che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile - anche se non certo - nocumento alla cosa comune. La giurisprudenza interpreta dunque il concetto d'urgenza in maniera rigorosa.

Tale condizione non sussiste, ad esempio, nelle ipotesi in cui la situazione a cui l'intervento vuol porre riparo si protragga da anni.

In tal caso, infatti, il singolo condòmino potrà convocare l'assemblea per l'adozione dei provvedimenti di competenza e, nell'ulteriore ipotesi di inerzia dell'assemblea, potrà rivolgersi al giudice competente (App. Napoli, 22.7.2008).

La soluzione del caso di specie. I criteri da ultimo richiamati sono risultati decisivi per la soluzione della controversia in esame.

Nella fattispecie, infatti, i Vigili del fuoco avevano rimosso le parti pericolanti dell'intonaco dei cornicioni e dei balconi già un anno prima dell'intervento della Regione, così eliminando ogni pericolo imminente.

A ciò si aggiunga che, successivamente, trascorrevano ben 15 mesi, tra aggiudicazione e consegna dei lavori alla ditta esterna, prima della realizzazione delle opere di cui si chiede il rimborso.

"In questo lasso di tempo - osserva il Tribunale - è evidente che (la Regione) avrebbe ben potuto chiedere l'intervento dell'amministratore del condominio ed eventualmente della stessa assemblea dei condomini, affinché questi provvedessero secondo le rispettive competenze.

Tale condotta della Pubblica Amministrazione - che da una parte si è astenuta dall'informare gli organi condominiali e dall'altra si è contestualmente dedicata ad una lunga procedura (…) volta all'aggiudicazione dei lavori ad una ditta esterna - vale di per sé ad escludere in radice la sussistenza del carattere "urgente" delle spese effettuate dalla Regione, con conseguente esclusione del suo diritto al rimborso".

Del resto, nel caso in esame manca anche l'altro presupposto per il rimborso delle spese, ossia la sussistenza di una apposita autorizzazione alla spesa da parte dell'amministratore o dell'assemblea.

Secondo la Regione la presenza dell'amministratore al momento della consegna dei lavori equivale ad una implicita autorizzazione all'esecuzione degli stessi.

Ma, in realtà, la competenza a deliberare su spese di manutenzione straordinaria appartiene solo all'assemblea, non all'amministratore.

Questi, dunque, non avrebbe in ogni caso potuto autorizzare spese straordinarie non urgenti.

=> Ecco come ottenere il rimborso delle somme anticipate dal condomino per la manutenzione delle parti comuni

Scarica Tribunale di Caltanissetta, del 30 dicembre 2015

Cerca: spese urgenti rimborso

Commenta la notizia, interagisci...

Cerchi un amministratore?

In Evidenza

Dello stesso argomento

Senza una deliberazione l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute

Senza una deliberazione l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute

Spese urgenti. Il rimborso delle anticipazioni spetta solo se l'anticipazione è stata legittimamente approvata. L'amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 in tema di lavori

Ecco perchè in condominio è dura farsi rimborsare una spesa urgente

Perché farsi rimborsare una spesa urgente per le parti comuni è particolarmente difficile?

Ecco perchè in condominio è dura farsi rimborsare una spesa urgente. Da condomini, vi siete mai posti il problema di fare effettuare un lavoro sulle parti comuni per poi chiederne il rimborso all'amministratore?

Niente rimborso per le spese ordinarie sostenute dal comodatario

Niente rimborso per le spese ordinarie sostenute dal comodatario

Le spese ordinarie sostenute dal comodatario non possono essere rimborsate. Il padre concede in comodato il suo appartamento alla figlia ed al compagno di lei perché lo utilizzino anche in un prospettiva