Le tabelle millesimali, seppur non vi sia traccia di una loro definizione nel codice, possono essere descritte come quel documento che, quantificando il rapporto di valore tra le parti comuni e le unità immobiliari di proprietà esclusiva, consente la corretta ripartizione delle spese e il regolare funzionamento dell’assemblea condominiale.
Il codice civile oltre a non fornire la nozione di tabelle millesimali non specifica, quanto meno direttamente, qual i debbano essere le maggioranze necessarie per la loro adozione.
A questa situazione è seguita una lunga e incertissima stagione in cui non era chiaro se per l’approvazione dello strumento conforme ai criteri legali di ripartizione delle spese (ossia a quanto detto dall’art. 1123, 1124, 1126 c.c.) fosse necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini.
A risolvere il contrato sono intervenute le Sezioni Unite affermando che per la deliberazione delle tabelle millesimali, redatte in conformità ai criteri indicati dalla legge, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Valore che, pare utile evidenziarlo, dev’essere sempre calcolato sulla base delle Approvande tabelle.
Svolta questa indispensabile premessa di carattere generale, prendendo spunto da una sentenza resa dal Tribunale di Bari (la n. 1981 depositata in cancelleria il 7 giugno 2011), affrontiamo un caso particolare. Il condominio Alfa è dotato di tabelle millesimali.
Con successivo regolamento di condominio adottato con il consenso di tutti i condomini, si stabiliva l’adozione di nuove tabelle millesimali che avrebbero dovuto essere redatte in conformità a quanto indicato nel regolamento medesimo. Il condizionale è d’obbligo visto che non s’è mai provveduto a redigerle.
La gestione del condominio, tuttavia, deve andare avanti e la domanda sorge spontanea: come ripartire le spese condominiali? Secondo il Tribunale barese che, tra le altre cose, s’è pronunciato su una vicenda del tutto sovrapponibile a quella appena descritta, la ripartizione deve avvenire in conformità alle tabelle originarie che restano valide fino alla loro effettiva sostituzione. Si legge in sentenza che va ritenuto che “ la previsione del regolamento relativa ai nuovi criteri di attribuzione delle spese, pur formalmente regolare (attesa l'unanimità), non sia efficace in quanto espressamente subordinata alla elaborazione di una nuova tabella millesimale di cui il Condominio non si è mai dotato, sicchè l'imputazione delle spese avrebbe dovuto essere fatta con l'applicazione dei criteri fissati nelle tabelle del 1986” (Trib. Bari 7 giugno 2011 n. 1981).
Resta da chiarire un ultimo aspetto: se l’immobilismo nella redazione dei “nuovi millesimi” si protrae indefinitamente, che cosa possono fare i condomini per ovviare all’empasse? A ben vedere a parte la scontata risposta di sollecitare (informalmente, con atti scritti o durante le assemblee) l’amministratore ad incaricare il tecnico per adempiere a quanto necessario per la formazione delle tabelle, i condomini potranno, ai sensi dell’art. 1105 c.c., ricorrere all’Autorità Giudiziaria affinché la stessa, in sostituzione dell’assemblea provveda ad impartire gli ordini utili a raggiungere lo scopo prefissato.
