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Tabelle millesimali, la svolta delle Sezioni Unite: quelle conformi ai criteri legali di pagamento possono essere approvate a maggioranza.
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Tabelle millesimali, la svolta delle Sezioni Unite: quelle conformi ai criteri legali di pagamento possono essere approvate a maggioranza.

Le tabelle millesimali, conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese possono essere approvati con le maggioranze di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c

Avv. Alessandro Gallucci  

Quella dell’approvazione delle tabelle millesimali è stata questione che, come si dice solitamente per un fatto grandemente dibattuto, ha fatto versare fiumi d’inchiostro.

Da un lato, la maggioranza di dottrina e giurisprudenza ferme su una posizione che alle volte assumeva tratti quasi indiscutibili: le tabelle, si diceva, sono un negozio giuridico d’accertamento e come tale debbono essere approvate con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Dall’altro lato uno sparuto numero di sentenze che, seppur senza dare spiegazione della loro presa di posizione, affermavano che per l’approvazione (e quindi anche la revisione) delle tabelle millesimali poteva avvenire con le maggioranze previste per l’approvazione del regolamento.

In sostanza approvazione con il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea ed un numero di millesimi non inferiore a 500 (art. 1136, secondo comma, c.c.)

Unica condizione: le tabelle così approvate dovevano essere conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese e quindi, sostanzialmente, agli artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.

Il contrasto, che evidentemente colpiva una tematica di fondamentale importanza nell’ambito del condominio, non poteva non sfociare in una remissione alle Sezioni Unite al fine di ottenere chiarezza sull’interpretazione delle norme che disciplinano la ripartizione delle spese ed il regolare funzionamento dell’assemblea.

Così è stato e la massima espressione della Corte di legittimità (sent. n. 18477/10) ha statuito che le tabelle millesimali, conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese possono essere approvati con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.

La ragione è ben fotografata in un passaggio delle motivazioni con cui il Supremo Collegio ha deciso nel senso testé specificato. Le tabelle, si dice, non creano nulla, più semplicemente “fotografano” un dato già esistente per legge, che aspetta semplicemente d’essere reso intellegibile.

In questo contesto, affermano i giudici di piazza Cavour: “ l'approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale.

Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è quello di rimuovere l'incertezza sulla proporzione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perché il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l'eliminazione dell'incertezza mediante accertamento e declaratoria della situazione preesistente.

In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo c ontributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l'atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali. (così Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).

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