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Per trasformare il sottotetto in vano abitabile è sempre necessaria la preventiva autorizzazione
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Per trasformare il sottotetto in vano abitabile è sempre necessaria la preventiva autorizzazione

Perchè è sempre necessaria l'autorizzazione per trasformare il vano abitabile in sottotetto

Ivan Meo  

Vietato iniziare i lavori senza l'autorizzazione scritta degli organi competenti della regione.

Questione di spazio. In passato, i locali sottotetto, non destavano alcuna particolare attenzione essendo considerati, dal punto di vista civilistico, meri “locali di servizio” e, dal punto di vista urbanistico, come dei volumi tecnici.

Di recente la situazione si è ribaltata e questa tipologia di immobili è finita sotto i riflettori. Il motivo è da ricercare nella possibilità di essere utilizzati a scopo abitativo.

In buona sostanza, potrebbe esserci la possibilità di trasformare dei locali privi di valore economico in vere e proprie case di abitazione.

A causa della crisi economica, sempre più italiani provano a riconvertire i loro immobili pur di trovare nuovi acquirenti o nuovi spazi da affittare.

Così le vecchie soffitte vengono sfruttate con soppalchi e i sottotetti diventano spesso confortevoli mansarde.

Tutte le Regioni disciplinano, anche se in maniera disomogenea, la materia relativa ai "recupero sottotetti".

Il problema dell'abitabilità. Il contenzioso, sia sul fronte condominiale, sia su quello urbanistico ed edilizio, sollevato dall'individuazione della proprietà del sottotetto è stato alimentato negli ultimi anni dalla grande penuria di alloggi, soprattutto nelle grandi città, problematica che ha indotto alla riscoperta e all'utilizzo di detti spazi.

Di norma i sottotetti hanno un altezza massima inferiore ai 180 cm, il ché il rende no adatti a soddisfare esigenze abitative.

Anzi, occorre tener presente che il D.M. sanità del 5 luglio 1975 prescrive che «l'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in 2,70 m, riducibili a 2,40 m per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti e i ripostigli».

A questo punto entrano in gioco i regolamenti comunali che, nella maggior parte dei casi, impediscono di sopraelevare gli edifici per raggiungere l'altezza di abitabilità. Ovviamente esistono sempre delle eccezioni.

La trasformazione del sottotetto. Il proprietario del sottotetto ha il diritto di trasformare tale bene da unità immobiliare non abitabile (per esempio soffitta o ripostiglio) ad unità abitativa, previa autorizzazione dell'Ente Pubblico competente, ove la legislazione regionale, in tema di urbanistica concorrente con quella statale, autorizzi una siffatta modificazione di destinazione d'uso.

Molte regioni hanno legiferato in tema di trasformazioni dei sottotetti, e pertanto è sempre necessario verificare queste normative per accertare i limiti eventualmente posti al mutamento da uso non abitativo del sottotetto a uso abitativo. Nel caso di specie, analizzato dalla Corte di Cassazione, sez.

Penale, con sentenza n. 1542 il 15 aprile 2015 la modifica della destinazione d'uso del locale sottotetto in vano abitabile, non solo non può essere considerata un intervento di manutenzione ordinaria, perché trattasi di un intervento di ristrutturazione edilizia, ma necessita anche di una preventiva valutazione di sicurezza.

Da ciò ne consegue che senza le necessarie autorizzazioni, rilasciate dagli organi competenti, i lavori di trasformazioni non possono essere avviati, anche perché il Collegio rileva, riprendendo quanto ormai consolidato nella giurisprudenza in legittimità, che «qualsiasi intervento edilizio in zona sismica, deve essere previamente denunciato al competente ufficio al fine di consentire i preventivi controlli e necessita del rilascio del preventivo titolo abilitativo, conseguendone, in difetto, violazione dell'art. 95, d.P.R. n. 380/2001».Per tali ragioni, la Corte. ha rigettato il ricorso e condannato il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

=> L'accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto. Il ruolo dell'amministratore

=> Hai usato qualche volta il sottotetto? Non basta per dire che è in condominio.

Scarica Corte di Cassazione, sez. III Penale, 15 aprile 2015, n. 15429

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