Il sottotetto è quella parte dell'edificio che si frappone tra l'ultimo piano e, per l'appunto, la copertura dello stabile.
Il codice civile non si occupa di stabilire se esso dev'essere considerato bene comune o parte di proprietà esclusiva: insomma l'art. 1117 c.c. non ne parla.
Siccome tale norma, a dircelo è la giurisprudenza, contiene un'elencazione meramente esemplificativa e non tassativa dei beni comuni, anche il sottotetto può essere considerato tale se [...] per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale [...](Cass. ord. 23 luglio 2012, n. 12840).
In poche parole se gli atti d'acquisto non dicono nulla, per determinare la proprietà del sottotetto è sempre necessaria un'indagine di fatto che ne stabilisca la funzione.
La “riforma” interverrà sull'argomento inserendo nel codice civile proprio tale valutazione
Stabilito, ad esempio, che il sottotetto è condominiale, esso, in ragione di quanto disposto dal primo comma dell'art. 1102 c.c. è sottoposto a tale norma ai fini dell'utilizzazione da parte dei singoli condomini.
Ricordiamo, per chiarezza espositiva che la norma recita: Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
In altre parole l'uso del sottotetto da parte di uno dei condomini dev'essere rispettoso del pari diritto degli altri comproprietari.
Di recente, intervenendo sull'argomento, la Suprema Corte di Cassazione ha ricordato che “ai sensi dell'art. 1102 c.c. sono legittimi sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 12-3-2007 n. 5753); in tale contesto è in ogni caso vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini (Cass. 28-4-2004 n. 8119)” (Cass. 19 dicembre 2012 n. 23448).
Nel caso di specie la Corte ha rigettato il ricorso e di conseguenza ritenuto corretta la valutazione del giudice di secondo grado, il quale aveva considerato lesiva del diritto al pari uso del sottotetto condominiale quella condotta tenuta dal condomino e consistente nell'attrazione della sua esclusiva disponibilità, giuridica e materiale, di una parte del sottotetto comune.
In definitiva, per passare dal particolare al generale: è illecito l'uso del sottotetto consistente nella separazione di una sua parte per sottoporla all'esclusivo servizio di una delle proprietà immobiliari.
