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Decreto formazione amministratori di condominio: Prime riflessioni e profili pratici dalla entrata in vigore.
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Decreto formazione amministratori di condominio: Prime riflessioni e profili pratici dalla entrata in vigore.

Come sarà svolta la formazione degli amministratori e le conseguenze per chi non si adeguerà.

Avv. Dolce Rosario  

Non sono passate neanche 24 ore dalla pubblicazione del Decreto formazione ed in redazione sono giunte diverse domande in merito alla corretta interpretazione del testo normativo.

Entra in vigore. Ieri sera è stato pubblicato sul sito della Gazzetta Ufficiale Regolamento attuativo del Ministro della Giustizia sui requisiti necessari per esercitare l'attività di formazione degli amministratori di condominio nonché sui criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall'art. 71 bis, primo comma, lettera g) delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220".

I dubbi. L'attuazione pratica del regolamento è, allo stato, avvolta dal mistero più fitto.

Diverse e variopinte sono le domande giunte in redazione, sintetizzabili in due punti salienti:

  1. Chi e come deve curare la formazione e l'aggiornamento?
  2. A chi e come il responsabile della formazione dovrà inviare il programma?
  3. Le associazioni professionali per fare formazione dovranno iscriversi ad un elenco tenuto dal ministero? Se si, è previsto un controllo da parte del dicastero?
  4. Ovvero, Chi controlla i controllori?
  5. Che succede se l'amministratore non svolge l'aggiornamento professionale?
  6. Decade automaticamente dalla carica?
  7. L'assemblea può o deve revocarlo?

Proviamo a fornire delle risposte, pur senza - concedetecelo, stante la complessità del settore - alcuno spirito di esaustività

1) La posizione degli amministratori di condominio degli edifici

L'articolo 71 bis delle disposizione di attuazione al codice civile stabilisce che "possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

  • […] f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale".

Viceversa, non è tenuto al rispetto di entrambi i requisiti, ancorché sarà onerato di curare la formazione periodica, chi ha svolto attività professionale di amministrazione condomini degli edifici per almeno un anno nell'arco dei tre precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione (giugno 2013).

Il mancato aggiornamento professionale non è motivo di caducazione automatica dalla carica, come previsto, invece, per i requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma dell'articolo in commento. Ciò non toglie che l'omesso adempimento possa importare la revoca dell'assemblea dall'incarico.

A nostro parere, l'espletamento del dovere formativo andrà menzionato - e poi documentato in calce - nel rendiconto annuale presentato all'assemblea ordinaria del condominio degli edifici.

2) Le Associazioni degli Amministratori che fine faranno?

Visto che ormai è palese che anche le società di servizi, istituti privati, etc... in possesso dei requisiti potranno svolgere corsi di formazione, le attuali associazioni potranno continuare a farlo rispettando le nuove condizioni.

In base alla legge 14 gennaio 2013 nr 4 in tema di "Disposizioni in materia di professioni non organizzate", devono essere a carattere professionale di natura privatistica, fondate su base volontaria, senza alcun vincolo di rappresentanza esclusiva, con il fine di valorizzare le competenze degli associati e garantire il rispetto delle regole deontologiche, agevolando la scelta e la tutela degli utenti nel rispetto delle regole sulla concorrenza (art. 2 legge citata).

Gli statuti e le clausole associative delle associazioni professionali devono garantire la trasparenza delle attività e degli assetti associativi, la dialettica democratica tra gli associati, l'osservanza dei principi deontologici, nonché' una struttura organizzativa e tecnico-scientifica adeguata all'effettivo raggiungimento delle finalità dell'associazione..

Più in particolare, è previsto che le associazioni professionali:

  • promuovano la formazione permanente dei propri iscritti, adottano un codice di condotta ai sensi dell'art. 27-bis del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206;
  • vigilano sulla condotta professionale degli associati e stabiliscono le sanzioni disciplinari da irrogare agli associati per le violazioni del medesimo codice;
  • promuovono forme di garanzia a tutela dell'utente, tra cui l'attivazione di uno sportello di riferimento per il cittadino consumatore, presso il quale i committenti delle prestazioni professionali possano rivolgersi in caso di contenzioso con i singoli professionisti, ai sensi dell'art. 27-ter del codice del consumo.

Si tratta di azioni ben compatibili con lo svolgimento dell'attività di formazione e aggiornamento professionale, che addirittura concederebbero alle associazioni degli amministratori professionisti un ruolo fulcro anche in ordine alla risoluzione dei conflitti tra condòmini e professionisti associati.

3) Elenco tenuto dal Ministero della Giustizia associazioni delle professioni non regolamentate

L'ultimo comma dell'articolo 2 della citata legge prevede segnatamente che:

"L'elenco delle associazioni professionali di cui al presente articolo e delle forme aggregative di cui all'art. 3 che dichiarano, con assunzione di responsabilità dei rispettivi rappresentanti legali, di essere in possesso dei requisiti ivi previsti e di rispettare, per quanto applicabili, le prescrizioni di cui agli articoli 5, 6 e 7 e' pubblicato dal Ministero dello sviluppo economico nel proprio sito internet, unitamente agli elementi concernenti le notizie comunicate al medesimo Ministero ai sensi dell'art. 4, comma 1, della presente legge".

In effetti, il Mistero - per quanto ci risulti (fatto salvo ulteriori preesistenti elenchi pubblicati e non reperiti da chi scrive) - tiene un elenco unico delle "associazione per le professioni non regolamentate", all'interno delle quali vanno incluse anche quelle che operano nel settore dell'amministrazione condomini.

Le associazioni che sono state già inserite in elenco hanno superato un'istruttoria che ha previsto l'elargizione di un parere preventivo di natura consultiva del CNEL. Il loro inserimento è stato formalizzato con decreto del ministro della giustizia, emesso di concerto con il ministro per le politiche europee e, se del caso, con il ministro competente per materia.

Il procedimento è disciplinato dall'art. 26 del d.lgs. 206/2007; esso - per come segnatamente riporta il sito del ministero di Giustizia (vedi link https://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_2_4_2_6.wp) - parrebbe non finalizzato ad un riconoscimento o ad altra forma di regolamentazione (quindi, astrattamente, non sembra direttamente riconducibile alla vicenda formativa), ma è specificamente volto alla individuazione degli enti che risultino essere in possesso dei requisiti strumentali all'annotazione nell'elenco, al fine di essere "sentite" dalle autorità competenti in sede di elaborazione delle piattaforme comuni europee (e cioè, al fine di partecipare ai lavori di elaborazione dei criteri che permettano di omogeneizzare la disciplina normativa sui requisiti di formazione in almeno i 2/3 degli Stati membri, inclusi tutti gli Stati membri che regolamentano la professione in questione [dal 16° Considerando della direttiva 36/2005/CE]).

Appare, dunque, legittimo presumere che l'accreditamento delle associazioni professionali per lo svolgimento della formazione e aggiornamento possa essere (anche) subordinato all'iscrizione dell'organismo in seno al citato elenco, secondo lo svolgimento dell'istruttoria segnata dall'art. 26 del citato decreto legislativo.

Le figure soggettive. Il Responsabile scientifico e i formatori

Chi si dedicherà alla formazione degli amministratori dovrà nominare al proprio interno un Responsabile scientifico, che avrà il compito, a sua volta, di selezionare i formatori.

Il regolamento di attuazione dell'art. 71 bis disp. att. cod. civ. disciplina il rilievo delle due figure, cadenzandone i requisiti.

a.) I Formatori (a norma dell'art. 3 e al di là di una irreprensibile condotta civica) devono essere titolati di laurea anche triennale e/o abilitazione alla libera professione e/o docenti in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso università, istituti e scuole pubbliche o private riconosciute, oltre che aver maturato una specifica competenza in materia di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici. Il regolamento, in punto, riconosce valenza anche all'esperienza professionale.

Pertanto, docenti che abbiano elaborato almeno due pubblicazioni in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici (dotate di codice identificativo internazionale (ISBN) ai sensi dell'articolo 1, lettera t), del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76), e coloro i quali abbiano svolto attività di formazione in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici in corsi della durata di almeno 40 ore ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima della data di entrata in vigore del presente regolamento, possono aspirare ad assumere il ruolo di "formatori".

B) Responsabile scientifico.

Può rivestire tale incarico solamente un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a tempo determinato o a tempo indeterminato, professore di prima o di seconda fascia, docente di scuole secondarie di secondo grado), oppure un avvocato (iscritto ad un ordine professionale - questo lo aggiungiamo noi, perché altrimenti non comprenderemmo la ragione della qualifica professionale riportata nel testo normativo -) o un magistrato, o, ancora, altro professionista del settore tecnico (si ritiene possa essere, in tal caso, un ingegnere o architetto con comprovate esperienze nel settore).

E' previsto, inoltre, che i (soli) nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici dovranno essere comunicati al Ministero della Giustizia non oltre la data di indizione del corso di formazione e/o aggiornamento professionale, tramite posta certificata, all'indirizzo di posta elettronica che verrà tempestivamente indicato sul sito del Ministero della Giustizia (art. 5, c. 4 reg.).

I corsi di formazione

Per quanto riguarda lo svolgimento e i contenuti dell'attività di formazione, l'articolo 5 del regolamento di attuazione prevede che ogni responsabile scientifico debba varare un programma didattico del corso, il quale non potrà avere una durata inferiore a 72 ore e dovrà prevedere lo svolgimento di esercitazioni pratiche.

Il rilascio del certificato di formazione avverrà al termine del corso e in seguito al superamento di un esame finale

I corsi di aggiornamento

Ogni amministratore professionista - nessuno escluso - non potrà esimersi dallo svolgere formazione con cadenza annuale. I corsi a cui dovrà partecipare dovranno avere durata non inferiore alle 15 ore e saranno improntati alla disamina di materia afferenti l'amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici (per l'elenco delle materie si rimanda al testo normativo).

Corsi on line

Il legislatore ha previsto la possibilità che la formazione e l'aggiornamento si possano eseguire anche mediante corsi su piattaforma informatica, purché l'esame finale avvenga presso una sede certa e quindi in un luogo fisico (da individuarsi a monte all'atto dell'indizione del corso).

I controlli.

Nel Regolamento attuativo sulla formazione e aggiornamento professionale degli amministratori professionisti non è stato, dunque, previsto uno specifico sistema di controlli sui corsi e sul possesso dei richiesti requisiti da parte dei formatori e dei responsabili scientifici.

E ciò in quanto, nell'ambito della discrezionalità riservata al Ministero dalla normativa di riferimento - che, v'è da dire, non introduce alcuna disposizione in merito - si è preferito non far gravare sul bilancio del Dicastero ulteriori oneri che deriverebbero dall'espletamento delle predette incombenze.

Più serietà.

Come abbiamo accennato, i requisiti professionali per svolgere l'attività di formatore e responsabile scientifico, sono molto stingenti. Il motivo è semplice: non assistere più allo squallore che c'è stato fino ad oggi, ovvero corsi di formazione offerti da chiunque privi di qualsiasi professionalità e caratura scientifica.

I rischi.

Dal punto di vista individuale, ciascun professionista che opera nel mercato "immobiliare" è stato gravato dell'onere formativo periodico certificato. L'omessa formazione e/o aggiornamento professionale, potranno ben costituire motivi di revoca assembleare dall'incarico conferito precedentemente, oltre che ragione per la destituzione dall'associazione di categoria a cui si fa capo.

Per il resto, solo il tempo ci potrà dire quali effetti tutto ciò provocherà nel nostro sistema giuridico - sociale. Staremo a vedere.

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