Infiltrazioni in condominio
In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1117, terzo comma, cod. civ., la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio…” sicchè “la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale (Cass. 19.01.12. n. 778). Trib. Bari 15 luglio 2016 n. 3966
Il condomino che ritenga di essere stato danneggiato, come nella specie, da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione di lavori sulle parti comuni non può considerare l'amministratore come un soggetto terzo ed estraneo; dovrà comunque rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del condominio il quale, a sua volta, valuterà se esistono gli estremi di una rivalsa nei confronti dell'amministratore. Cass. 30 settembre 2014 n. 20557
La custodia "giuridica" che fonda la responsabilità ex art. 2051 c.c. è, infatti, altra cosa rispetto al compito di custodire i beni comuni (rientrante negli obblighi contrattuali assunti dall'amministratore nei confronti dei condomini) e sussiste - rispetto ai terzi e sul piano extracontrattuale - in capo al solo condominio, sul quale grava una presunzione di responsabilità che ammette una prova liberatoria limitata alla dimostrazione del caso fortuito;
la violazione dell'obbligo contrattuale di custodire adeguatamente i beni condominiali può costituire, invece, la fonte di un'autonoma responsabilità dell'amministratore nei confronti del condominio, che opera sul piano della responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.), ponendo a carico del creditore l'individuazione dello specifico inadempimento ascritto al debitore e consentendo a quest'ultimo di liberarsi provando l'assenza di colpa;
dal che consegue che la possibilità di rivalsa del condominio nei confronti dell'amministratore per il recupero di somme che il primo abbia dovuto pagare a terzi danneggiati da beni condominiali non può operare sul piano dell'affermazione di una diretta responsabilità ex art. 2051 c.c. dell'amministratore, ma presuppone lo specifico accertamento di una responsabilità contrattuale del detto amministratore nei confronti del condominio (cfr. Cass. n. 859/1981: "nell'espletamento delle attribuzioni di cui all'art. 1130 cod. civ. l'amministratore è un rappresentante dei partecipanti al condominio, alla tutela dei cui interessi egli deve indirizzare la propria attività.
La violazione di tale suo dovere, se lo rende responsabile dei danni subiti dal gruppo dei condomini, si esaurisce nei rapporti interni con il condominio, e, pertanto, non esclude o diminuisce l'eventuale responsabilità del condominio medesimo nei confronti di altri soggetti"). Cass. 14 agosto 2014 n. 17893
Qualora il fenomeno dannoso lamentato dal singolo condomino sui beni di proprietà esclusiva sia originato da difettosa realizzazione delle parti comuni dell'edificio (nella specie precaria situazione della muratura perimetrale adiacente il giardino condominiale e dei pozzetti), nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 c.c., il Condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria (cfr. Cass. 12 luglio 2011 n. 15291; Cass. 15 aprile 1999 n. 3753; Cass. 21 giugno 1993 n. 6856; Cass. 25 marzo 1991 n. 3209; Cass. 9 maggio 1988 n. 3405).
Non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo (il Condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull'art. 1669 c.c.), bensì di autonoma fonte di responsabilità ex art. 2051 c.c. (cfr. Cass. 6856/93, cit.). Cass. 10 ottobre 2012 n. 17268
In tema di azioni risarcitorie rivolte contro il condominio per danni da infiltrazioni provenienti da parti comuni, l'amministratore può anche costituirsi in giudizio o impugnare le sentenze sfavorevoli al condominio senza preventiva autorizzazione assembleare, ma deve poi successivamente fare ratificare dall'assise tale condotta, non rientrando tra le sue attribuzioni autonome quella di resistere alle domande risarcitorie. Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331
Nel caso in cui nello immobile locato la utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dello edificio, sussiste la obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire allo uso convenuto.
Dedotta ed accertata anche a mezzo di CTU la violazione di tale obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale allo inadempimento, potendo ben richiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo lo uso convenuto ed il maggior danno da inadempimento. Cass. 28 giugno 2010 n. 15372
Il proprietario di un immobile concesso in locazione non può essere chiamato a rispondere, ex art. 2051 cod. civ., dei danni a terzi causati da macchinari utilizzati dal conduttore, quando non abbia avuto alcuna possibilità concreta di controllo sull'uso di essi, non potendo detta responsabilità sorgere per il solo fatto che il proprietario medesimo ometta di rivolgere al conduttore formale diffida ad adottare gli interventi del caso al fine di impedire il verificarsi di danni a terzi, giacchè essi costituirebbero atti inidonei ad incidere sul funzionamento della cosa dannosa (tra le più recenti pronunzie, si veda: Cass. 10 agosto 2009 n. 18188 e Cass. 26 giugno 2007 n. 14745). Cass. 1 aprile 2010 n. 8006; fattispecie relativa a danni da infiltrazioni causati da macchinari del conduttore.
Della presenza di umidità nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva causata da parti comuni dell'edificio è tenuto a rispondere il Condominio convenuto in quanto quest'ultimo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051, c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché gli stessi siano imputabili a vizi edificatori dello stabile (cfr. Cass. n. 12211/2003). Trib. Bari 6 dicembre 2007 n. 2766
In tema di assicurazione stipulata dal condominio per i danni derivanti da parti comuni (es. infiltrazioni), il condomino danneggiato non ha azione diretta verso la compagnia assicurativa. Cass. 26 marzo 1996 n. 2678
In ipotesi di danni sofferti dal singolo condominio per il cattivo funzionamento di un impianto comune (cfr. Cass. n. 3629 del 1984) e per la difettosità di parti comuni dell'edificio (cfr. Cass. n. 850 del 1981) dalle quali provengono infiltrazioni d'acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva (cfr. Cass. n. 2998 del 1981), il predetto danneggiato, allorché agisca per la ricostituzione della sua integrità patrimoniale già lesa - prescindendo dalla sollecitazione di provvedimenti e di spese discrezionalmente valutabili dall'assemblea dei condomini ed adottabili ai sensi dell'art. 1105 cod. civ. - si presenta in posizione di terzo nei confronti del condominio, quale ente di gestione tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni al gruppo: donde la piena applicabilità della disciplina prevista dall'art. 2051 cod. civ. Cass. 11 febbraio 1987 n. 1500
