Premessa
L'estinzione del condominio comprende tutte quelle situazioni di fatto diverse dallo scioglimento ex artt. 61 e 62 disp. att. c.c., idonee ad interrompere la coesistenza tra proprietà esclusiva e comproprietà di beni e servizi comuni, ponendo fine al condominio.
Tali situazioni possono essere le più varie. L'art. 1128 c.c. si occupa della particolare ipotesi di estinzione dovuta al perimento dell'edificio condominiale. La norma distingue tra:
- perimento totale (se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore)
- perimento parziale (nel caso di perimento di una parte minore ai tre quarti del valore dell'edificio).
Il codice civile, riferendosi al "perimento" dell'edificio, considera esclusivamente gli effetti della distruzione dovuta a caso fortuito o, comunque, a cause estranee alla volontà dei condomini (terremoto, evento bellico, incendio, alluvione, ecc.).
La norma, al contrario, non trova applicazione quando il perimento derivi da fatto volontario dei condomini (Cass. Civ., 15.10.1977, n. 4414) o da un fatto doloso o colposo riconducibile a un condomino o a un terzo (R; T).
La Cassazione ha precisato che, agli effetti dell'art. 1128 c.c., per perimento dell'edificio condominiale deve intendersi il materiale venir meno del bene, determinato da fatti o avvenimenti accidentali, cui sia rimasta estranea la volontà dei condomini.
Ne consegue che la disciplina in esame non dovrebbe trovare applicazione, di regola, nell'ipotesi di demolizione dell'edificio a scopo di ricostruzione, salvo che ciò non sia reso necessario dall'esigenza di evitare crolli che possano causare danni a cose o persone (Cass. Civ., 14.9.2012, n. 15482).
Il perimento parziale
Si verifica quando perisce una parte inferiore ai tre quarti del valore dell'edificio. In questo caso, il condominio non si estingue. Ai sensi del comma 2 dell'art. 1128 c.c., l'assemblea delibera circa la ricostruzione delle parti comuni andate distrutte e ciascuno condòmino è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti comuni.
Continua [...]
