Come sappiamo il nuovo disegno di legge, presentato dal Senatore Corradino Mineo, impegna le Regioni, entro il 31 dicembre 2017 ad adottare misure finalizzate a rendere obbligatoria l'istituzione del fascicolo del fabbricato e a stabilire che l'aggiornamento del fascicolo avvenga con una cadenza non superiore a tre anni.
Dalla prima lettura delle norme si evidenziano alcune particolarità come la responsabilità del proprietario e i compiti del professionista.
Ebbene, in argomento, dal punto di vista condominiale, sappiamo che con la Legge n. 220/2012, e successive modifiche, sono state apportate importanti "modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" all'articolo 1130 del Codice Civile, il quale definisce le competenze e le incombenze dell'amministratore di condominio.
Al punto 6 del suddetto articolo è possibile leggere che l'amministratore è obbligato a "curare la tenuta del registro anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edifici".
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Redazione di Condominioweb ha cercato di fare il punto della situazione valutando i pareri e le risposte da parte delle Associazioni di Categoria.
Il fascicolo del fabbricato e il condominio. In attesa di nuovi sviluppi.
MAPI. Il Movimento Amministratori e Proprietari d'Immobili, contrario all'indicato disegno di legge, ha evidenziato che "il citato progetto tende a confermare l'ambivalenza del nostro Legislatore.
Il quale se da un lato in sessanta anni ha omesso di porre mano a una radicale riforma della Legislazione in tema di condominio degli edifici, che quando è arrivata si è dimostrata molto punitiva per l'amministratore di condominio professionista, dall'altra ha inteso legiferare abbondantemente sulle incombenze, obblighi e responsabilità dell'amministratore, riservato al malcapitato una serie di mansioni pubbliche cariche di gravi responsabilità, tali da renderlo l'unico capro espiatorio, della generale inefficienza del sistema".
Quindi, secondo il MAPI il disegno di Legge, rappresenterebbe l'ennesimo contributo al nostro sistema legislativo viziato da una congerie di norme, molto spesso contraddittorie e non attuabili.
Sicché, per l'amministratore, rimane altissima la possibilità di rimanere oggetto di sanzione, senza che gli sia data la possibilità di evitare la violazione di Legge.
A.IM.A. Amministratori Immobiliari Associati. A parere dell'Associazione, con tale disegno di legge "ancora una volta si vorrebbero affondare le mani nelle tasche dei piccoli proprietari che dovrebbero provvedere, a proprie spese, a colmare la negligenza e la noncuranza di anni e anni di cementificazione selvaggia!".
Difatti, secondo il Presidente Laura Melani, l'introduzione dell'obbligatorietà del fascicolo incontrerebbe problemi attuativi mai risolti come patrimonio edilizio che ha superato di gran lunga il c.d. "ciclo vita edilizio"; l'individuazione e repressione dell'abusivismo edilizio; l'inadeguatezza delle infrastrutture pubbliche; un quadro normativo dei vincoli e degli strumenti urbanistici inapplicabile al recupero di un patrimonio edilizio ormai datato.
In questo panorama diventa essenziale l'opera dell'amministratore, che consapevole delle realtà edilizie e condominiali che amministra, sappia indirizzare e consigliare, coadiuvato anche da professionisti esperti nel settore, i suoi condòmini con la giusta e corretta informazione.
AMI. Molto articolata e dettagliata la posizione espressa dall'Avv. Angelo Lantieri (Presidente del Centro Studi Nazionale Ami) e la Dott.ssa Gabriella Miceli (Presidente Nazionale Ami) hanno evidenziato che è certamente vero che il Fascicolo del Fabbricato offre in tempo quasi reale la disponibilità di informazioni tecniche, storiche, legislative ed amministrative di ogni manufatto edilizio, ma è anche vero che, se le informazioni non sono raccolte sin dall'inizio con sistematicità, in occasione di eventi catastrofici e luttuosi esso diventa tanto inutile quanto oneroso.
Premesso quanto esposto, dunque, secondo l'Associazione AMI "sarebbe opportuno che i due documenti sia il registro anagrafe che il Fascicolo del fabbricato, debbano integrarsi l'uno con l'altro… Alla compilazione però del Fascicolo del fabbricato non può provvedere o ritenere responsabile l'amministratore in quanto soggetto non abilitato, ma un tecnico comunale che aggiorni periodicamente il fascicolo.
L'unico eventuale compito dell'amministratore sarebbe solo quello comunicare le variazioni anagrafiche, precisando che i due documenti siano l'uno consequenziale all'altro, anche in considerazione che le due combinazioni creino nell'ambito del Facility Management e del Property Management una diminuzione dei costi ed un utile di gestione". L'associazione AMi tiene a precisare che non si può addossare ogni responsabilità all'amministratore ma le Istituzione devono creare sinergia con gli stessi per garantire maggiore efficienza al patrimonio immobiliare.
Quanto agli aspetti legati all'aggiornamento con una cadenza non superiore a tre anni, secondo l'AMI tale aspetto desta da una parte perplessità e dall'altra la certezza che iniziare a parlare di manutenzione dei fabbricati risulta notevolmente difficile in virtù non solo dell'inerzia dei condomini, ma soprattutto della crisi economica che porta gli stessi a rinviare le discussioni assembleari sulla valutazione di provvedere alle ristrutturazioni edilizie.
CONFAMMINISTRARE. Sul punto il Dott. Isidoro Tricarico (Presidente confamministrare sede area metropolitana Bari) ha affermato che stabilire una cronistoria della realizzazione degli stabili con tutti gli interventi di manutenzione che riguardano non solo la parte statica ma anche tutta la parte impiantistica rappresenterebbe un enorme passo in avanti per il miglioramento della manutenzione e soprattutto fondamentale per la prevenzione.
Ovviamente ciò passerebbe attraverso un miglioramento dell'organizzazione interna tra i proprietari e un reclutamento più efficace delle imprese da interpellare nonché di tutte le maestranze.
Ed ancora, secondo il Presidente "questo rappresenta anche un grande passo avanti di legalità e trasparenza poiché fin troppo spesso proprietari e assemblee di condomini si rivolgono ad imprese non idonee, magari anche con materiali non adeguati, al solo fine del risparmio economico.
Parimenti si rende necessaria una creazione di una anagrafe degli edifici gestita da enti pubblici al fine di rendere pubblica le gestione degli interventi nonché la gestione di albi di professionisti idonei nonché di imprese regolarmente classificate per le migliori offerte di servizi.
Il dubbio maggiore è circa l'attualizzazione di questo progetto nonché l'impreparazione degli enti preposti e delle categorie chiamate praticamente a rivoluzionarsi".
ANAP. Il contributo inoltrato dal Centro Studi Anap analizza la problematica sotto due diversi aspetti. "Dal punto di vista del profilo giuridico - secondo quanto dichiarato dall' Avv. Massimo Ginesi (Responsbile area giuridica CSN ANAP) - ben venga il fascicolo del fabbricato se questo servirà anche a far chiarezzasugli oscuri compiti dell'amministratore riguardo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni e al relativo registro istituito dall'art. 1130 cc. Se, diversamente, diventerà l'ennesimo, costoso, adempimento a carico e responsabilità dell'amministratore, le notevoli perplessità sull'iniziativa non potrebbero che indurre ad una valutazione negativa.More solito, non bisogna farsi confondere dal nome/slogan dell'iniziativa, che poi alcunchè in concreto chiarisce.Si tratta di attendere per poterne valutare il contenuto effettivo e lereali modalità di attuazione."
Dal punto di vista prettamente tecnico, l'Arch. Gina Portale (responsabile area tecnica CSN ANAP) precisa che "la proposta parlamentare in discussione non è che l'ultimo atto di un tema ricorrente nel nostro paese a dimostrazione che, in qualche modo, si avverte la necessità di avere una "conoscenza ordinata" del nostro patrimonio edilizio.
Fermo restando il lodevole tentativo del legislatore o degli onorevoli proponenti, da tecnico del settore, appare evidente che un argomento così complesso ed articolato non può essere gestito da una norma di carattere generale e generico che eventualmente rimanderà a successivi regolamenti d'attuazione semmai diversi da regione a regione ed eventualmente facoltativamente applicabili dai singoli comuni. Malgrado i buoni propositi dei nostri parlamentari.
Quello che è in discussione presso il nostro Parlamento purtroppo non è altro che l'ennesima legge incompleta basata su una scarsa analisi e senza un programma di attuazione definitivo.Tutti noi ci troveremo ad applicare norme non adeguatamente testate difficili da mettere in pratica.
Già si possono immaginare le assemblee di condominio con gli amministratori che non sapranno dove mettersi le mani.Malgrado i buoni propositi dei nostri parlamentari l'introduzione di una norma siffatta, come si usa dire "calata dall'alto" rischia di aumentare la confusione con grande dispendio di soldi ed energie oltre che ritardare la realizzazione di ciò che invece potrebbe essere fatto.
La proposta avanzata dall'ANAP è quella di passare dalla NORMA alla PRATICA e non viceversa. Se il Governo promuovesse dei casi studio o casi pilota coordinati dagli enti o istituti preposti, (ENEA, CNR, ecc.)calati su tutto il territorio nazionale sui diversi "casi di applicazione" in collaborazione con gli enti territoriali.
Da questi casi estratte le cosiddette migliori pratiche (Best practis) e cioè il miglior modo di applicare un processo, una procedura. Invertire per una volta dalla PRATICA alla NORMA.
ANAIP. Tra le attribuzioni dell'amministratore di condominio, delineate in parte dall'articolo 1130 del codice civile, vi è anche quella di detenere le informazioni relative "alle condizioni di sicurezza delle parti comuni degli edifici", ma nei fatti questo non implica che lo strumento con cui lo si debba fare sia il cosiddetto "fascicolo del fabbricato" oltretutto se aggiornato ogni tre anni come è previsto nel disegno di legge presentato recentemente al Senato.
Ricordiamo che tale strumento, se pur applicato oggi da alcune realtà comunali, per quanto riguarda quello previsto da diverse Giunte del Campidoglio sin dal 1999, è stato puntualmente "bocciato" dal TAR del Lazio e successivamente dal Consiglio di Stato, con motivazioni che dovrebbero far riflettere, sia in merito all'utilità, sia in merito ai costi. Ben vengano gli strumenti atti al controllo della sicurezza dell'edificio, il primo a volerli è proprio l'amministratore, ingiustamente incolpato quando si verificano eventi drammatici o calamitosi.
Anche per questo come ANAIP sosteniamo che uno strumento idoneo di cui ogni condominio dovrebbe dotarsi è in primis il DVR (Documento Valutazione Rischi), previsto nel Testo Unico n. 81/2008, sulla sicurezza nei luoghi di lavoro, questo in considerazione del fatto che a tutti gli effetti il condominio è da ritenersi un "luogo di lavoro". Tale documento serve principalmente per informare, coloro che a vario titolo lavorano nell'edificio, dei possibili rischi esistenti nel condominio e deve essere aggiornato costantemente tramite tecnici esperti e preposti a questo.
Basterebbe ampliarlo inserendo ulteriori dati, ad esempio, obbligando ogni condomino a fornire tutte le perizie necessarie ad attestare che i lavori eseguiti all'interno del proprio appartamento non compromettono la sicurezza dell'intero condominio.
Ad oggi, infatti, le varie normative locali e nazionali in materia di sicurezza non mettono l'amministratore nelle condizioni di avere i poteri necessari ad ottenere obbligatoriamente dai condòmini informazioni e perizie, né spostano la responsabilità in capo al tecnico che ha redatto eventuali documenti sulla sicurezza dell'immobile.
Questo non è giusto!!! Come Associazione siamo disponibili a dialogare con tutti gli Ordini interessati e con le Associazioni di categoria degli Amministratori e della Proprietà, ma non meno con i Ministeri di riferimento, al fine di trovare la soluzione migliore e con linee guida uniformi per tutto il territorio nazionale. Occorre evitare un eccessivo aggravio di incombenze per l'amministratore, di spese per i condomini e che si creino inutili raccolte di documenti non aggiornati costantemente.
Sicurezza degli edifici condominiali. In arrivo nuovi oneri per gli amministratori di condominio.
La redazione di Condominioweb, data la particolare e delicata questione, ringrazia le associazioni che hanno espresso il proprio parere al presente articolo, precisando che gli ulteriori contributi in redazione,
verranno comunque pubblicati nei prossimi giorni.
