Che cosa fare per valutare l'utilità di un'opposizione a decreto ingiuntivo richiesto dal precedente amministratore e quali i poteri dell'amministratore attuale rispetto all'eventuale azione giudiziale?
“Questo, in sostanza, il quesito di un nostro lettore, da pochi anni amministratore di condominio, che ci scrive per chiederci di dedicare un approfondimento alla sua vicenda. Qui di seguito la vicenda:
Sono un amministratore condominiale ed esercito tale attività da circa tre anni con un certo successo in quanto, senza voler peccare di presunzione, cerco in tutti i modi di salvaguardare gli interessi dei condomini e cercando di dare una certa dignità a tale attività che da più parti viene criticata per il comportamento poco corretto di numerosi amministratori.
Sto toccando con mano, ad esempio, quanto delicato sia il passaggio di consegne che in diverse occasioni è stato lento e carente di tutte le informazioni e documentazioni richieste al precedente amministratore.
Proprio in una di queste circostanze non solo un amministratore non ha consegnato tutta la documentazione, ma ha pure fatto notificare un decreto ingiuntivo per pagamento delle sue competenze. Io ho in mano solo il rendiconto approvato dell'assemblea, ma nessun altro documento, nemmeno le sue fatture!
Che cosa devo fare? Mi devo opporre? oppure dev'essere l'assemblea a decidere? Grazie, siete un vero punto di riferimento ed il miglior centro studi reale e di confronto sul condominio!”
Ringraziamo il nostro lettore in particolare per quest'ultimo complimento. Cerchiamo di mantenere le aspettative che lui ripone in noi.
Competenze e anticipazioni dovute all'amministratore uscente
Facciamo riferimento all'amministratore uscente perché è questo il caso che adesso ci occupa, ma in verità il discorso vale in generale per tutti gli amministratori.
Partiamo dal compenso: questo, com'è noto (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.), dev'essere comunicato (e nella sostanza è concordato) al momento dell'inizio dell'incarico. Tizio chiede al condominio Alfa € 1.000,00 per la gestione annuale. Egli avrà diritto al pagamento di quella somma e nulla di più.
Il compenso dell'amministratore e l'importanza dei patti raggiunti con l'assemblea
In quanto l'incarico di amministrazione condominiale è riconducibile nell'alveo dei contratti di mandato, il professionista è tenuto a emettere fattura (artt. 3, 6 e 21d.p.r. n. 633/72) entro un mese dall'espletamento dell'incarico, ove nell'arco del medesimo incarico non sia intervenuto alcun pagamento (in tal caso ad ogni pagamento in acconto deve seguire una fattura da emettersi nello stesso giorno).
La mancanza del documento fiscale (la fattura) rappresenta un illecito di carattere tributario, ma non un elemento negativo ai fini del pagamento delle spettanze.
Il documento dal quale far discendere il diritto di pagamento è la delibera di nomina nella quale è stato accettato il preventivo ed insieme ad essa (utile ma non fondamentale) il rendiconto nel quale è inserita la consuntivazione delle spese, ivi comprese quelle per il compenso dell'amministratore.
Quanto alle anticipazioni avvenute nel corso dell'anno, l'approvazione del rendiconto con specifica menzione delle stesse le fa supporre esistenti, altrimenti l'amministratore per ottenere deve essere in grado di avere effettuato quelle spese.
In questo contesto, pertanto, ad avviso di chi scrive, l'assenza della fattura non è elemento valutabile ai fini della esistenza del credito. Se l'assemblea ha approvato il compenso in sede di nomina o comunque al momento dell'approvazione del rendiconto, l'amministratore uscente ne avrà diritto, in quanto la delibera ha valore di riconoscimento di debito.
Il compenso dell'amministratore e l'importanza dei patti raggiunti con l'assemblea
Certamente si possono avanzare contestazioni (es. avvenuto pagamento di un acconto, dell'intero, ecc.), ma stante la presenza di un rendiconto approvato e l'inesistenza di circostanze documentali che consentano di dimostrare il contrario, deve ritenersi che la decisione in merito alla opposizione a decreto ingiuntivo debba essere assunta dall'assemblea, poiché l'approvazione del rendiconto impone all'amministratore in carica di dargli esecuzione e non di contrastarlo, nei fatti, contestando le pretese del suo predecessore riconosciute dall'assemblea medesima.
- La consegna dei documenti condominiali da parte dell'amministratore uscente
- Il rendiconto condominiale serve anche ad approvare le spese ordinate dall'amministratore
