Se il conduttore viene messo al corrente dello stato fatiscente dell'immobile, l'eventuale omessa concessione delle autorizzazioni urbanistiche per l'uso commerciale dei locali non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizio (Cass. sez. III Civ., ordinanza 8 marzo – 13 aprile 2017, n. 9558).
Manca il certificato di agibilità? Allora l'acquirente deve essere risarcito
La vicenda.Una società veniva sfrattata da un locale per morosità e condannata al pagamento di tutti i canoni d'affitto non saldati. Essa tuttavia contestava la domanda della locatrice: infatti,secondo la società, nonostante fosse stato stipulato un contratto di locazione ad uso commerciale, l'immobile non solo risultava privo del certificato di agibilità ma la certificazione amministrativa non veniva comunque concessa a causa delle condizioni fatiscenti dei locali.
Alla luce di tali difformità, il contratto di locazione doveva quindi considerarsi nullo per impossibilità dell'oggetto o della causa. Sia il giudice di primo che di secondo grado respingevano tuttavia tali eccezioni, dal momento che le particolari condizioni dell'immobile erano state specificamente indicate nel contratto di locazione ed accettate dalla conduttrice, che aveva approvato per iscritto separatamente ogni relativa clausola.
La sentenza di appello veniva dunque impugnata dalla società conduttrice conricorso per cassazione.
La normativa. Ai sensi dell'art. 1341, comma 2, c.c., le clausole vessatorie non hanno alcun effettoa favore di colui che le ha predisposte, salvo che siano state specificamente approvate per iscritto dall'altro contraente.
A tal proposito, si considerano vessatorie le clausole che risultino svantaggiose per chi ne subisce gli effetti, in particolare stabilendo “limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di sospenderne l'esecuzione”, ovvero sancendo “a carico dell'altro contraente decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria”.
Tali clausole necessitano di essere sottoscritte autonomamente, al fine di consentire allo stipulante di porre particolare attenzione all'intero contenuto del contratto.In assenza di tale separata accettazione esse sono dunque nulle ai sensi dell'art. 1418 ss c.c.
Cosa succede se non si consegna il certificato di agibilità
La sentenza.Secondo la Suprema Corte, se nel contratto di locazione siano state specificate tutte le difformità urbanistiche dell'immobile e le relative clausole siano state sottoscritte ancheseparatamente dal conduttore, il contratto di locazione è valido e conforme a quanto disposto dall'art. 1341, comma 2, c.c..
In altre parole, ciò che conta è che le condizioni, pur fatiscenti, dell'immobile siano state rese note al conduttore e siano state da lui consapevolmente accettate nel contratto di locazione.
In presenza di tali circostanze, èquindi il conduttore ad assumere il rischio dell'eventuale mancato rilascio di certificazioni amministrative per l'esercizio dell'attività commerciale dacondurre nell'immobile locato ovvero per la sua abitabilità.
E nessuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore nel caso risulti impossibile utilizzare l'immobile locato secondo la destinazione d'uso pattuita nel contratto.
A conferma di ciò, la Cassazione ha richiamato un principio giurisprudenziale ormai consolidato secondo cui il carattere "abusivo" di una costruzione,e cioè la presenza di una illiceità dell'opera, costituisce fonte di responsabilità dell'autore nei confronti dello Stato ma non comporta l'invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati.
La Corte di legittimità ha infine chiarito che il locatore potrebbe anche obbligarsi a garantire il pacifico godimentodell'immobile espressamente in funzione di una specifica destinazione d'uso, prevista econcordata in contratto.
Ma per fare ciò è necessariauna specifica pattuizione, nonessendo sufficienteil riconoscimento dell'idoneitàdell'immobile o la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione siastipulata “per un certo uso”.
Ebbene, nel caso in esame, non solo veniva specificamente dato atto della non conformità dell'immobile alla normativa urbanistica e catastale, ma il conduttore aveva altresì assunto ogni rischio in ordine all'ottenimento di qualsiasi autorizzazione amministrativa necessaria all'esercizio della attività commerciale, con esonero di ogni responsabilità del locatore.
Inoltre,non risultava assunta alcuna specifica garanzia da parte del locatore in ordine alla effettiva destinazione dell'immobile locato all'uso commerciale che intendeva farne il conduttore:a tal riguardo, non è infatti sufficiente la mera allegazione del certificazione catastale al contratto.
La Corte rigettava dunque il ricorso, con condanna della società ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità.
Conclusioni.Se il conduttore viene messo a conoscenza dello stato fatiscente dell'immobile e dell'assenza di autorizzazioni amministrative all'utilizzo e, nonostante ciò, decide ugualmente di stipulare un contratto di locazione, assume su di sé il rischio del mancato rilascio delle certificazioni da parte dell'amministrazione competente.
Di conseguenza, anche qualora l'Ente locale non dovesse rilasciare il certificato di agibilità, tale circostanza non può avere alcuna influenza sulla vicenda contrattuale né può ritenersi sussistente alcuna responsabilità in capo al locatore.
