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Condominio e solidarietà tra venditore e acquirente fino alla comunicazione dell'atto
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Condominio e solidarietà tra venditore e acquirente fino alla comunicazione dell'atto

Cessione dell'appartamento e spese condominiali. Chi paga?

Avv. Alessandro Gallucci  

Prima di questo approfondimento in diversi autori, su questo sito, si sono dettagliatamente e minuziosamente dedicati al tema della solidarietà, esistente tra venditore ed acquirente, per le quote condominiali relative all'anno precedente ed a quello del corso del quale è avvenuta la compravendita.

Oggetto di esame è stata anche la possibilità di estendere la solidarietà del nuovo condomino per debiti pregressi anche oltre il famoso biennio cui fa riferimento l'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.

L'analisi effettuata, anche alla luce della giurisprudenza in materia, ha messo anche in evidenza i differenti punti di vista degli autori, tutti fondati su opzioni interpretative che trovano riscontro nella giurisprudenza, specie di merito.

Un quadro articolato che non giova affatto a questo delicato aspetto di una compravendita e che, quanto meno nei rapporti interni tra venditore e acquirente, impone particolare attenzione nella regolamentazione di questa vicenda.

Qui di seguito ci occuperemo di un aspetto particolare dei rapporti tra cedente e cessionario e che – a sommesso avviso dello scrivente – non possono non portare ad una profonda rivisitazione delle considerazioni in merito al principio dell'apparenza ed alla sua (eventuale) applicazione in ambito condominiale.

Cessione dell'appartamento e spese condominiali

Della questione si occupa anche il quinto comma dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che recita:

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Resta solidamente obbligato con l'avente causa e non verso l'avente causa. E quindi, stando così le cose, verso chi resta obbligato se non verso il condominio?

Tale obbligo sussiste fino alla comunicazione all'amministratore della copia autentica dell'atto che determina il trasferimento del diritto.

D'altra parte, ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c., i condòmini sono tenuti a collaborare con il legale rappresentante per la regolare tenuta dell'anagrafe condominiale.

=> Solidarietà acquirente - venditore spese condominiali

Solidarietà, azioni legali e principio dell'apparenza

Come correlare questi tre elementi appena citati?

Spieghiamoci meglio. Com'è noto la solidarietà nelle obbligazioni fa sì che il creditore possa agire indifferentemente contro uno dei debitori, salvo azione di regresso dell'esecutato verso gli altri.

La giurisprudenza che ha riguardato l'azione per decreto ingiuntivo contro il condomino moroso ha sempre affermato che tale azione dev'essere portata sempre e solamente contro il titolare di diritti reali. Non è concessa tale azione:

a) contro chi appare condomino, ma non è (il così detto condomino apparente, es. la moglie che si comporta come proprietaria, ma tale è il marito, su tutte Cass. SS.UU. n. 5035/02);

b) contro il precedente proprietario, stante la sua perdita della qualità di condomino che non consente l'accesso all'azione in esame.

Un'ipotesi particolare ed ulteriore di non applicazione del principio dell'apparenza in ambito condominiale.

Eppure come valutare questa solidarietà? Come la possibilità di agire, ma non ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. c.c. anche contro il precedente proprietario che si sa non essere più tale in ragione di proprie ricerche eseguite dall'amministratore.

O forse, più coerentemente con quanto disposto dall'impianto normativo complessivamente considerato, bisogna concludere che la legge n. 220 del 2012 ha fatto sì che sia pur solo in specifici casi (quello in esame) il principio dell'apparenza trovi applicazione anche in ambito condominiale?

=> Solidarietà tra alienante ed acquirente. Nulla la delibera che attribuisce all'acquirente le spese condominiali che spettano al venditore.

=> Computo del periodo per il quale acquirente e venditore rispondono solidalmente

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