Ai sensi dell'art. 1130, primo comma n. 4, c.c. l'amministratore deve: "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio".
La norma vigente prima della modifica operata dalla legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio) diceva che l'amministratore doveva "compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio".
L'omesso riferimento ai diritti ha fatto sì che qualcuno affermasse, quanto meno dubitasse, della possibilità di agire a tutela di essi, insomma che l'art. 1130 n. 4 c.c. riguardasse ormai solamente gli atti conservativi materiali.
Così non pare, almeno alla lettura delle pronunce sul tema.
Andiamo avanti.
Atti conservativi: quali sono i limiti d'azione dell'amministratore?
Il riferimento è naturalmente ai poteri attribuiti dalla legge al mandatario dei condomini poiché l'assemblea o il regolamento possa conferirgliene di superiori (o non v'è dubbio, per la dottrina, anche d'inferiori).
In prima istanza è utile osservare che a dire di una parte della dottrina, nella nozione di atti conservativi rientrano solamente gli atti giudiziali e non quelli pratici che trovano casa tra quelli finalizzati alla manutenzione ordinaria ex art. 1130, primo comma n. 3, c.c.
Va detto che la giurisprudenza più recente e maggioritaria è orientata nel senso di riconoscere alla dizione "atti conservativi …" il significato di atti materiali e giudiziali finalizzati alla conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Atti conservativi, non lo è la stipula dell'assicurazione
In questo contesto, ad esempio, è stato affermato che "l'amministratore del Condominio non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.
A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato". (Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
Atti conservativi, non lo sono le azioni a carattere reale
Allo stesso modo non rientrano nel novero degli atti conservativi le azioni a carattere reale. In relazione a ciò è costante la giurisprudenza nell'affermare che "l'amministratore non è legittimato all'esperimento di azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela di diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c. n. 4 cod. civ.) (sent. 3 aprile 2003 n. 5147), come è confermato da quelle norme (come, ad es. l'art. 460 c.c.) che, nel menzionare gli atti conservativi, escludono che fra di essi siano comprese le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui gli atti stessi si riferiscono (sent. 24 novembre 2005 n. 24764)" (così Cass. 6 febbraio 2009 n. 3044).
Atti conservativi, sì alle azioni contro il costruttore per gravi difetti
Devono, invece, essere considerate atti conservativi a tutela dei diritti inerenti le cose comuni:
a) le azioni cautelari (denuncia di nuova opera o danno temuto);
b) i ricorsi d'urgenza finalizzati a recuperare la documentazione condominiale dall'amministratore uscente;
c) le azioni contro l'appaltatore per gravi difetti dell'immobile.
Quanto a queste ultime è stato osservato che "costituisce principio pacifico che l'amministratore del condominio, anche se privo della preventiva autorizzazione dell'assemblea, è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono pregiudicare le parti comuni dell'edificio (ex plurimis: Cass. 2775/97; Cass. 5613/96)" (Cass. 1 agosto 2006 n. 17484, contra, nel senso della necessità di una deliberazione autorizzativa a stare in giudizio Cass. 9 aprile 1987 n. 3500)." (Cass. 1 agosto 2006 n. 17484).
Atti conservativi sono tutti gli atti materiali a tutela delle parti comuni dell'edificio
Oltre agli aspetti connessi alla tutela in sede giudiziaria del condominio, gli atti conservativi si sostanziano anche in tutti gli atti materiali utili per la manutenzione - la conservazione, per l'appunto - di parti comuni dell'edificio.
In tal senso, dunque, l'amministratore nell'ambito della sua potestà gestionale ordinaria ovvero di quella d'urgenza, può disporre i più opportuni interventi finalizzati a garantire la conservazione delle parti comuni.
In entrambi i casi senza necessaria ratifica dell'assemblea, ma con semplice presa d'atto, sebbene per le spese ordinarie è bene evidenziare che non sempre la giurisprudenza condivida totalmente questo assunto (si veda Cass. n. 454/2017).
