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Approvazione da parte dell'assemblea delle tabelle millesimali conformi ai criteri legali e l'individuazione dei criteri di calcolo delle medesime

Tabelle millesimali: come approvarle e quando modificarle. Dalla giurisprudenza di merito ancora conferme

 

Il Tribunale di Salerno, con una sentenza del 22 settembre 2010, conferma la recentissima posizione espressa dalle Sezioni Unite in materia di approvazione da parte dell’assemblea delle tabelle millesimali conformi ai criteri legali (sent. n. 18477/10) ed il consolidato orientamento in materia d’individuazione dei criteri di calcolo delle medesime.
 
Vale la pena vedere più da vicino cosa dice esattamente il giudice campano. Quanto all’approvazione delle tabelle in sentenza s’afferma che “ quando i condomini approvano la tabella che determina il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge, non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; ciò perché la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge. Trattasi quindi di approvazione del risultato di una operazione tecnica che non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa quello che e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale”(Trib. Salerno 22 settembre 2010).
 
In questo contesto, proseguo il magistrato salernitano, citando la pronuncia delle Sezioni Unite, “ se si considera che in base all'art. 68 disp. att. c.c. le tabelle servono agli effetti di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., ciò ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea, si avverte subito la difficoltà di supporre che una determinazione ad opera dell'assemblea possa incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino. Una determinazione che non rispecchi il valore effettivo di un piano o di una porzione di piano rispetto all'intero edificio potrebbe risultare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva, ma non inciderebbe sul diritto di proprietà come tale, ma piuttosto sulle obbligazioni che gravano a carico del condomino in funzione di tale diritto di proprietà, a cui si può porre riparo mediante appunto la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c.”(Trib. ult. cit.).
 
Chiarito ciò nella sentenza s’affronta anche il tema dell’individuazione dei criteri di calcolo delle tabelle millesimali. Si legge nella pronuncia che “ alla formazione tecnica ed ai criteri di calcolo, l'art. 68 disp. att. c.c. preveda che nell'accertamento dei valori delle porzioni di proprietà esclusiva non si tenga conto piuttosto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna porzione; sicché l'elaborazione giurisprudenziale ha precisato che sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali, sia per la prima caratura di esse, occorre verificare tutti gli elementi oggettivi incidenti sul valore effettivo delle porzioni, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità e l'esposizione. D'altra parte, poiché l'art. 72 disp. att. c. c. non include l'art. 68 di queste ultime tra le norme non derogabili dai regolamenti condominiali, i valori delle singole unità immobiliari possono essere determinati anche con riferimento al numero dei vani di ciascun appartamento. Quindi la formazione delle tabelle presuppone la definizione numerica mediante coefficienti estimativi delle essenziali caratteristiche oggettive delle porzioni esclusive” (Trib. Salerno 22 settembre 2010).
 
In sostanza, è questa la sintesi di quest’ultima parte della pronuncia, le tabelle devono basarsi su criteri di calcolo oggettivi che non tengano in considerazione gli interventi eseguiti dai proprietari delle unità immobiliari. La loro scelta, in questo contesto, quindi è da considerarsi libera.
 
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