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Accollo delle spese condominiali, quando opera?
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Accollo delle spese condominiali, quando opera?

Accollo spese condominiali, è possibile? Deve essere deliberato?

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cos'è l'accollo?

Esso può operare in relazione al pagamento delle spese condominiali? Se sì, entro quali limiti e condizioni può dirsi esistente un accordo di accollo?

Partiamo dall'istituto dell'accollo. Esso è disciplinato dalle norme sulle obbligazioni in generale e specificamente dall'art. 1273 del codice civile.

Il primo comma di questa norma specifica che "se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore".

Partiamo dalle evidenza espresse dal comma citato: l'accollo è innanzitutto un istituto che regola l'assunzione di un debito altrui da parte di una persona, il terzo, sulla base di un'iniziale accordo con il debitore.

La legge non specifica la ragione di questa operazione: qualunque motivo, purché lecito, dev'essere considerato legittimo affinché operi l'accollo.

In ambito condominiale, l'accollo può trovare applicazione in relazione alle spese dovute dal conduttore nell'ambito di un contratto di locazione, ma anche alle spese dovute dal proprietario di un appartamento rispetto alle quali una persona - sia essa un altro condomino o un terzo - decida d'intervenire.

Si badi: in relazione alla locazione è la legge a specificare (sia pur genericamente, cfr. art. 9 l. n. 3982/78) quali sono le spese che gravano sul conduttore, ma quella disposizione riguarda i rapporti interni tra proprietario e inquilino, non i rapporti condominiali.

L'accollo, dunque, andrebbe ad operare direttamente nei rapporti con il condominio.

E qui, se così si può dire, iniziano i problemi. Sicuramente una dichiarazione di accollo cui non fa seguito alcuna risposta dell'amministratore resta lettera morta: il terzo potrà anche pagare, ma quella convenzione non avrà alcun valore verso il condominio.

Essa può avere qualche valore se il condominio vi aderisce, ma la scelta sull'adesione non spetta all'amministratore, quanto piuttosto dell'assemblea che ha competenza in materia di spese condominiali.

Non incidendo sui diritti individuali, deve ritenersi che l'accollo possa essere deliberato a maggioranza dall'assemblea.

In ogni caso, chiarisce il secondo comma dell'art. 1273 del codice civile "l'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo".

Poiché la liberazione del debitore originario altro non rappresenta che una deroga ai normali criteri di addebito delle spese, essa dev'essere votata con il consenso di tutti i condòmini e resta comunque di dubbia legittimità laddove - concretamente - possa essere considerata rinuncia ai diritti comuni ai sensi dell'art. 1118 c.c.

In che modo terzo e debitore sono obbligati verso il creditore che, pur aderendo alla convenzione, non abbia liberato l'originario debitore?

Il terzo comma dell'art. 1273 c.c. specifica che "se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo".

Come dire: l'accollo senza liberazione allarga il novero dei soggetti cui domandare l'adempimento, non lo restringe.

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