Il regolamento condominiale normalmente contiene, oltre alla tabella dei millesimi di proprietà (che viene utilizzata per il calcolo delle maggioranze necessarie per la costituzione dell'assemblea e per la validità delle deliberazioni ed è relativa al rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari), le tabelle particolari, dette "speciali", che contengono già il risultato dell'applicazione dei criteri legali (o quelli diversi stabiliti da una norma contrattuale del regolamento di condominio) per le scale (e l'ascensore).
Se il condominio vuole procedere alla revisione della tabella ascensore, l'argomento - che è particolarmente delicato - deve risultare nell'atto di convocazione dell'assemblea in modo chiaro.
Del resto, secondo un principio generale, l'ordine del giorno dell'assemblea deve porre in grado il condomino di comprendere esattamente il tenore e l'importanza degli argomenti che saranno poi discussi.
In altre parole, non occorre che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno; tuttavia è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificatamente gli argomenti da trattare, così da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione.
Ciò significa che per la partecipazione informata dei condomini all'assemblea - e quindi per la conseguente validità della delibera adottata - è sufficiente che gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere ritenuti comprensibili.
L'obbligo di preventiva informazione dei condomini risponde ad esigenze di comprensione e non si riduce ad un mero rigore formale; di conseguenza non è certo possibile l'inserimento nell'ordine del giorno - a pena di invalidità delle delibere - di una generica indicazione dell'oggetto della tematica da trattare.
La questione è stata tratta da una recente decisione del Tribunale di Latina (sentenza n. 1568 del 1 agosto 2022).
Modifica delle tabelle millesimali e ordine del giorno chiaro: la vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando l'assemblea approvava con delibera la revisione della tabella ascensore. Nell'ordine del giorno, indicato nell'avviso di convocazione, era genericamente riportato al punto 4: "Esame Relazione redatta dalla Dott.ssa... inviata dai condomini X e Y, determinazioni".
Un condomino riteneva tale decisione illegittima; di conseguenza impugnava la delibera assembleare, limitatamente al punto 4) dell'ordine del giorno (revisione delle tabelle ascensore - tabella C), sotto il profilo della mancata indicazione di tale questione nell'ordine del giorno.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione all'attore, annullando la delibera adottata (limitatamente alle decisioni assunte con riferimento al punto 4) dell'ordine del giorno) e condannando il condominio al pagamento delle spese legali.
Secondo lo stesso giudice nel verbale assembleare, ed in particolare nell'o.d.g., non vi era alcun riferimento in merito a possibili decisioni relative alle modifiche delle tabelle millesimali, con specifico riferimento alla ripartizione delle spese ascensore; in altre parole - come ha notato il Tribunale - il richiamo contenuto nell'ordine del giorno all'esame della relazione redatta da un tecnico nominativamente indicato, non era, di per sé, sufficiente ai fini della sua esaustività, atteso che la modifica della tabella C (ascensore) non costituiva il necessario sviluppo del tema indicato.
Per il Tribunale, quindi, tutte le decisioni da assumere in caso di condivisione del parere redatto dal tecnico (menzionato nell'ordine del giorno), dovevano pertanto essere rinviate ad altra assemblea avente ad oggetto la revisione delle tabelle ascensori (in base all' art 1124 c.c.), tema da riportare specificamente nell'ordine del giorno.
La revisione della tabella millesimale costituisce una modifica talmente importante e centrale nella gestione condominiale, da dover essere necessariamente posta all' attenzione dei condomini in modo chiaro e netto, non potendo essere inserita in un ordine del giorno poco puntuale, in relazione al quale tale modifica costituirebbe al più solo un possibile sviluppo di uno dei temi indicati e da trattare.
In ogni caso, lo stesso Tribunale ribadisce che in tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, così da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza. Solo in considerazione di tale corretta informazione il condomino può valutare se partecipare o presentare eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre all'assemblea.
