Con le nuove fattispecie contrattuali sorge il problema delle imputazioni delle ripartizioni delle spese condominiali
Con lo specifico obiettivo, da un lato, di consentire il ricorso a schemi contrattuali flessibili, dall'altro, di approntare un'efficace tutela reciproca dei contraenti, il D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (decreto cd. “Sblocca Italia”), convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto, all'art. 23, un'apposita disciplina in materia di « contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata dal contratto» (comma 1, prima parte).
La locazione preparatoria all'acquisto. Genericamente definito come “affitto con riscatto”, il rent to buy è, più precisamente, un programma preparatorio all'acquisto, che si articola secondo la sequenza contratto di locazione/contratto di compravendita, e che permette di ottenere subito la disponibilità dell'immobile, dapprima appunto in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto, che si concluderà entro il termine convenzionalmente fissato, ad un prezzo che viene però pattuito e bloccato oggi, al momento della stipulazione del contratto di locazione.
I vantaggi del rent-to-buy. Con detta formula contrattuale, rinviandosi ad un momento futuro gli effetti finali dell'operazione di compravendita, si ottengono dunque innegabili vantaggi per entrambe le parti contraenti: in primo luogo, il potenziale acquirente versa mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo sostanzialmente equivalente ad un normale canone di locazione, ma se ne vede accantonare una parte come acconto sul prezzo: le somme versate per il godimento dell'immobile verranno pertanto recuperate, in tutto o parzialmente, per il pagamento del prezzo dell'immobile; il compratore, avendo già versato una parte del prezzo di acquisto dell'immobile, potrà inoltre chiedere un mutuo di importo minore; i potenziali venditori, dal canto loro, individuano già degli acquirenti, cominciando peraltro a mettere a reddito il bene; si posticipano, infine, le spese e le imposte relative all'accensione del mutuo e alla stipula del rogito notarile.
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Il rinvio alla disciplina in materia di usufrutto. Con riferimento alla questione in commento, l'art. 23 del Decreto Sblocca Italia, al comma 3, dichiara applicabili, «in quanto compatibili», «le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile».
Si richiamano dunque espressamente le norme disciplinanti gli obblighi nascenti dall'usufrutto e, per quel che qui rileva, la disciplina di ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario.
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