Tizio e Caia, marito e moglie, abitano l’unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa. L’appartamento è intestato a Caia, in regime di separazione dei beni, ma per lunghissimo tempo è Tizio a gestire i rapporti con l’amministratore di condominio.
Sebbene i coniugi siano stati sempre molto precisi nei pagamenti, per una serie di ragioni si rendono morosi per diverse mensilità.
A quel punto l’amministratore di condominio decide d’agire giudizialmente e per fare ciò chiede ed ottiene un decreto ingiuntivo di pagamento contro Tizio che, a suo modo di vedere, è il proprietario dell’unità immobiliare.
Fino a pochi anni fa quest’azione sarebbe stata considerata legittima in virtù del così detto principio dell’apparenza che la Cassazione riteneva applicabile anche al condominio.
In sostanza dicevano da Piazza Cavour, è tutelabile l’affidamento in buona fede dell’amministratore circa la qualità di condomino di una persona che si faceva considerare tale.
Da circa un decennio a questa parte, invece, la Cassazione ha mutato orientamento. E’ stata una sentenza delle Sezioni Unite resa nel 2002, la n. 5035, ha fare affermare agli ermellini che il principio dell’apparenza non è applicabile al condominio. D’allora qualsiasi giudice adito, salvo rarissime eccezioni, ha avuto modo di conformarsi al principio espresso dalla massima espressione del giudice nomofilattico.
Non fa eccezione la sentenza n. 15296 resa sempre dal Supremo Collegio, lo scorso 12 luglio, nella quale si legge che “ nel caso di azione gìudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non, anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione. ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni di operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale, essenzialmente, ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva all'effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiali”.
Ognuna di queste sentenze fa sempre riferimento all’azione giudiziale. Che cosa cambia rispetto al recupero bonario del credito?
La differenza ruota attorno al modus operandi. Furono proprio le Sezioni Unite nel 2002, ha specificare che “ l'ipotesi non contenziosa del rapporto va mantenuta distinta da quella contenziosa.
Le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell'applicazione dell'istituto dell'apparenza del diritto, valgono per l'ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali.
In tal caso le violazioni dei rispettivi doveri (quelli di correttezza e di informazione a carico del condomino apparente e quelli di consultazione dei registri immobiliari a carico dell'amministratore) non rilevano; in particolare l'amministratore non è tenuto ad effettuare alcuna indagine, mediante consultazione dei pubblici registri (che può essere anche costosa e a volte, complessa, con grave nocumento per la gestione condominiale) circa il vero proprietario dell'unità immobiliare, potendo oltretutto il problema essere affrontato anche in termini di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.)” (Cass. SS.UU. n. 5035/02).
Nel caso di azione giudiziale, però, il discorso cambia. Il proprietario può essere effettivamente conosciuto e visto che il titolare dell’obbligazione è lui e non si possono attaccare altre persone. Se l’azione stragiudiziale, dunque, è iniziata ben sapendo che l’ottica sarà quella d’una deriva giudiziale, è sempre meglio indirizzare anche la prima contro il reale proprietario.
