Sempre più spesso ci capita di ricevere e-mail di chiarimento in merito al concetto di condomino presente all'assemblea condominiale.
Una delle ultime recita così:
“Un dubbio che leggendo vari articoli sono riuscito a fugare riguarda il significato da attribuire alla locuzione «condòmini presenti in assemblea».
Mi spiego: non considerando le deleghe rilasciata all'amministratore, perché vietate, limitando per ogni condomino le deleghe ad un massimo di 200 millesimi e stabilendo la metà o un terzo dei presenti, a seconda del caso, per la validità delle delibere assembleari si presume che il legislatore abbia voluto intendere presenti quelli fisicamente in carne e ossa e non quelli presenti per delega”.
Giacché il nostro lettore presume che i presenti per delega non debbano essere considerati tali, ci impone l'onere di dimostrare che questa sua conclusione presuntiva sia errata, come errate, e preciseremo anche qui il perché ed i limiti dell'errore, sono le conclusioni relative a deleghe all'amministratore e deleghe in eccesso.
Quorum costitutivi: si tratta delle maggioranze che la legge richiede affinché l'assemblea possa essere costituita, ossia possa iniziare al fine di deliberare.
Quorum costitutivi per lo svolgimento dell'assemblea in prima convocazione | Quorum costitutivi per lo svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione |
Tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. | Tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. |
L'art. 67, primo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile specifica che “ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta”.
Poiché chi interviene è da ritenersi presente, fintanto che non si allontani dell'assemblea, deve considerarsi presente anche chi ha deciso di non intervenire personalmente, ma delegando una persona di propria fiducia.
Perchè i condomini con delega devono essere conteggiati ai fini dell'assemblea
La prima conclusione cui bisogna giungere, quindi, è che presenti in assemblea non devono essere considerati solamente i condòmini fisicamente presenti al momento e nel luogo della riunione, ma anche quelli che abbiano delegato qualcun altro ad esserlo.
Ove tale persona sia un altro condomini, egli conterà per lui e per tante altre persone che gli hanno conferito delega.
Questa conclusione ci permette di passare alle precisazioni su numero massimo di deleghe e deleghe all'amministratore.
Come specificato dal secondo periodo del primo comma dell'art. 67 disp. att. c.c. “se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.
Si badi: questa valutazione dev'essere fatta dal presidente dell'assemblea (anche su segnalazione dei condòmini o dell'amministratore).
In mancanza tutti i condòmini deleganti, anche nel caso di eccesso di deleghe dovranno essere considerati presenti, salvo successiva impugnazione del verbale per violazione dell'art. 67 disp. att. c.c. Stesso discorso per il caso di deleghe all'amministratore di condominio (art. 67, quinto comma, disp. att. c.c.).
Perchè i condomini con delega devono essere conteggiati ai fini dell'assemblea
