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Quando la nomina dell'amministratore non è obbligatoria
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Quando la nomina dell'amministratore non è obbligatoria

Amministratore di condominio, che cosa fare se la nomina non è obbligatoria?

Avv. Alessandro Gallucci  

Una serie di quesiti che ci sono stati posti da un nostro lettore ci consentono di affrontare la tematica della presenza dell'amministratore di condominio nei casi in cui la sua nomina non è obbligatoria.

Questi i dubbi del nostro lettore: “con la riforma del condominio 2012-2013, in un condominio è divenuta obbligatoria la figura dell'amministratore quando i condomini sono più di otto (in pratica penso 9). Ora, per tutti i condominii, e sono tanti, che hanno meno di 9 condomini, se si vuole un amministratore come ci si comporta, sono valide le maggioranze previste dall'art.1136 o è tutta un'altra cosa?

Propongo un ultimo quesito connesso: nel caso venga contestata la validità della nomina di questo amministratore e si sia in fase di mediazione obbligatoria e non sia stato sostituito da nuovo amministratore, quello nominato ma contestato continua ad esercitare la carica e con quali limiti? Esempio: se gli viene fatta richiesta da vari condomini di indire una assemblea straordinaria per deliberare circa un lavoro o altro di carattere non di ordinaria amministrazione, lui ha il potere di indire questa assemblea, e la delibera, se non risulta contestata, rimane valida rimane valida?”

Partiamo dall'obbligatorietà, o meno, della nomina.

Con un innalzamento non proprio esente da critiche, la legge n. 220 del 2012 ha portato la soglia di obbligatorietà della nomina dell'amministratore da cinque a nove condòmini.

Si badi: se due persone sono proprietarie di un'unità immobiliare (es. coniugi) questi, ai fini del conteggio sono considerati alla stregua di un solo condomino, esprimendo un solo voto in assemblea (art. 67 disp. att. c.c.).

Le conseguenze riguardanti l'obbligatorietà e facoltatività della nomina dell'amministratore, tuttavia, differiscono per un solo aspetto: nella prima ipotesi alla mancanza di nomina assembleare si può porre rimedio con una richiesta all'Autorità Giudiziaria (leggasi Tribunale, anche se i decreti legislativi di futura approvazione dovrebbero dare questa competenza ai giudici onorari di pace) che, invece, è improponibile (eccezion fatta per il caso di cui all'art. 1105, quarto comma, c.c.) nel caso di nomina facoltativa non assunta in assemblea.

Per il resto, dai quorum deliberativi, ai poteri, agli obblighi, l'amministratore obbligatorio e quello facoltativo non differiscono in nulla.

Vediamo che cosa succede se la nomina di un amministratore facoltativo (ma il discorso è identico anche nell'ipotesi di obbligatorietà) sia contestata e sia proposto tentativo di mediazione, obbligatorio per proporre impugnazione di quella delibera.

In tal caso è utile ricordare che la contestazione (sia essa proposta con la procedura di mediazione) sia essa in fase giudiziale non sospende la validità della delibera: l'amministratore di cui si contesta la nomina resta in carica fintanto che quella delibera non venga invalidata, sostituita oppure sospesa.

Ciò vuol dire che egli mantiene pieni poteri di gestione, senza alcun limite, come se fosse in carica senza che ciò sia contestato.

Da non perdere: Quando l'assemblea nomina un amministratore di condominio privo delle qualità e dei requisiti necessari. Cosa fare e come tutelarsi?

condominio

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LUIGI
LUIGI martedì 24 maggio 2016 alle ore 19:15

per trasparenza di gestione l'amministratore è ovvio che può essere nominato anche quando i condomini sono 8 o meno.
se non viene nominato un amministratore, anche in caso di 2 condomini, vorrà dire che la gestione è pasticciata e si demanda a terzi la verifica dei dati di fatto di cui si abbisogna: giudici, funzionari dell'a.d.e. ecc.
tutto è possibile, ma non parliamo di trasparenza quando non c'è il codice fiscale, non c'è un c/c bancario per la verifica dei movimenti contabili; prima nota, giornale ecc. non ci sono le assemblee per l'approvazione dei bilanci ordinari consuntivi, preventivi e dei bilanci straordinari con recupero fiscale 50 o 65%. chi vuol fare o rendere la vita facile può fare di tutto di più, ma valutiamo e mettiamo in conto anche i rischi che sono dietro l'angolo. forse non per tutti?

Daniela
Daniela giovedì 08 giugno 2017 alle ore 10:35

nEL CASO DI SUE SOLI PROPRIETARI CON PIù UNITà IMMOBILIARI LOCATE, ALCUNI AFFITTUARI HANNO RICHIESTO CHI è L'AMMINISTRATORE ma essendo solo due i proprietari e NON ESSENDOCI L'OBBLIGATORIETA SI PUO' NOMINARE UNO DEI DUE COSì IN VIA INFORMALE?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 08 giugno 2017 alle ore 17:47

@Daniela: A quel punto non si tratterebbe di una nomina, ma della indicazione di una persona incaricata di svolgere determinate attività. Per la nomina ci vuole un accordo (verbale d'assemblea) anche se i condòmini sono solamente due.

Fabio Bombacci
Fabio Bombacci martedì 21 novembre 2017 alle ore 19:15

Buonasera, se in un condominio con 7 condomini ( non obbligo di amministratore) 1 o più condomini (ma non la maggioranza) desidera nominare un amministratore esterno, questi hanno il diritto di farlo? Grazie

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