Una serie di quesiti che ci sono stati posti da un nostro lettore ci consentono di affrontare la tematica della presenza dell'amministratore di condominio nei casi in cui la sua nomina non è obbligatoria.
Questi i dubbi del nostro lettore: “con la riforma del condominio 2012-2013, in un condominio è divenuta obbligatoria la figura dell'amministratore quando i condomini sono più di otto (in pratica penso 9). Ora, per tutti i condominii, e sono tanti, che hanno meno di 9 condomini, se si vuole un amministratore come ci si comporta, sono valide le maggioranze previste dall'art.1136 o è tutta un'altra cosa?
Propongo un ultimo quesito connesso: nel caso venga contestata la validità della nomina di questo amministratore e si sia in fase di mediazione obbligatoria e non sia stato sostituito da nuovo amministratore, quello nominato ma contestato continua ad esercitare la carica e con quali limiti? Esempio: se gli viene fatta richiesta da vari condomini di indire una assemblea straordinaria per deliberare circa un lavoro o altro di carattere non di ordinaria amministrazione, lui ha il potere di indire questa assemblea, e la delibera, se non risulta contestata, rimane valida rimane valida?”
Partiamo dall'obbligatorietà, o meno, della nomina.
Con un innalzamento non proprio esente da critiche, la legge n. 220 del 2012 ha portato la soglia di obbligatorietà della nomina dell'amministratore da cinque a nove condòmini.
Si badi: se due persone sono proprietarie di un'unità immobiliare (es. coniugi) questi, ai fini del conteggio sono considerati alla stregua di un solo condomino, esprimendo un solo voto in assemblea (art. 67 disp. att. c.c.).
Le conseguenze riguardanti l'obbligatorietà e facoltatività della nomina dell'amministratore, tuttavia, differiscono per un solo aspetto: nella prima ipotesi alla mancanza di nomina assembleare si può porre rimedio con una richiesta all'Autorità Giudiziaria (leggasi Tribunale, anche se i decreti legislativi di futura approvazione dovrebbero dare questa competenza ai giudici onorari di pace) che, invece, è improponibile (eccezion fatta per il caso di cui all'art. 1105, quarto comma, c.c.) nel caso di nomina facoltativa non assunta in assemblea.
Per il resto, dai quorum deliberativi, ai poteri, agli obblighi, l'amministratore obbligatorio e quello facoltativo non differiscono in nulla.
Vediamo che cosa succede se la nomina di un amministratore facoltativo (ma il discorso è identico anche nell'ipotesi di obbligatorietà) sia contestata e sia proposto tentativo di mediazione, obbligatorio per proporre impugnazione di quella delibera.
In tal caso è utile ricordare che la contestazione (sia essa proposta con la procedura di mediazione) sia essa in fase giudiziale non sospende la validità della delibera: l'amministratore di cui si contesta la nomina resta in carica fintanto che quella delibera non venga invalidata, sostituita oppure sospesa.
Ciò vuol dire che egli mantiene pieni poteri di gestione, senza alcun limite, come se fosse in carica senza che ciò sia contestato.
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