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La simulazione delle spese condominiali e contraffazione della quietanza di pagamento operata dall'ex amministratore. Gli strumenti di difesa dei condòmini
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La simulazione delle spese condominiali e contraffazione della quietanza di pagamento operata dall'ex amministratore. Gli strumenti di difesa dei condòmini

La prova della simulazione di pagamento delle spese condominiali

Avv. Michele Orefice - Foro di Catanzaro  

In materia di oneri condominiali la ricevuta di pagamento rilasciata dall'amministratore attesta che una persona ha pagato una specifica somma di denaro per le spese di condominio riferite ad una determinata unità immobiliare.

Tale ricevuta, definita anche quietanza dall'art. 1199 c.c., è la tipica dichiarazione di natura confessoria redatta per iscritto dal creditore e diretta all'obbligato, con funzione di prova documentale precostituita, che l'amministratore è obbligato a rilasciare su richiesta del condomino. Trattasi, infatti, di un documento necessario al condomino per dimostrare i suoi pagamenti non “tracciabili” delle spese condominiali, poiché nel caso del bonifico bancario, effettuato sul conto corrente condominiale, non necessita il rilascio della quietanza da parte dell'amministratore.

Ciò in quanto il documento proveniente dall'istituto di credito, che riporta il codice alfanumerico T.R.N. (Transation Reference Number) identificativo del bonifico, è di per sé una prova di pagamento per il condomino.

=> La tracciabilità dei pagamenti in condominio. Analisi di alcune novità legislative

Nel caso dell'assegno, invece, la quietanza rilasciata dall'amministratore al condomino in seguito alla consegna del titolo intestato al condominio, sarà sottoposta a condizione sospensiva, cioè “salvo buon fine” dello stesso assegno, in quanto l'effetto liberatorio del debitore si realizzerà con l'accredito della somma portata dal titolo sul conto corrente condominiale.

Invero, la quietanza emessa dall'amministratore costituisce piena prova della ricezione di un pagamento, fino a querela di falso (Cass. n° 17246 del 22.07.2010).

Di conseguenza, se la quietanza di pagamento viene prodotta in giudizio non è ammessa la prova testimoniale richiesta dal creditore quietanzante, per dimostrare che il pagamento non è avvenuto, salvo che la stessa quietanza sia stata rilasciata a causa di un errore di fatto od a seguito di violenza (Cass. sez. un. n.19888 del 22/09/2014).

=> Condominio e pagamento in contanti.

In ogni modo tutte le somme percepite dall'amministratore di condominio, a qualunque titolo dai condomini, oltre ad affluire sul conto corrente condominiale, debbono essere inserite nella contabilità condominiale ed in caso di nomina di un nuovo amministratore devono risultare anche nel rendiconto condominiale trasmesso all'amministratore subentrante, con il verbale di passaggio di consegne.

Orbene, nella prassi, capita spesso che l'ex amministratore, per i motivi più disparati, decida di accordarsi con un condomino per favorirlo, simulando l'avvenuto pagamento degli oneri condominiali tramite la falsificazione delle quietanze, che attestano una corresponsione mai avvenuta nei confronti del condominio e tale da procurare un vantaggio a quel condomino nei confronti degli altri condòmini, ignari del finto pagamento.

=> Le pezze d'appoggio e la conservazione dei documenti condominiali.

In caso di simulazione delle spese condominiali ci si domanda come possa difendersi il condominio dalla contraffazione della quietanza di pagamento operata dall'ex amministratore all'insaputa degli altri condòmini, che disconoscono l'accordo simulatorio intervenuto tra il proprio mandatario ed il condomino favorito.

=> E' possibile pagare a rate le spese condominiali?

In via preliminare occorre evidenziare che il legislatore non definisce il contratto simulato, né tantomeno specifica il trattamento giuridico del negozio simulato, limitandosi soltanto ad attribuire effetti all'accordo simulatorio. L'aspetto più rilevante dell'accordo simulatorio è quello degli effetti giuridici che produce nei confronti dei terzi.

Anche a proposito dei terzi si osserva che il legislatore non ha inteso specificare la definizione di terzo, che può essere desunta da casi specifici e che, per quel ci occupa in questa sede, può dedursi dal comma 2 dell'art. 1415 c.c., relativamente alla possibilità per i terzi di far valere la simulazione in confronto delle parti, quando essa pregiudica i loro diritti.

Quindi i terzi, che hanno evidenti difficoltà a rintracciare le prove dell'accordo simulato, beneficiano di una maggior tutela in ambito probatorio, essendo ammessi a fornire la prova della simulazione con qualsiasi mezzo, e quindi anche per testimoni e presunzioni, ai sensi degli artt. 1417 c.c. e 2729 c.c., senza essere sottoposti ai vincoli specifici previsti in materia contrattuale.

Alla luce di tali considerazioni il condominio, non partecipe ed ignaro dell'accordo simulatorio intervenuto tra un condomino e l'ex amministratore, ove deduca la simulazione delle quietanze relative all'avvenuto pagamento delle spese condominiali, è da considerarsi “terzo” rispetto a quell'accordo, con la conseguenza che lo stesso condominio può fornire la prova della simulazione “senza limiti”, ai sensi dell'art. 1417 c.c., e, quindi, sia a mezzo di testimoni, sia a mezzo di presunzioni (Cass. n. 13234 del 25 maggio 2017).Tale ordinanza della Cassazione esaminava una vicenda singolare, in cui una condomina-avvocato si opponeva al decreto ingiuntivo notificatogli dal condominio, per spese straordinarie impagate, dichiarando di aver già versato gli importi richiesti all'ex amministratore, che le aveva rilasciato le quietanze di pagamento in virtù di un accordo fraudolento intervenuto tra di loro.

La simulazione delle quietanze allegate dall'opponente ha inevitabilmente condotto i giudici a respingere la proposta opposizione.

Tuttavia, nel caso di specie, l'amministratore subentrante avrebbe dovuto verificare la documentazione contabile ricevuta dall'amministratore uscente, con il verbale di passaggio consegne, in altre parole avrebbe dovuto controllare la corrispondenza dei saldi dei condòmini con lo stato patrimoniale-finanziario del condominio.

Nello specifico il neo amministratore, tramite un controllo contabile, avrebbe dovuto verificare attività e passività del condominio, giacenze di cassa e banca, alla data di passaggio consegne, per riunire la sua gestione a quella del precedente in un unicum contabile.

All'esito della verifica l'amministratore subentrante si sarebbe sicuramente accorto che la cifra simulata era mancante.

In ogni caso, senza entrare nel merito della vicenda de quo e dei profili di responsabilità penale dell'amministratore per il delitto di appropriazione indebita e per il reato di truffa, si osserva che il condominio può provare, con ogni mezzo, la simulazione della quietanza di pagamento delle spese condominiali, anche se l'efficacia sintomatica dei fatti è riservata sempre e comunque all'apprezzamento del giudice.

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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Gianni
Gianni martedì 14 novembre 2017 alle ore 15:32

Purtroppo MANCA il fattore controllo! Non risulta ben definito l'alveo normativo/legislativo/disciplinare dove far scorrere il modus operanti dell'amministratore lasciando Questi molto libero di subire tentazioni di disonestà !!

Biagio
Biagio martedì 14 novembre 2017 alle ore 15:53

Buongiorno , "forse" l' unico strumento di controllo da ambe le parti sarebbe quello dei pagamenti elettronici, traendo nelle conclusioni che ogni prelievo e ogni entrata si evidenza una giustificazione. Purtroppo molti amministratori trattengono denaro in contante per agevolare pagamenti immediati di entità medie. Non dovrebbe accadere ma è una loro prerogativa. Bisogna far in modo che nelle assemblee vengano deliberate i pagamenti tutti tracciabili e non dimenticare mai che la sovranità appartiene a noi. Il parere del mandatario facciamolo valere nullo.

Dante
Dante mercoledì 15 novembre 2017 alle ore 16:23

.... nella prassi, capita spesso che l'ex amministratore, per i motivi più disparati, decida di accordarsi con un condomino per favorirlo, simulando l'avvenuto pagamento degli oneri condominiali........

NON MI PARE CHE QUESTA SIA UNA PRASSI E CAPITI SPESSO. NON RIESCO AD INDIVIDUARE I MOTIVI POSITIVI PER L'AMMINISTRATORE CHE DEVE PRESENTARE UNA RENDICONTO CON LA CORRISPONDENZA DEI MOVIMENTI DEL CONTO CORRENTE ???!!!

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